amministratori di condominio,L'esperto

Poveri amministratori condominiali: spesso è difficile registrare gli incassi delle rate

lunedì 30 Settembre , 2019

Carissimi,
desideravo oggi entrare in un problema pratico che tocca tutti i condomini e gli amministratori: come si registrano gli incassi delle rate condominiali.

Vediamo in dettaglio e consiglio sempre di spiegarlo bene ai condomini in una prima Vostra assemblea o ogni qualvolta nasce un problema.

Risulta spesso molto dispendioso seguire la situazione dei versamenti, specialmente se essi non si riferiscono precisamente al bilancio straordinario o ordinario ed alle rate precise calcolate e le relative scadenze.

Nei condomini inoltre vi sono quasi sempre situazioni di proprietari di più immobili abitazioni insieme, locatari, usufruttuari, comproprietari diversi.

Come cerco ora di spiegare, io, da amministratore devo registrare i pagamenti innanzitutto distinguendo tra spese del bilancio ordinario distinte da spese del bilancio straordinario e per queste ultime, il codice fiscale di chi paga (proprietario o comproprietario), perché solo lui ha diritto alle eventuali detrazioni fiscali.

La precompilata che devo spedire telematicamente all’Agenzia delle Entrate e la dichiarazione che devo rilasciare ad ogni condomino a fine anno fanno riferimento infatti a chi può godere della detrazione fiscale per spese straordinarie di manutenzione condominiale, citando precisamente il codice fiscale e la proprietà con precisi riferimenti catastali alla stessa.

Poi ho la possibilità di registrare un pagamento, scegliendo la rata calcolata per la PM (Porzione Materiale = unità immobiliare condominiale) e qui è semplice, perché l’importo è definito e riconoscibile. Spesso dall’importo distinguo quindi, se non indicato, se si tratta di pagamento sul bilancio ordinario o straordinario e con un po’ di fatica in più, forse anche la PM di riferimenti, se colui che paga è il proprietario.

Va qui detto, che poiché in condomini posseggono in genere anche un garage, come PM distinta dall’abitazione, scelgo quindi di attribuire il pagamento attribuendo la quota alle due PM abitazione e garage, in automatico, secondo i millesimi, in proporzione, ma è già un’attenzione in più.

Se un condomino possiede più PM insieme che poi concede a propri familiari e questi corrispondono le rate relative alle PM da loro abitate, io registro il pagamento sul nome del PROPRIETARIO e quindi scalo i suoi debiti per le rate, ma nella descrizione del pagamento indico il nome e cognome di chi mi risulta dalla descrizione Banca aver saldato.

Forse questa descrizione in più aiuta poi il proprietario nelle sue divisioni familiari, laddove la descrizione appare sulla stampa dell’estratto conto condominiale di rate versate.

Se però il condomino che io anche in questo caso indichi per quale PM si è saldata la rata, mi deve essere indicata la PM ed eseguire pagamenti distinti per ogni singola PM.

In questo caso non posso più applicare la proporzione tra i millesimi delle rate, se non è riconoscibile almeno quale rata si desidera coprire.
Devo sottolineare che non è generalmente compito il seguire le contabilità interne tra genitori e figli che occupano appartamenti diversi intestati ai genitori o comunque tra parenti diversi.

Ciò non è previsto tra gli obblighi dell’amministratore, che vede solo la proprietà catastale, quindi distinta anche tra coniugi se cointestatari, per le proprie percentuali di proprietà.

È possibile che l’amministratore sia disponibile ad operare anche queste divisioni interne tra oneri tra familiari o locatari, ma ciò è generalmente frutto di un accordo, non di un obbligo dell’amministratore.

Queste difficoltà sopra esposte valgono ancor più per le norme di legge nel caso in cui vi siano ritardi nei pagamenti dei condomini, perché il responsabile in prima istanza è il proprietario (anche l’usufruttuario in solido) e se devo agire per il recupero dei crediti, devo agire sollecitando il proprietario e gli eventuali comproprietari.

Chiedo ai colleghi: come vivono queste problematiche?

Io ho condomini che quasi giornalmente mi chiamano o mi scrivono di aggiornarli e spesso sono proprio i proprietari di più immobili che si perdono nelle loro divisioni interne e spesso si arrabbiano pure.

Io credo che qui si debba “abituare” i condomini alla precisione nei pagamenti in base a rate e PM.

Voglio vedere un avvocato come reagisce se l’amministratore va da lui a chiedergli di avviare un’azione di recupero crediti nel riguardo del condomino moroso, se esiste un frazionamento elevato, pagamenti parziali, non distinti su bilancio ordinario e straordinario, non distinti per rate e PM.

In questo caso è l’amministratore in difficoltà e ciò che no organizza prima, lo sconta dopo.

Cari colleghi, auguri e buon lavoro

L’esperto di Condominio

Dott. Alberto Berger

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