amministratori di condominio

L’amministratore ed il sito web condominiale – tsunami o meno?

giovedì 31 Ottobre , 2019

La riforma del condominio, ossia la legge n. 220/2012, ha introdotto nelle disposizioni di attuazione del codice civile, l’art. 71-ter che recita:

Art.71-ter

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Un’interessante “proposta” per la vita del condominio, che dovrebbe essere stata accolta con favore.

Ma è così?

Quanti amministratori si sono attrezzati e preparati a questa richiesta? Cosa comporta in realtà? Quali gli effetti sul mondo condominiale dei condomini?

Vediamo il lato dell’amministratore diligente e preparato:

Secondo lo spirito della norma di legge, a delibera/richiesta assembleare, dovrebbe attivare il “sito condominiale”, accessibile, anche per motivi privacy, ai singoli condomini “abilitati” con un proprio “account” e password all’accesso.

Già l’account è un termine non di facile comprensione ed in genere l’amministratore dovrebbe avere la certezza di “aprire” l’accesso al sito condominiale ed ai dati contenuti ai soli condomini.

Ma quali sono i condomini realmente? I proprietari, forse gli usufruttuari, i locatari ed i conduttori?

A quali di queste figure attribuiamo l’account di accesso?

Qui entriamo in un ulteriore problema che a mio avviso la storia delle gestioni condominiali non ha quasi mai affrontato.

Parliamo della necessità di addebitare alcune spese all’usufruttuario/locatario/conduttore, altre spese al proprietario (tipicamente le spese di straordinaria manutenzione).

Ma l’amministratore condominiale ad oggi vede il condomino come semplice unità immobiliare, o vede l’anagrafica condominiale con i titoli di proprietà o di reale godimento dei beni e i relativi addebiti?

Ai fini dell’anagrafica condominiale dovrei distinguere e tenere traccia di queste diverse specificità di anagrafica.

Ed ora arriviamo all’impatto di questa applicazione così precisa, necessaria anche ai fini della dichiarazione precompilata per la comunicazione dei pagamenti operati e da chi del bilancio relativo ai capitoli di spesa straordinaria.

La legge fiscale permette che si attribuisca a tale fine anche una “scelta fiscale” su chi si dichiara di voler detrarre fiscalmente tali spese.

Il che significa che l’amministratore dovrebbe, per ogni spesa straordinaria accettare una specifica richiesta del condomino, laddove si richieda una detraibilità diversa rispetto al proprietario dell’immobile.

Dovrebbe quindi registrare queste richieste.

Ma se queste richieste arrivassero dai condomini o dai vari soggetti legati alla unità immobiliare, ma i pagamenti avvengono poi senza la precisa associazione a quanto si indica poi per la detraibilità sulla precompilata, chi ne è responsabile?

Qui consiglio quindi sempre l’amministratore innanzitutto di ricevere queste indicazioni sul soggetto che desidera vedersi attribuita tramite il pagamento la spesa ai fini della detraibilità o deducibilità fiscale (relativi bonus), in maniera ufficiale e scritta, con la firma del richiedente e del reale proprietario.

Poi consiglio di verificare con precisione se i pagamenti delle rate per tali spese straordinarie, provengono dalle stesse persone indicate come titolari della detrazione o del bonus fiscale.

Se non esiste questa corrispondenza, l’amministratore dichiara un qualcosa che è fiscalmente confutabile e ne è responsabile.

Ciò significa quindi che i vari condomini devono essere qui molto precisi ed applicare nei pagamenti di spese ordinarie o straordinarie la precisione assoluta nell’indicare importi di rate, nome del titolare che vanta la detraibilità sincrono con l’esecutore del pagamento, di indicare ancora infine se si tratta di una rata specifica per spese straordinarie e quale relativo capitolo di spesa, poiché questo è individuato da una data di esecuzione dell’opera di manutenzione straordinaria relativa.

Mano a mano che qui scrivo queste righe, vedo passare davanti a me come una moviola tutte le reazioni degli ignari condomini abituati fino al passato ad una gestione per unità immobiliare, non per anagrafica/unità/rata/capitolo di spesa.

In questo contesto ogni loro versamento periodico di rate condominiali era omnicomprensivo, spesso senza alcuna distinzione, spesso senza corrispondenza di importi rata, spesso senza distinzione tra garage, o appartamento.

Ed ora in ultimo, ma continueremo con un altro intervento nei prossimi giorni, immaginatevi quindi che invasione di nuove distinzioni ricadano sui condomini anche nell’accesso Web, spesso accompagnato da invii di email notizia di nuovi documenti caricati per ciò che la legge indica come diritto o dovere per l’amministratore di rendere possibile:

diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

In generale al condomino che aderisce a questa possibile novità, inizieranno ad arrivare uno tsunami di nuove informazioni che non sa gestire o accettare e si spaventa.

Penso ad esempio alla richiesta di pubblicare ogni preventivo sul portale condominiale e quale reazione ne deriva da chi senza introduzione o spiegazione confronta preventivi molto tecnici.

Vi ho parlato di tutto ciò per iniziare a rifletterci perché ad ogni novità, quindi anche il digitale o web, segue una necessità specifica di formazione e di “digestione” di vantaggi nuovi ed interessanti, ma anche di rischio di non capire poi più nulla e di spaventarsi.

Sono casi molto reali.

Dott. Alberto Berger
Consulente IAD Italia

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento