Parti comuni

Le innovazioni in condominio e l’uso dei beni comuni

martedì 25 settembre , 2018

I limiti all’uso della cosa comune

Secondo l’articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“.

Esistono dunque due limiti all’uso della cosa comune, fatte salve le modifiche utili a migliorare il godimento della stessa; che devono esse deliberate con specifiche maggioranze, che variano a seconda dell’attività da svolgere.

Innovazioni: le maggioranze

Ad esempio, le innovazioni “dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni“, vengono disposte con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 co 5 cod. civ.); quelle relative ad interventi elencati nel secondo comma dell’articolo 1120 cod. civ. possono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio (art. 1136 co 2 cod. civ.).

Le opere indicate nell’articolo 1120 cod. civ.

L’articolo 1120 cod. civ., 2° comma, prevede nelle specifico:

  • “le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  • l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.”

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