L'esperto

Proprietari ed usufruttuari e rate condominiali

lunedì 30 Settembre , 2019

Cari lettori, veniamo ora ad un tema che sicuramente tutti hanno sott’occhio, ma che nelle gestioni condominiali quasi sempre viene sottovalutato o non gestito.
Parlo delle unità condominiali (PM) nelle quali innanzitutto dovrei distinguere tra proprietario o proprietari pro quota, usufruttuario, conduttore.

Questa distinzione nella gestione condominiale è difficilmente “visibile” nei bilanci consuntivi e nei piani rate.

Il tema si complica quando consideriamo anche le spese straordinarie di manutenzione, la detraibilità fiscale, la necessaria dichiarazione a fine esercizio sui pagamenti delle rate di spese straordinarie, la relativa detraibilità fiscale possibile, secondo le leggi del momento, in capo a chi ha sostenuto le spese.

L’Amministratore condominiale sta in mezzo al rapporto con i condomini e le norme di legge e le disposizioni fiscali in vigore.

Ma vediamo cosa dice il codice civile:

Art. 980 c.c.

acquista la situazione giuridica soggettiva, il diritto per l’appunto, di godere della cosa, mobile o immobile oggetto della cessione, secondo la sua particolare destinazione d’uso.

Nella vita civile troviamo sempre più spesso che genitori intestino la proprietà ai figli e si tengano l’usufrutto per gli ultimi anni della loro vita.

Capita che essi rimangano ancora a vivere nell’abitazione della quale cedono la proprietà, ma capita anche la situazione opposta, che essi cedano la proprietà ai figli/nipoti e che siano poi loro a vivere nell’abitazione.

Parliamo quindi di una “nuda proprietà” che si contrappone all’usufrutto, ma appunto in un condominio ciò richiede particolari attenzioni per l’amministratore.

Viene logico pensare che chi in realtà “vive” nell’appartamento in condominio sopporti le spese della gestione ordinaria, ma cosa succede per le spese di manutenzione straordinaria?

Poniamo il caso che i genitori cedano la proprietà ai figli e rimangano a vivere come usufruttuari nel condominio.

L’amministratore, nell’emettere il piano rate per l’esercizio ordinario, dovrebbe emetterle a carico dell’usufruttuario o del proprietario?

Ci viene in aiuto il codice civile:

Art. 981 c.c.

L’usufrutto è un diritto reale minore che viene definito dal codice civile come il diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.).In altre parole, l’usufruttuario utilizza il bene come se ne fosse il proprietario, fatta salva l’intangibilità della destinazione economica.

Tale diritto è temporaneo e non può superare la vita dell’usufruttuario (art. 979 c. 1 c.c.)

Ed ancora:

Art. 1004 Spese a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Compenso dell’amministratore? a carico dell’usufruttario. Tutte le spese d’uso? A carico dell’usufruttario.

Art. 1005 Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Facile comprendere che nel caso citato, i genitori usufruttuari che vivono nell’unità immobiliare del condominio paghino loro le spese di gestione ordinaria e corrispondentemente che l’amministratore emetta le relative rate a copertura del bilancio di previsione o consuntivo a loro carico.

E per le spese di manutenzione straordinaria?

Dovrebbe emettere le rate risultanti a copertura del bilancio preventivo di spese straordinarie ai proprietari figli, non ai genitori usufruttuari ed a loro, in relazione al pagamento effettuato emettere la certificazione ai fini dell’esercizio, pari alla comunicazione telematica della precompilata

Se però pagano le rate a copertura delle spese di manutenzione straordinaria ancora i genitori?

Importante per l’amministratore il rilevare dal documento di ricezione in banca del bonifico, chi ha versato ed accreditare in contabilità quindi il pagamento sul proprietario o sull’usufruttuario che ha versato.

Ma per esercizio, ribaltiamo la situazione:

I genitori intestano ai figli l’appartamento, per esempio ai due figli al 50% rispettivamente, ed uno di essi abita nell’abitazione nel condominio. Un figlio e non un genitore.

Il figlio è il proprietario, ma i genitori usufruttuari non vivono in condominio.

L’amministratore a chi “deve” emettere le rate a copertura del bilancio di previsione per la gestione ordinaria?

Dovrebbe all’usufruttuario, ma alla fine paga un figlio per la totalità delle spese di gestione ordinaria, anche se è proprietario al 50%.

l’amministratore può però chiedere al nudo proprietario o all’ usufruttuario i costi in realtà dovuti dall’uno o dall’altro. Si chiama solidarietà nel pagamento dei contributi ed è una specifica norma a stabilirla.

Secondo la Corte di Cassazione, il tema va affrontato con attenzione

«siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell’obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell’organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli» (così Cass. 27 ottobre 2006 n. 23291).

Come dire: se l’amministratore era bravo e scrupoloso, quanto meno al fine di evitare contestazioni, le spese richieste al nudo proprietario o all’usufruttuario dovevano ritenersi di loro effettiva spettanza.

Quindi per non sbagliare l’amministratore si basa sulla legge e ad ognuno il suo: all’usufruttuario le spese ordinarie, al proprietario le spese di manutenzione straordinaria.

Il pagamento da parte degli stessi, dovrebbe essere fedele alle loro obbligazioni di legge, anche pro quota, nel caso di comproprietà.

Ovviamente, per quanto riguarda le quote di proprietà, ciò vale ancor più se in presenza di più eredi, ognuno con proprie quote di proprietà.

Se poi una di queste figure versa spese ordinarie senza distinzione per tutti i comproprietari o ancor più non distinguendo tra spese ordinarie e straordinarie, l’amministratore che contabilità deve tenere?

Se poi alla fine comproprietari diversi chiamano l’amministratore ripetutamente per chiedere cosa devono versare, l’amministratore si trasforma in un contabile di tematiche ed obbligazioni interne alla unità condominiale e la cosa si complica, ma anche le difficoltà e le responsabilità di gestione.

Se infine l’amministratore deve emettere a fine esercizio la precompilata o certificazione dei versamenti fatti dai condomini per le spese straordinarie di manutenzione, egli certifica esattamente ciò che dovrebbe risultargli dalle contabili banca.

Se però usufruttuari o proprietari hanno confuso i loro ruoli di legge, pagando l’uno per l’altro?

Occorre qui particolare attenzione per l’amministratore che deve “coprirsi le spalle” da contestazioni e responsabilità ed applicare quindi la legge con attenzione, ma si pone in contrasto con il volere dei condomini o il dato di fatto.

Come si regola l’amministratore? Ciò rientra nel suo onorario ordinario?

Qui l’amministratore dovrebbe essersi fatto firmare al conferimento del suo mandato un incarico, con un listino delle sue attività straordinarie, perché la contabilità dei versamenti di ciascun proprietario o dall’usufruttuario, laddove non si rispettino i ruoli di legge, le detraibilità fiscali, le quote, può diventare un onere molto elevato ed il tutto può trasformarsi in un terreno di contestazioni dove solo l’estrema precisione “salva” l’amministratore.

Dott. Alberto Berger

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