Ripartizione delle spese,Spese condominiali

Lastrico solare non comune a tutti i condomini

martedì 29 Maggio , 2018

L’assemblea dispone la manutenzione straordinaria

L’assemblea di condominio, in forza delle attribuzioni previste dall’articolo 1135 codice civile, è tenuta a disporre gli interventi di manutenzione straordinaria e deliberare sulle relative spese, inerenti il terrazza a livello che non sia comune a tutti i condomini.

Le spese infatti, saranno distribuite a norma dell’articolo 1126 codice civile, un terzo a carico del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei condomini per i quali la terrazza funge da copertura.

I condomini non proprietari, hanno dunque l’obbligo di contribuire per due terzi alle spese di ricostruzione e di manutenzione del lastrico o della terrazza, ciò è dovuto all’utilità che ricavano dal bene da sistemare o da ristrutturare.

All’assemblea spettano i poteri di deliberare in materia di riparazione, ricostruzione o sostituzione del lastrico solare o della terrazza a livello.

L’orientamento della Cassazione

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19779, dell’agosto 2017, affermava infatti come “in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura. L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell’edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo”.

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