Regolamento

Limiti alla proprietà privata

martedì 28 agosto , 2018

Le imposizioni del regolamento

Il regolamento condominiale, può essere assembleare (art. 1138 c.c.- “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino”), e quello di tipo contrattuale, formulato dall’originario proprietario/costruttore dell’immobile.

Il regolamento contrattuale, spesso contiene limitazioni alla proprietà privata, e viene normalmente allegato all’atto di vendita dei singoli appartamenti ovvero semplicemente richiamato.

In entrambi i casi, sorge un obbligo contrattuale, sia per l’acquirente che per il venditore per cui, le clausole in esso contenute risultano vincolanti per i condomini, a prescindere dalla trascrizione nell’atto di acquisto (il mero richiamo presuppone la conoscenza e l’accettazione del regolamento di condominio).

Si tratta di un principio, ribadito da una recente pronuncia della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19212 del 2016.

La vicenda

La Cassazione affrontava il caso legato ad una domanda finalizzata ad impedire l’utilizzo di un appartamento in centro estetico, in violazione del divieto imposto dal regolamento.

La richiesta venne respinta in primo e secondo grado, in quanto il divieto era sancito dalla clausola del regolamento di condominio, che escludeva la possibilità all’interno dello stabile, dello svolgimento di attività diverse dagli studi professionali, ciò non risultava però vincolante per il condomino convenuto, in quanto il richiamo del regolamento condominiale nell’atto di acquisto era generico.

La Suprema Corte, riteneva che la decisione impugnata non conforme alla giurisprudenza di legittimità e, cassava la sentenza, sottolineando che:  “la Corte d’appello ha accertato, in fatto, che nell’atto di acquisto dell’unità immobiliare sita nell’edificio in questione vi era un riconoscimento, seppure generico, del regolamento condominiale, che comprende diritti ed obblighi da esso derivanti, tra i quali il divieto di adibizione dell’appartamento ad uso diverso da studio professionale. Da ciò ha desunto, in diritto, la inopponibilità della clausola in questione, comportante una obbligazione propter rem, che era inefficace per l’acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell’atto che lo imponeva“.

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