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POTERI E DOVERI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO – TERZA PARTE

lunedì 25 Marzo , 2019

L’amministratore ha il dovere di consentire a tutti i condomini di godere dei beni comuni, disciplinandone l’utilizzo.

Si tratta di un’importantissima funzione sociale dell’amministratore, il quale deve evitare disagi ai condomini (rumori molesti, immissioni di fumo, stillicidio di acqua, dirigere e disciplinare i dipendenti, ecc.), e combattere l’eventuale abusivismo e ad evitare appropriazioni delle cose comuni.

L’amministratore, di sua iniziativa deve porre in essere tutti quegli atti, idonei a salvaguardare e conservare il patrimonio comune, come prevede l’art. 1130 c.c. al punto n. 4).

La legittimazione processuale

L’amministratore detiene un potere rappresentativo ex artt. 1130 e 1131 c.c., ed ha dunque la facoltà di agire anche in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, ponendo in essere azioni volte a realizzare tale tutela.

L’amministratore dovrà eseguire tutte quelle azioni necessarie ad assicurare l’integrità del patrimonio comune, attraverso ogni procedura giudiziale che l’ordinamento consente.

I limiti

Le azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio, sono subordinate all’esplicito mandato assembleare. L’amministratore quindi può porre in essere tutte le azoni per le quali non è richiesto il preventivo vaglio dell’assemblea.

Il ruolo di custode

L’amministratore assume un ruolo di custode (ex art. 2051 c.c.) dei beni condominiali, e secondo parte della giurisprudenza, potrebbe essere chiamato a rispondere personalmente degli eventuali danni.

I condomini che si ritenessero danneggiati dall’operato dell’amministratore, per violazione di questo suo obbligo, potrebbero agire nei confronti dello stesso per responsabilità da fatto illecito, derivante dalla violazione dei doveri di custodia.

Attraverso un atto di citazione, a seguito del quale il giudizio seguirà l’iter del rito ordinario e vedrà quale legittimato attivo il condomino o i condomini che si riterranno lesi dalla condotta omissiva dell’amministratore, il quale sarà l’unico legittimato passivo del giudizio.

Sul condomino/condomini grava l’onere della prova relativo ai danni effettivamente sofferti, dimostrando così di aver sofferto un danno e che lo stesso è stato cagionato dalla condotta omissiva dell’amministratore.

L’amministratore è responsabile sia dal punto di vista civilistico, che dal punto di vista penale.

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