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Le spese in condominio e le relative problematiche – Terza Parte

mercoledì 11 aprile , 2018

Le parti comuni in condominio

L’art. 1117 del codice civile, elenca quali sono le parti comuni in condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Questa previsione normativa riguarda anche più unità immobiliari, più edifici o più condomini che abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

La presunzione di condominialità

In caso di parti comuni, destinate a servire tutte le unità immobiliari presenti nel condominio, la condominialità può essere esclusa solo con titolo contrario;

Se si tratta di parti comuni espressamente indicate all’art. 1117, ma destinate a servire solo alcune unità immobiliari, la condominialità non è mai sorta e quindi va esclusa senza bisogno di titolo contrario.

Secondo la massima del 2009, del Tribunale di Salerno, “sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, e dovendo perciò essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto“.

Il caso dell’ascensore

L’ascensore, espressamente previsto dall’art. 1117, è al servizio di tutti i condomini, compresi i proprietari di appartamenti al piano terra, al piano rialzato o dei negozi con ingresso autonomo, non serviti dall’ascensore.

Si tratta di una massima, che si basa su alcune considerazioni, innanzitutto che l’impianto di ascensore da più valore e prestigio all’intero condominio; l’ascensore servirebbe anche per la manutenzione delle parti comuni.

La Corte di Cassazione conferma questo orientamento, sottolineando che l’ascensore, è da considerare, in assenza di un titolo contrario, parte comune all’intero edificio condominiale.

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