Ripartizione delle spese

Criteri di ripartizione delle spese comuni

lunedì 1 ottobre , 2018

In via generale, le spese condominiali sono suddivise secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità“.

Criterio dell’utilità

Il criterio dell’uso ed utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune, fa riferimento all’uso anche solo potenziale che il singolo può fare della cosa comune, non rilevando eventuali scelte personali e discrezionali.

Modifica criteri di ripartizione spese

L’assemblea di condominio può adottare delibere, che modificano la ripartizione delle spese comuni; la maggioranza richiesta è l’unanimità, altrimenti la delibera è nulla.

Sono annullabili, quindi impugnabili, le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c. (approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione), determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c.

I fatti concludenti

Se per più anni vengono disapplicate le stesse tabelle, detto comportamento assume il valore di comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché non equivoco dell’assemblea dei condomini.

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