L'esperto,Spese condominiali

La ripartizione dei consumi misurabili

giovedì 19 Settembre , 2019

La ripartizione spese consumo acqua in condominio è una delle questioni di maggiore interesse che spesso suscita critiche e crea problemi non indifferenti fra i condomini.

A riguardo la norma legge così si esprime:

In condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione “spese consumo acqua condominiale” deve essere eseguita tramite strumenti idonei. In mancanza di contatori installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123 comma 1 c.c, in base ai valori millesimali delle singole proprietà”.

La legge offre quindi la soluzione in entrambi i casi, sia in quello in cui sono presenti i contatori che nel caso in cui questi sono assenti.

Ma veniamo al concreto:

Parliamo di sistemi di “misura” sia per il consumo dell’acqua fredda, che dell’acqua calda, che in quest’ultimo caso comprende non solo i metri cubi d’acqua, ma anche il costo relativo alla produzione del calore.

Parliamo innanzitutto di “sistemi di misura” e dei così detti contatori.

Essi sono costituiti da apparecchiature di installazione in genere inizialmente uniforme per tutti gli appartamenti al momento della loro costruzione, poi oggetti alla loro sostituzione o aggiunte in tempi successivi, in relazione a ristrutturazioni o nuovi frazionamenti.

Se misurano “l’acqua consumata”, essi misurano generalmente metri cubi o frazione degli stessi, a differenza di misuratori di consumi di energia termica, che rilevano quindi generalmente una lettura di chilowattora o KwH o multipli.

Ma ogni sistema di misura, specialmente se usato per una ripartizione anche alla fine delle della distribuzione di costi in relazione ai consumi individuali, è soggetto a rispondere a specifiche norme UNI che ne determinano anche la precisione o tolleranza nella misurazione, come le obbligatorie necessarie revisioni periodiche, che ne certifichino il mantenimento degli standard di precisione definiti dalle norme relative alle caratteristiche costruttive e quindi UNI.

Ogni sistema di misura, come definito da leggi di riferimento europee, poi statali, poi riprese specificatamente da enti provinciali, deve essere quindi ritarato, generalmente ogni 10 anni.

Il tarare questi strumenti o contatori, richiede di mandarli ad un ente specifico di certificazione e ciò è quasi impensabile per la generalità di casi.

Si richiede quindi anche per motivi economici di costi  e per non interrompere la misurazione dei consumi, la loro sostituzione e ciò riflette anche la convenienza economica in generale.

Oggi costa molto meno il cambiare un contatore, che cercare di ripararlo o certificarlo periodicamente.

In genere, almeno i contatori di energia termica, contengono anche dei display elettronici, alimentati da batteria, che al massimo è tarata per una durata di dieci anni (prescrizione UNI).

Il tema però di queste periodiche certificazioni non è mai tendenzialmente chiaro, né ai condomini, né agli amministratori e viene quasi sempre trascurato.

Trascurato è anche generalmente il concetto che tutto ciò che misura consumi con valori che sono alla base della ripartizione a bilancio tra condomini, fa parte di un così detto “Impianto condominiale”, come le tubazioni condominiali di distribuzione di acqua cada e riscaldamento.

Ogni intervento su contatori, seppure possa essere a carico di costi per il singolo, deve essere eseguito in un contesto di garanzia globale del “sistema di ripartizione” condominiale e quindi sotto stretta preventiva autorizzazione dell’amministratore, con verifica tecnica.

Ciò vale ancor si più se si parla di sistemi di riscaldamento, ma il tema lo affronteremo in un altro momento.

L’ equilibrio, l’efficienza di “scopo” per una correttezza nelle ripartizioni deve essere strettamente garantita da professionisti certificati, ad ogni intervento in ogni singola unità immobiliare, che seppure legata a diritti di proprietà e modalità di utilizzo, non può non considerare i vincoli di scopo e legge, laddove si diventa tangenti ai temi previsti dall’art. 1123, c1 cc., quindi al rigore di ripartizione dei costi a consuntivo condominiale.

Non mancherò mai di sottolineare che un algoritmo di ripartizione dei costi deve essere esplicito e chiaro, così come certificato,  sia per le componenti utilizzate (anche i contatori), che per le normalità di conteggio, in tempi e modi e relative responsabilità.

Il diritto soggettivo viene qui delimitato molto dallo scopo collettivo e dalla correttezza certificabile.

In effetti una tabella di ripartizione di consumi che rappresentano spesso una delle voci più importanti nel condominio (produzione acqua calda e riscaldamento), seppure condizionata da consumi rilevabili a consuntivo, può vedere come variabilità solo le “letture” in un contesto di equilibro generale di efficienza del sistema.

Come per ogni tabella di ripartizione condominiale, il criterio, l’algoritmo, la precisione, la verificabilità, i tempi di lettura, l’attribuzione di costi di competenza (non per principio di cassa), rappresentano uno schema tabellare di coefficienti applicati, di tempi e sincronismi, che devono essere noti ed approvati coscientemente dall’assemblea all’unanimità.

Non lo si fa purtroppo mai per i consumi misurabili! In sede di contenzioso, da mediatore civile e commerciale, sono spesso impegnato a spiegare questi concetti, perché solo la chiarezza logica e tecnologica aiutano a dirimere contenziosi.

In genere le contestazioni portano a non pagare le rate condominiali, ma sottolineo che ogni contestazione può avere ragionevolezza con tempi e modi stabiliti dalla legge (vedi impugnazione verbali, bilanci, errori di calcolo evidenti, ecc.), ma non sospende l’obbligo del pagamento delle rate (crediti immediatamente esigibili) e l’essere insolventi può generare altri gravi dispiaceri legati al recupero giudiziario condominiale dei crediti (anche i fornitori possono agire chiedendo la situazione rate versate dei condomini).

Laddove un amministratore non ha certezza dei sistemi di lettura e della loro efficienza, deve applicare la ripartizione per millesimi di proprietà e sono dolori farlo a questo punto capire ai condomini.

E’ comunque chiaro che il “conduttore” in questo caso è l’amministratore, almeno, se non ha delegato professionisti esterni, per la ripartizione dei costi sotto sua responsabilità.

L’esperto in materia condominiale

Dott. Alberto Berger

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