Spese condominiali

Le spese in condominio e le relative problematiche – Prima Parte

lunedì 9 aprile , 2018

Cos’è il condominio?

La definizione di condominio è affidata alla giurisprudenza, si tratta di un ente di gestione senza personalità giuridica, che si distingue da quella dei singoli condomini.

L’immobile del condominio, si compone di più unità immobiliari, poste su un piano o porzione di piano, e i vari proprietari hanno la comproprietà di parti e servizi comuni.

Il condominio può essere inteso come un esempio di comunione: più soggetti sono titolari di diritti, oltre che sulla propria unità immobiliare, sui beni e sui servizi comuni.

La normativa che regola il condominio

Le norme che regolano il condominio si trovano nel libro terzo, titolo settimo, capo secondo del codice civile (artt. 1117-1139), a queste si aggiunge l’art. 1139 che rinvia alla disciplina della comunione in generale per quanto non previsto dal capo secondo.

Ciò comporta che si possono generare delle sovrapposizioni di norme in materia di proprietà esclusiva con le norme della comunione condominiale.

Importante è soprattutto, l’insieme delle disposizioni che disciplinano il dovere di contribuire nelle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni (articoli 1123, 1124, 1125 codice civile).

Le parti comuni e l’articolo 1117 e la presunzione di comunione

L’art. 1117 del codice civile, elenca le c.d. parti comuni dell’edificio condominiale, individuando  il concetto di contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio.

E’ opportuno distinguere poi, tra le parti dell’edificio necessarie all’esistenza del condominio, come le fondazioni, il suolo, i muri maestri, ecc…; rispetto a quelle parti, destinate all’uso e al godimento comune.

Il titolo contrario

In tema di presunzione di comunione di cui all’art. 1117, bisogna sottolineare che questo concetto viene meno quando si tratti di un bene o di un servizio che abbia una propria autonomia ed indipendenza, e non sia legato da una destinazione di servizio rispetto all’intero edificio condominiale.

Con il titolo contrario, viene meno la presunzione, ciò può essere dato da un titolo convenzionale che dà luogo alla nascita del condominio, che includa, espressamente od implicitamente, un dato bene nell’ambito della proprietà esclusiva di uno dei condomini, ma anche l’ipotesi in cui, all’atto del frazionamento dell’edificio, un dato bene, sia pur rientrante nell’ambito di quelli elencati nell’art. 1117 codice civile, abbia una sua specifica destinazione a servizio di un gruppo di unità immobiliari.

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