Spese condominiali

Criteri di ripartizione delle spese in condominio

lunedì 14 maggio , 2018

I criteri di proporzionalità previsto dall’articolo 1123 codice civile

La ripartizione delle spese in condominio, normalmente avviene  secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’articolo 1123 codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

Le delibere dell’assemblea per la modifica dei criteri di ripartizione

Se il condominio con delibera dell’assemblea modifica i criteri di ripartizione delle spese comuni, mutando i principi della legge, e che non vengono adottate all’unanimità, sono nulle.

Sono invece impugnabili e quindi annullabili (termine di cui all’articolo 1137, ultimo comma), le delibere adottate, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135, n. 2 e n. 3, codice civile, che determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’articolo 1123 codice civile.

L’articolo 1135, fa riferimento: all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione.

I fatti concludenti

Il voto favorevole alle delibere, pronunciate dall’assemblea al fine di stabilire metodi di ripartizione delle spese,non in base alle tabelle millesimali, o se si verifica l’acquiescenza con disapplicazione delle tabelle per più anni, può assumere il carattere di comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per fatto concludenti, purché non equivoco dell’assemblea dei condomini.

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