condominio

Le spese in condominio e le relative problematiche – Ultima Parte

venerdì 13 aprile , 2018

L’orientamento consolidato della Cassazione

La Suprema Corte di Cassazione, con giurisprudenza consolidata, risalente al 1987, evidenzia che se nel titolo costitutivo non vi è previsione contraria: la destinazione all’uso e al godimento comune, nella quale si sostanzia la presunzione legale di proprietà comune di talune parti dell’edificio in condominio, deve risultare da elementi obiettivi, e cioè dalla attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, prescindendosi dal fatto che il medesimo sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. Per contro quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, serva in modo esclusivo al godimento di una parte dell’edificio in condominio, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini, giacché la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione, alla stessa stregua di un titolo contrario.

La logica delle norme del condominio

Non può ritenersi condivisibile la teoria, per la quale l’ascensore appartiene a tutti i condomini, in quanto indicato nell’elenco di cui all’art. 1117 codice civile; lo stesso potrebbe infatti essere fatto valere per altre parti del condominio come il tetto e lastrico solare.

Per questi ultimi beni, il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione, è previsto dall’art. 1123 codice civile; e vanno distribuita tra i soli condomini proprietari delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante al tetto o al lastrico solare e non anche tra gli altri che non ne traggano nessuna utilità.

La giurisprudenza ritiene che se l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea disporrà l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, distribuendo le spese in base ai principi di cui all’art. 1126 codice civile, e cioè, tra i soli condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

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