condominio

Occupazione illegittima di bene condominiale – Ultima Parte

domenica 24 Febbraio , 2019

La fattispecie riguardava un condomino che citava in giudizio il proprietario di un locale commerciale, presente nel condominio, al fine di accertare il suo diritto di comproprietà su di un’area adiacente all’edificio e sulla quale sono presenti dei garage, di cui uno di proprietà dello stesso, occupata da paletti e catene che ne impediscono l’accesso agli altri condomini, con contestuale domanda di risarcimento dei danni. Il condomino convenuto sosteneva la proprietà esclusiva del bene.

All’esito della consulenza tecnica d’ufficio e delle prove testimoniali, il Tribunale di Ancona (Sezione Distaccata di Fabriano), rigettava la domanda principale e, accoglieva quella riconvenzionale, dichiarando la natura pertinenziale del piazzale rispetto al negozio di proprietà del convenuto e, quindi il diritto di proprietà esclusivo dello stesso.

La Corte d’Appello di Ancona, invece accertava la contitolarità della corte comune, e condannava il convenuto alla rimozione dei paletti e delle catene, con il rigetto della domanda di risarcimento dei danni avanzata dall’attore. Contro la sentenza venne proposto ricorso per Cassazione.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte rilevava che in appello fosse stata disattesa la richiesta di risarcimento dei danni, senza verificare e motivare, la possibilità di una liquidazione equitativa del danno, ex art. 1226 c.c., escludendone a priori l’applicabilità al caso concreto: “l’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità afferma che, nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l’utilità da esso ricavabile, sicchè costituisce una presunzione iuris tantum e la liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene usurpato”.

La Cassazione continua dicendo che un “diverso orientamento, minoritario, ritiene che il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l’evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno conseguenza, sicchè il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti”.

E’ stato inoltre rilevato che il contrasto è solo apparente in quanto “la tesi del danno in re ipsa non prescinde dal predetto accertamento, ma si limita ad affidare alla prova logica presuntiva, ritenendo che la allegazione da parte del danneggiato di determinate caratteristiche materiali e specifiche qualità giuridiche del bene immobile, consentano di pervenire alla prova – fondata su una ragionevole certezza, la cui rispondenza logica deve essere verificata alla stregua del criterio probabilistico dell’id quod plerumque accidit – che “quel tipo di bene immobile” sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero”.

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