L'esperto

Proprietario, conduttore, locatore, responsabilità e conseguenze

giovedì 19 Settembre , 2019

La riforma recente sulle norme che regolano il condominio ha introdotto novità rilevanti nel codice civile (art. 1130 n. 6 c.c.), per quanto riguarda

Il registro che l’amministratore è obbligato a tenere aggiornato – con la collaborazione fattiva dei condòmini –  e che deve contenere:

  1. le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
  2. i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
  3. ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (il riferimento alle parti comuni dell’edificio è stato inserito nell’art. 1130 n. 6 c.c. ad opera del d.l. n. 145/2013, così detto decreto Destinazione Italia).

Vorrei soffermarmi per ora in questo intervento alcuni riflessi pratici e nuovi nella generalità dei condomini.

La realtà che riscontriamo da sempre è che spesso le proprietà immobiliari non coincidono con chi vive nelle stesse o vi gode dei diritti reali di godimento.

Quando un amministratore attento alle normative in vigore comunica ai propri condomini gestiti la nuova necessità di essere d’ora in poi precisi e conformi alle disposizioni di legge, si solleva spesso una reazione negativa, che evidenzia situazioni abituali e consolidate, in contrasto alla chiarezza dei riferimenti distinti di status di proprietario, locatore, conduttore comunicati all’amministratore.

Pensiamo ad un anziano genitore che concede un immobile a figli, a nipoti, o terze persone, ma senza una ufficializzazione di questo diritto reale di godimento.

Pensiamo però anche poi ai versamenti delle rate condominiali effettuati da questi “locatori” o “conduttori” ufficiali o meno, direttamente sul conto condominiale ed il problema che insorge nella vita condominiale se un proprietario di più porzioni immobiliari cede in utilizzo le sue proprietà a diversi in forma non ufficiale.

Nel caso di regolari pagamenti, sul conto banca condominiale si evidenziano versamenti per così dire provenienti da “terzi” non noti ufficialmente al condominio, non indicati nelle schede anagrafiche, che difficilmente vengono così compilate e consegnate all’amministratore.

Se poi per una o più di queste unità immobiliari manca il regolare pagamento delle rate, spesso il rivolgersi all’anziano proprietario, spesso veramente non in grado di comprendere le conseguenze e le responsabilità dell’amministratore, crescono i problemi per quest’ultimo.

Normalmente cresce nel condominio una reazione contraria di avversità verso la precisione necessaria dell’amministratore responsabile, anche se quest’ultimo insiste nel regolarizzare posizioni come da previsioni di legge.

Il recupero dei crediti per rate condominiali non riscosse (credito immediatamente esigibile), vede nel caso in questione l’anziano proprietario oggetto primario di un’azione a lui rivolta.

Pensiamo ad interventi di manutenzione straordinaria operati nel condominio, alla detraibilità fiscale prevista dalla legge fiscale in vigore (per entità massime, percentuali e periodi di validità di queste agevolazioni) ed al compito dell’amministratore di dover redigere la dichiarazione precompilata a fine esercizio, da consegnare ai proprietari, in relazione ai “loro” pagamenti di quote condominiali e non operati invece da “terzi” senza uno status chiaramente definito.

La detraibilità fiscale può dal proprietario essere ceduta a comproprietari o a terzi che corrispondono le rate delle spese straordinarie detraibili, ma anche questa cessione costituisce “ufficialità” di un o status spesso non manifestato ufficialmente.

Va notato in particolare che la dichiarazione precompilata va anche spedita dall’amministratore in via telematica all’Agenzia delle Entrate, che quindi può chiedere documentazione delle spese sostenute e necessariamente anche dimostrazione dei pagamenti da coloro che richiedono la detrazione pro quota della propria spesa “sostenuta” e “pagata”.

Tutto ciò è a mio avviso, nella vita pratica dei condomini ancora oggi molto sottovalutato nei riflessi fiscali, assicurativi, nelle responsabilità per amministratore e condomino proprietario.

Si aggiunge ciò che l’articolo 1130 n.6 c.c. evidenzia, e cioè la necessità dei dati catastali, che vanno anche indicati nella precompilata ed in ogni richiesta di applicazione della detraibilità fiscale per ogni PM condominiale.

Spesso i bilanci condominiali e i prospetti di ripartizione fanno riferimento a generiche unità o numerazioni che negli anni hanno perso ogni corretto riferimento alle “sub” o PM rilevate dalle visure catastali.

Anche questo è un aspetto molto importante nella validità e chiarezza di un prospetto di ripartizione delle spese, laddove si entri in un contenzioso, ma comunque è un aspetto ed una necessità di chiarezza e precisione che deriva dalle norme di legge.

Da mediatore civile e commerciale, ma anche da amministratore di condomini, queste problematiche entrano quasi quotidianamente nei dispiaceri in un cotesto sociale particolare come il condominio, che la legge oggi impone di gestire correttamente tramite la figura dell’amministratore “professionista” e responsabile.

Un accenno in ultimo al  Fascicolo del fabbricato ed alle condizioni di sicurezza delle parti comuni, come citato sempre nell’articolo di legge. Era obbligatorio, per un incidente di percorso la Cassazione ha cancellato l’obbligo, ma non le responsabilità generiche sulle condizioni di sicurezza, con riflesso quindi alle leggi espresse dal codice Civile, ma anche assicurativi.  Vi è grande spazio per le Assicurazioni per non intervenire in casi di danni alle persone ed alle cose.

L’esperto in materia condominiale

Dott. Alberto Berger

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