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Ristorante in Condominio – Ultima Parte

venerdì 8 Marzo , 2019

Le clausole limitative della proprietà privata, come nel caso in oggetto, per avere efficacia, devono essere contenute in un regolamento condominiale di natura assembleare approvato da tutti i partecipanti ovvero in un regolamento contrattuale, predisposto dall’originario unico proprietario o dal costruttore.

Perché la limitazione sia opponibile ai terzi acquirenti, è sufficiente il mero richiamo all’interno dell’atto di acquisto o la clausola deve essere materialmente trascritta all’interno dello stesso?

In particolare ciò riguarda i limiti come quelli relativi al divieto di adibire gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, le stesse devono essere interpretate nel senso di permettere l’utilizzo solo a fini residenziali privati, con esclusione, di tutti quegli usi abitativi collettivi e di carattere duraturo.

In tale divieto, ricadono tutti gli utilizzi relativi a residenze assistenziali rivolte agli anziani (case di riposo, case famiglia o anche comunità alloggio), i servizi alberghieri (pensioni, ostelli, locande, bad & breakfast).

L’orientamento della giurisprudenza

La giurisprudenza ha recentemente chiarito che dette clausole rientrano nella categoria delle servitù atipiche e, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono risultare in una apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.

Infatti, a norma dagli articoli 2659 e 2665 codice civile, devono essere specificatamente indicate, non risultando sufficiente il richiamo al regolamento condominiale inserito nell’atto di acquisto.

Quindi l’opponibilità delle clausole limitative della proprietà privata dipende non tanto dalla trascrizione del regolamento condominiale, bensì dall’inserimento delle clausole costitutive della servitù all’interno dello stesso.

Se le clausole sono inserite nel regolamento predisposto dal costruttore ovvero dall’originario unico proprietario, la nota di trascrizione del primo atto di acquisto contenente il suddetto vincolo, risulterà opponibile a tutti i successivi acquirenti.

In difetto di trascrizione, tali clausole limitative opererebbero esclusivamente nei confronti del terzo acquirente informato specificamente della loro esistenza nel contratto d’acquisto.

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