Ripartizione delle spese

Le spese in condominio e le relative problematiche – Quarta Parte

giovedì 12 aprile , 2018

L’autonomia contrattuale

Essendo diritti disponibili, è possibile che con atto negoziale, venga stabilita un’imputazione diversa delle spese di manutenzione e conservazione dell’ascensore.

Ciò si basa sul principio dell’autonomia contrattuale, in base al quale il singolo soggetto può decidere di assumersi anche le spese che non gli spettano.

Secondo un orientamento ormai consolidato, sancito dalla Cassazione in materia di ripartizione, l’articolo 1117 codice civile, sancisce che se in un complesso condominiale ci sono più servizi, ciascuno dei quali serve, in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte soltanto dell’immobile, detto servizio è comune solo a quella parte di condominio al cui uso è funzionalmente / strutturalmente destinato.

Destinazione funzionale dei servizi

La realtà condominiale, oggi, assai complessa, infatti, spesso vi sono parti comuni ad uso di solo alcuni condomini, in quanto l’edificio stesso può avere una particolare conformazione e struttura (più ingressi, più scale, ecc..).

Alcune parti dell’immobile condominiale scale, portoni, ascensore, lastrico, non sempre sono al servizio di tutte le unità immobiliari di proprietà esclusiva, costituendo la comunione tra alcuni condomini con esclusione degli altri.

La Cassazione, con la sentenza n. 10700 del 2003, prevede “La presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elencate in tale norma al godimento o al servizio del condominio, mentre viene meno allorché si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato ad una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale, in quanto, non trattandosi di presunzione assoluta, essa rimane vinta dalla destinazione particolare così come da un titolo contrario“.

Presunzione di condominialità

La presunzione di condominialità  prevista dall’articolo 1117 codice civile, si basa sulla destinazione permanente di dette parti all’uso e al godimento comune di tutti i condomini, ciò si trae dall’attitudine funzionale della cosa e dalla particolare conformazione dell’edificio.

La presunzione di condominialità di cui all’articolo 1117 c.c. si supera, oltre che da un titolo contrario, dalla loro destinazione particolare.

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