Assemblea condominiale,L'esperto

Parliamo di deleghe conferite per le assemblee condominiali

lunedì 30 Settembre , 2019

Oggi vorrei toccare un tema abbastanza spinoso e sempre oggetto di discussioni e grandi responsabilità, sia per l’amministratore condominiale, che per il Presidente dell’assemblea.

Il tema è regolato dal dispositivo dell’art. 67 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie.

Quali sono i problemi in genere, vediamo di sintetizzare:

  • Un condomino proprietario che non partecipa ad un’assemblea condominiale, alla quale comunque deve essere stato convocato, può delegare una persona di sua fiducia a rappresentarlo. Può essere anche un usufruttuario.
  • La delega non può essere “in bianco” perché il tema è molto delicato e si cade in possibili impugnazioni che vanificano la fatica di un’assemblea comunque tenuta, se vengono impugnate poi le decisioni.
  • Che responsabilità hanno gli amministratori, i segretari dell’assemblea o il Presidente nominato in assemblea?
  • Il ruolo del Presidente, normalmente scelto dai condomini in assemblea tra la persona anziana, tra una persona disponibile, ma spesso anche tra i condomini più attivi o partecipi, non è un ruolo insignificante e privo di responsabilità, anzi è il primo responsabile garante della regolarità di ogni aspetto di legge e conduttore attento, diligente, anche nel contenere eventuali esuberanze.

Vediamo il perché nel dettaglio:

Fonti → Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie → Capo I – Disposizioni di attuazione → Sezione III – Disposizioni relative al libro iii

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Tralasciamo ora in questa analisi quanto prevede l’articolo 1117-bis del codice, quando i comproprietari sono complessivamente più di sessanta.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Di fatto l’usufruttuario ha quindi durante il suo godimento una serie di obblighi che tendono ad assicurare la conservazione della cosa e quindi diritto di partecipare alle decisioni che generano costi a suo carico, anche per quanto attiene quindi al condominio, salvo ogni considerazione sull’aspetto degli interventi come manutenzione ordinaria, straordinaria o addizioni, si fa carico, che merita quindi approfondimenti,

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Il delegante ed il delegato

Come premessa, Vi richiamiamo le differenze fra delegante e delegato.

Delegante è la persona che non potendo o non volendo partecipare a un’assemblea, conferisce la delega a un secondo soggetto di sua fiducia.

Il secondo soggetto che riceve l’incarico dalle mani del delegante si chiama delegato.

Sulla questione della delega, in merito alle assemblee di condominio, non è raro che sia oggetto di contestazione da parte dei partecipanti in minoranza e dello stesso amministratore.

Questo succede nei piccoli condomini, con meno di 20 unità, dove a uno stesso soggetto si conferiscono più di una delega ed in questo modo, il delegato è in grado di controllare e determinare il quorum per l’approvazione di delibere sull’uso di parti comuni, ad esempio.

Sulla forma della delega, esistono alcune regole che si collegano al modello del mandato come ad esempio: la delega deve essere conferita in forma scritta, evidenziando i nomi del delegante e delegato; la dichiarazione del delegante che è sua volontà farsi rappresentare dal delegato nell’assemblea condominiale del (… data …) e che il delegato agirà in nome e per conto del delegante; data e firma del delegante. In particolare, la norma cui fare riferimento è l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Delega in bianco

Nella generalità dei casi con riferimento all’assemblea di condominio, nella lettera di convocazione l’amministratore allega una delega precompilata in bianco.

Il condomino che non può o non desidera partecipare all’adunanza convocata dall’amministratore, non deve far altro che compilare la delega precompilata inserendo i dati mancanti, nome del delegato e firma.

A volte, e non è un caso raro, il condomino-delegante si limita alla sola firma della delega precompilata senza indicare il nome del delegato, questa è definita “delega in bianco”.

Per la “delega in bianco” si possono verificare due casi:

  1. il delegante si limita a firmare la delega consegnandola alla persona incaricata di rappresentarla in assemblea;
  2. la delega in bianco è consegnata dal delegante all’amministratore il quale, in assemblea compila la parte che riguarda il nome del delegato scegliendolo fra i presenti.

In entrambi i casi, si tratta di una pratica diffusa in molti condomini ed è generalmente oggetto di poca attenzione, ma spesso ciò è dovuto ad una strumentalizzazione. Meno si approfondisce, più si può gestire secondo particolari interessi di voti e maggioranze.

Anche se all’apparenza non esistono problemi della gestione, vi sono importanti incoerenze formali che in alcuni casi possono essere invocati per invalidare l’assemblea condominiale.

Ad esempio, nel primo caso dove la delega in bianco è firmata e consegnata dal delegante a una persona di sua fiducia la quale, giunta in assemblea indica il nome di un terzo soggetto “tradisce” la volontà del delegante oppure, il delegante consegna la delega in bianco al vicino di casa e distrattamente, conferisce la medesima delega compilata con il nome di un parente il quale, presentandosi in assemblea chiede che la delega in bianco sia considerata nulla.

Nel secondo caso, si potrebbe contestare che di fatto, è l’amministratore il delegato occulto, per il motivo che avendo il potere di decidere a chi dei presenti intestare la carica di delegato (gli “amici compiacenti”, ad esempio), può influenzare i risultati delle delibere (rinnovo del suo mandato, ad esempio).

Conflitto di interessi e casi particolari con la delega in bianco.

Altro particolare, è la possibilità che la delega in bianco possa contenere gli elementi per un conflitto d’interessi.

Ritornando ai due casi di delega in bianco, di ci sopra, bisogna verificare se il conflitto d’interessi è riconducibile al delegante oppure al delegato e questo particolare, non è da trascurare nel caso in cui si abbia intenzione di chiedere l’invalidità dell’assemblea o della singola delibera. Il primo punto è capire se il delegante era cosciente che vi poteva essere un conflitto d’interesse da parte del delegato. In modo corretto, se il delegato è in conflitto d’interessi, dovrebbe rifiutare la delega spiegando i motivi oppure, rispettare la volontà del delegante in ogni caso.

Per il delegante, il rischio della delega in bianco, senza indicare la volontà di voto in merito ai vari punti dell’ordine del giorno, è quello riconoscere, di fatto, libertà di decisione al delegato. A sua volta, il delegato potrebbe assumere una posizione non condivisa dal delegante e cosa succede? Il risultato è che il voto espresso dal delegato in assemblea vincola il delegante, senza possibilità di poter impugnare tale decisione, neppure se contraria in modo palese ai propri interessi, per il motivo che non avendo fornito precise indicazioni, nella sostanza ha concesso libertà di voto al delegato.

Oltre al caso di cui sopra, vi può essere che il delegato segua la volontà di voto espressa dal delegante, in merito all’ordine del giorno indicato nella lettera di convocazione, ma come ci si deve comportare di fronte all’imprevisto? Come ad esempio, nel corso dell’assemblea il dibattito si allarga ad altri argomenti, a proposito di “vari ed eventuali” (largamente abusati da molti amministratori).

In questa ipotesi, per evitare che il delegato dia voto favorevole a una delibera contraria ai propri interessi, la delega dovrebbe contenere la formula:

“la delega è valida ed operante limitatamente ai punti indicati nell’ordine del giorno dell’assemblea del (…data…), il delegato si deve astenere dal votare delibere non indicate nella lettera di convocazione.”

Nell’ipotesi in esame, se il delegante ha fornito precise indicazioni di voto escludendo ogni altra libera iniziativa del delegato, il voto contrario alla volontà del delegante può essere contestato, per il motivo che il potere rappresentativo conferito si limita agli argomenti elencati nell’ordine del giorno della lettera di convocazione all’adunanza condominiale.

La responsabilità del segretario e del Presidente in assemblea in relazione alle deleghe

L’amministratore, prima dell’inizio dell’assemblea, deve consegnare, al presidente unitamente alla distinta delle convocazioni ed al contenuto delle stesse, il su citato registro e tutto quanto sia indispensabile per poter consapevolmente deliberare su tutti i punti posti all’ordine del giorno.

Con l’entrata in vigore della legge 220/2013, è stata soppressa la figura del presidente dell’assemblea prima riportata nel 2° comma dell’Art. 67 delle Disp. di Att. Si potrebbe pensare che questa figura, essendo stata eliminata, non sia più necessaria, essa costituisce invece, la garanzia di una corretta e democratica gestione della riunione.

Si consiglia, pertanto, se non previsto da un regolamento di condominio, di porre al primo punto dell’O.d.g. dell’assemblea condominiale, la nomina del Presidente dell’assemblea.

Presidente può essere nominato solo un avente diritto alla convocazione ed al voto, pertanto, è escluso che possa essere l’amministratore di condominio a meno che esso non sia anche condomino e che ciò non sia vietato dal regolamento del condominio.

Quali sono le funzioni ed i poteri del presidente di una assemblea condominiale?

Per prima cosa deve far riferimento al regolamento del condominio, che potrebbe disciplinarne compiti ben precisi, altrimenti si demanda all’assemblea stessa.

In linea di massima, i compiti del presidente sono i seguenti:

  1. Controllare la validità della costituzione dell’assemblea, verificando che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati dall’amministratore nei modi richiesti dal Cod. Civ. e nei giusti termini come sancito dall’ultimo comma dell’Art.1136 del Cod. Civ. e dall’Art. 66 delle Disp. Di Att. (entrambe le norme sono inderogabili)
  2. Che le eventuali deleghe siano valide in base ai dettami dell’Art. 67 delle Disp di Att. 1° comma e che il numero dei presenti consenta di raggiungere il numero legale per deliberare.
  3. In particolare verifica che vi sia la maggioranza delle teste necessaria per la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) e contemporaneamente la somma dei millesimi riferiti alle varie unità immobiliari dello stabile. Si rammenta che il nostro ordinamento giuridico prevede sempre una doppia maggioranza per garantire la democraticità delle delibere.
  4. Dopo ogni singola votazione controlla che il numero delle teste e dei millesimi raggiunti consentono di ritenere approvata o meno la decisione (quorum deliberativo). Deve infatti verificare non solo il numero delle teste e dei millessimi di chi ha votato a favore, ma anche dei dissenzienti e degli astenuti. Il voto, dovrà essere espresso su di una proposta concreta e chiaramente formulata. Il presidente ne verificherà il risultato prendendo nota dei nominativi e delle scelte operate da ciascuno, decisione che riporterà nel verbale con i nominativi e le relative quote millesimali.
  5. È chiamato a moderare le discussioni che avvengono in assemblea consentendo a tutti la possibilità d’intervenire nel dibattito e stabilendone la durata.
  6. Garantisce, ad ognuno la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione all’ordine del giorno al fine di giungere ad una formazione della volontà assembleare.
  7. Controllare che vengano verbalizzati sia l’arrivo di eventuali condomini che intervengono alla riunione dopo l’apertura dell’assemblea e sia chi si allontani prima della chiusura della stessa.
  8. Al termine di ogni punto discusso, dovrebbe far rileggere al segretario quanto verbalizzato. Se il verbale non dovesse essere riletto dopo ogni punto discusso, lo si dovrebbe almeno rileggere alla fine della riunione, prima di apporre la firma, la data e l’ora di chiusura dell’adunanza, per verificare se si è redatto o no un corretto processo verbale.

Si desume, quindi, che la nomina a Presidente dell’assemblea non è una carica onorifica o di mera rappresentanza, pertanto non dovrebbe essere assegnata e ricoperta con superficialità, ma valutando molto bene le capacità e la competenza di chi dovrà ricoprirla.

Non è necessaria la partecipazione dell’amministratore all’assemblea, ma è consigliabile la sua presenza, soprattutto per fornire un valido supporto di verifica al presidente nelle funzioni preliminari in virtù dell’anagrafe condominiale in suo possesso.

Il presidente viene eletto dall’assemblea, mentre, come si evince, per similitudine con le assemblee societarie, non sono gli intervenuti, ma il presidente che nomina, quale segretario una persona di sua fiducia.
Può essere nominato segretario sia un condomino e sia un usufruttuario o un loro delegato purché munito di delega scritta. Non è chiaro se l’amministratore possa svolgere anche la funzione di segretario.

Secondo alcuni, si tratta di una soluzione sconsigliabile, anche se in molti regolamenti di condominio ciò è permesso.
Il compito principale del segretario è quello di redigere il verbale dell’assemblea così come gli viene dettato dallo stesso presidente.

Il verbale, deve contenere la volontà espressa dai condomini, che si sono riuniti in assemblea. Va redatto in maniera chiara e leggibile, perché sarà, in un immediato futuro, inviato a tutti gli assenti che hanno il diritto di conoscere ciò che è stato discusso e deliberato in assemblea.

Ha, infatti, valore di prova è può dare modo, ai condomini che non sono d’accordo con il deliberato, di impugnare l’assemblea o solo alcuni punti della stessa in base all’Art. 1137 del Cod. Civ.
Il verbale datato, letto, chiuso e firmato, non può più essere variato se non per errori materiali o di calcolo e la correzione deve essere sottoscritta sia dal presidente e sia dal segretario ed essere effettuata in modo da risultare comunque leggibile.

Gli eventuali allegati che fanno parte integrante del verbale, devono anche essi essere siglati da entrambi.
Il suddetto verbale deve riportare, inoltre, l’ora di scioglimento e chiusura dell’assemblea.
I compiti del presidente e del segretario, si concludono con il termine dell’adunanza e la sottoscrizione del verbale che viene riconsegnato all’amministratore.

L’esperto in materia condominiale

Dott. Alberto Berger

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento