Regolamento

Limiti alla proprietà privata – Ultima parte

giovedì 30 agosto , 2018

Le diverse interpretazioni dei giudici

La giurisprudenza (Cassazione n. 11684/02) ha inoltre stabilito che “possono costituirsi pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un’obbligazione propter rem, non trascrivibile. Il divieto di adibire l’immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest’ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge “.

Un’ulteriore tendenza della Cassazione, considera le clausole limitative, contenute nel regolamento contrattuale (se accettate dai primi acquirenti e regolarmente trascritte nei registri immobiliari), vincolanti anche per i successivi acquirenti, sia in merito all’uso o al godimento delle parti comuni, che per le limitazioni alla proprietà privata, configurano una servitù.

La costituzione della servitù

La Suprema Corte, con sentenza, n. 20124 del 2016, aderiva a quest’ultimo orientamento, le clausole limitative della proprietà privata, comportano la costituzione di una servitù, e per la loro apponibilità ai terzi è necessaria la trascrizione, e non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo.

La Corte di Cassazione concludeva così: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obbligazioni propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale“.

Concludendo

La su citata sentenza è dunque in contrasto con la Cassazione del 2016, n. 19212, che reputa sufficiente il richiamo al regolamento di condominio, sarebbe necessario un intervento delle Sezioni Unite così da sciogliere il contrasto che,  interessa molti condomini, attesa la frequente ricorrenza di regolamenti contrattuali contenenti tali clausole limitative della proprietà privata.

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