Regolamento

E’ possibile creare un B&B in condominio? – Prima Parte

sabato 7 aprile , 2018

Se il divieto è contenuto nel regolamento costituisce servitù atipica

Il regolamento che contiene una clausola con limiti all’utilizzo della proprietà privata, rientra nella tipologia delle servitù atipiche e, per essere opponibile ai terzi acquirenti deve risultare in un’apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.

Gli articoli 2659 e 2665 c.c., prevedono che dette clausole siano appositamente indicate, in quanto non basta il solo richiamo al regolamento condominiale inserito nell’atto di acquisto.

Le clausole che limitano la proprietà privata

Le clausole limitative della proprietà privata sono opponibili, grazie all’inserimento delle clausole costitutive della servitù all’interno dello stesso regolamento.

Una volta che ciò si verifica, la nota di trascrizione del primo atto di acquisto contenente il vincolo, risulterà opponibile a tutti i successivi acquirenti.

Se non vi è la trascrizione, tali clausole limitative opererebbero esclusivamente nei confronti del terzo acquirente, informato specificamente della loro esistenza nel contratto d’acquisto.

L’eccezione di inopponibilità di tale clausole limitative quand’anche contenute nel regolamento ma, tuttavia, non inserite nell’apposita nota di trascrizione, risulta eccezione rilevabile d’ufficio, pertanto, sollevabile in ogni stato e grado del processo.

Questi principi sono alla base della sentenza n. 6769, del marzo scorso della Corte di Cassazione.

La giurisprudenza in materia di clausole limitative

La giurisprudenza su questo tema è divisa, da un lato, l’orientamento secondo il quale, il riferimento chiaro ed esplicito nell’atto d’acquisto dell’immobile del regolamento, vincola contrattualmente l’acquirente e il venditore, in quanto la menzione ne presuppone la conoscenza e l’accettazione.

Dall’altro lato, la tesi in base alla quale le clausole che impongono il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività, devono essere approvate all’unanimità e per avere efficacia devono essere trascritte nei registri immobiliari oppure essere menzionate ed accettate espressamente nei singoli atti d’acquisto.

Po vi è la posizione intermedia, che prevede la valutazione della tipologia di clausole, cioè quelle impositive di una servitù o di un peso ovvero che prescrivano prestazioni positive a carico di alcuni condomini in favore di altri o di soggetti diversi o, ancora, che pongano limiti al godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare, sia necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.

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