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Regolamento di condominio

venerdì 25 maggio , 2018

Principi e maggioranze

Quando in un condominio, ci sono più di dieci condomini, vi è la necessità di dar vita ad un regolamento condominiale, che contenga specifiche norme: sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sui diritti e obblighi di ciascun condomino, sulle norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Il regolamento condominiale sarà approvato dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), nonché allegato al registro dei verbali delle assemblee.

Le tipologie di regolamento

Il regolamento di condominio, può essere di tipo contrattuale, cioè predisposto dal costruttore dell’immobile o dall’originario unico proprietario, a cui si fa riferimento in tutti gli atti di acquisto dell’immobile; o assemblare, adottato dall’assemblea con le maggioranze di cui all’articolo 1136 codice civile, comma secondo.

I limiti del regolamento

E’ importante sottolineare che le disposizioni del regolamento non possono menomare i diritti di ciascun condomino; le clausole limitative della proprietà privata possono essere imposte solo dal regolamento contrattuale, ovvero dal regolamento adottato dall’assemblea condominiale, se adottato all’unanimità.

Bisogna sottolineare che queste clausole, per essere validamente opponibili ai terzi acquirenti, debbono essere trascritte.

L’opponibilità ai terzi

La clausola del regolamento condominiale che impone limiti alla proprietà privata, che condizionano l’utilizzo del locale di proprietà, rappresenta una servitù atipica, di conseguenza, ai sensi del combinato disposto dagli articoli 2659 e 2665 codice civile, per essere opponibile ai terzi acquirenti, deve risultare in una apposita nota; non è sufficiente il richiamo al regolamento condominiale inserito nell’atto di acquisto.

L’opponibilità delle clausole limitative della proprietà privata, deriverà non dalla trascrizione del regolamento condominiale, ma dall’inserimento delle clausole costitutive della servitù all’interno dello stesso.

Se le clausole sono contenute nel regolamento elaborato dal costruttore o dall’originario unico proprietario, la nota di trascrizione del primo atto di acquisto contenente il suddetto vincolo, risulterà opponibile a tutti i successivi acquirenti.

In difetto di trascrizione, dette clausole operano solo confronti del terzo acquirente informato specificamente della loro esistenza nel contratto d’acquisto.

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