Parti comuni

Beni comuni e i diritti dei condomini

venerdì 26 ottobre , 2018

I singoli condomini sono titolari di facoltà di godimento, tra le quali quella di libero utilizzo delle parti comuni , con gli unici vincoli previsti dall’art. 1102, 1 comma, c.c., di non alternarne la destinazione né impedirne agli altri di farne analogo uso secondo il loro diritto.

In merito ai diritti sui beni comuni, importanti sono le previsioni degli artt. 1118 (“diritti dei partecipanti sulle cose comuni“) e 1119 (“indivisibilità”) del codice civile.

Detti articoli, prevedono che il condomino, abbia un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, e deve contribuire alle spese per la loro conservazione.

Le spese relative alle parti comuni

Questo principio molto spesso, è messo in discussione dai condomini, che non utilizzano spesso le cose comuni, ritenendo di dover pagare di meno.

L’orientamento giurisprudenziale della Cassazione, che si sta affermando fa riferimento ad una interpretazione letterale dell’art. 1118 c.c.

Il secondo comma dell’art. 1118 c.c. esclude la possibilità di non pagare le spese per la conservazione delle cose comuni ma non a quelle per l’uso; per tale ragione  la Suprema Corte, con sentenza n. 5974/2004,  stabilisce che in un certo contesto e in presenza di determinate condizioni, si possa essere esonerati dalle spese per l’utilizzo della cosa comune.

La riforma del condominio

La riforma del condominio del 2012, ha introdotto il terzo comma dell’articolo 1118: “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali“.

Collegato, al principio di irrinunciabilità delle cose comuni di cui al secondo comma dell’art. 1118 c.c., vi è quello di indivisibilità (relativa) dei beni comuni contenuto nell’art. 1119 c.c.

L’indivisibilità trova limite nel disagio che gli altri condomini sarebbero costretti a sopportare in caso di divisione delle parti comuni. E’ comunque necessario valutare volta per volta, in base a tutte le circostanze del caso concreto; tenendo conto dell’uso di ogni singolo condomino e non dell’uso degli altri condomini globalmente considerati.

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