amministratori di condominio

Spese che non necessitano di autorizzazione dell’assemblea – Ultima Parte

domenica 29 luglio , 2018

Tra le c.d. azioni possessorie rientrano l’azione di reintegrazione (articolo 1668 codice civile), e l’azione di manutenzione (articolo 1670 codice civile).

L’amministratore può dunque ricorrere in giudizio per far fronte all’occupazione abusiva dell’immobile da parte di terzi, oppure per evitare atti che alterino il decoro architettonico dell’edificio.

Tra le azioni di nunciazione, rientrano invece: le denunce di nuova opera e di danno temuto (articoli 1171 e 1172 codice civile), e quelle di natura cautelare.

L’amministratore agirà in giudizio, liberamente, quando da una nuova costruzione o da una cosa altrui possa derivare un danno al condominio; oppure, in caso di immissioni, esalazioni e rumori oltre la normale tollerabilità (articolo 844 codice civile).

Lo stesso vale per l’azione di responsabilità contro il costruttore, per gravi difetti che mettano in pericolo la stabilità dell’edificio (articolo 1669 codice civile).

In dette situazioni, l’amministratore può chiedere anche il risarcimento dei danni che riguardino le parti comuni dell’edificio, non invece per i danni occorsi alle singole proprietà esclusive.

Per l’amministratore, eseguire atti conservativi nell’interesse del condominio è un vero e proprio dovere; in caso di inerzia, i condomini possono chiedere il risarcimento danni.

Atti di manutenzione straordinaria urgenti

Se si verifica una situazione d’urgenza, l’amministratore è legittimato a disporre pagamenti autonomamente, salvo poi riferire e chiedere la ratifica nella prima assemblea successiva, con una delibera adottata dalla maggioranza qualificata indicata nel codice civile.

Si tratta di spese straordinarie, quelle relative ad interventi sui muri portanti o sul solaio dell’edificio, la sostituzione dell’autoclave o degli ascensori, al rifacimento integrale degli impianti.

Se l’assemblea non ratifica la spesa, l’amministratore ha facoltà di ricorrere in giudizio per fare accertare il carattere di urgenza della spesa. In caso di soccombenza, egli rimarrà personalmente obbligato con l’impresa e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.

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