amministratori di condominio

ACQUISIRE UN NUOVO CONDOMINIO DA AMMINISTRARE

lunedì 9 Dicembre , 2019

un’opportunità professionale, ma anche una responsabilità a cura di Alberto Berger – l’esperto in materia di condominio

La figura dell’amministratore di condominio ha subito con la recente revisione delle norme di legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici” una radicale trasformazione. La si attendeva da 71 anni.

Tra le variazioni più importanti emergono una serie di elementi che l’amministratore è chiamato a fornire ai condomini, in termini di conoscenza e pubblicità, per consentire loro di valutare le rispettive qualifiche ed il rispettivo operato.

L’amministratore diventa una figura professionale di tutto rilievo, anche se nei condomini questa evoluzione nel ruolo e nelle responsabilità non è ancora stata percepita a pieno.

I condomini sono abituati quasi sempre preliminarmente il costo più che le qualità, anche perché bassa è la conoscenza della materia.

Quali sono i punti focali da non trascurare prima di accettare l’incarico di amministratore di condominio e quali i prerequisiti?

Io credo che alla base di tutto deve esserci un equilibrio tra impegno e professionalità con un ritorno economico a livello delle responsabilità assunte.

La Corte Costituzionale ha inoltre ricordato, con la sentenza n. 312 del 2010, che la normativa sul «registro del fabbricato» è stata giudicata incostituzionale quando si è ritenuto che

«le specifiche modalità di predisposizione e tenuta del registro fossero contrarie al generale canone di ragionevolezza, a cagione della eccessiva gravosità degli obblighi imposti ai proprietari e dei conseguenti oneri economici, nonché al principio di buon andamento della Pubblica Amministrazione, data la ritenuta intima contraddittorietà della imposta necessità di richiedere ad una pluralità di tecnici privati informazioni già in possesso delle competenti amministrazioni».   

La Corte Costituzionale si è preoccupata quindi di non gravare di obblighi e costi i condomini, ma non ha alleggerito le responsabilità degli amministratori sempre soggetti anche ad eventuali responsabilità penali nel caso di incidenti, quindi a norme di sicurezza trascurate.

Quando un amministratore stende un offerta per l’assunzione di un nuovo mandato, deve quindi essere molto chiaro nello specificare con grande precisione e dettaglio gli incarichi che si assume, distinguendo tra prestazioni “ordinarie” comprese nella retribuzione stabilita, ma fornendo anche un elenco preciso e chiaro di tutte le prestazioni “straordinarie” che è in grado di fornire ed i suoi costi. Diciamo che quindi fornisca un preciso “listino” che indica ogni suo straordinario intervento in grado di fornire.

Più dettagliata è qui l’esposizione, più è percepibile la sua professionalità e quindi anche la sua preparazione, che si lega ad un eventuale chiarezza dei limiti e dei doveri insiti nel suo mandato.

Quando si acquista un appartamento, quando ci si reca dal notaio, normalmente viene inserita nell’atto di compravendita dell’immobile la verifica sulla:

– situazione creditoria e debitoria della posizione a carico dell’unità immobiliare nel condominio

A tale fine si deve richiedere all’amministratore in essere:

  • l’ultimo bilancio ordinario approvato
  • il piano rate dell’esercizio in corso
  • l’estratto conto delle rate versate o in morosità

Importante è chiedersi anche se vi sono dei bilanci di intervento per manutenzione straordinaria in corso, anche se i relativi costi normalmente ricadono sul condomino che li ha approvati al momento della decisione di spesa e non sul nuovo acquirente dell’immobile.

Tutto ciò però non ha nessun senso, o perlomeno è di difficile comprensione o non fornisce tranquillità, se non riusciamo a ricevere:

  • le tabelle millesimali
  • il regolamento

e se non abbiamo la certezza se si tratta di tabelle e regolamenti:

  • contrattuali cioè nate con la nascita del condominio e riportate normalmente anche negli estratti tavolari
  • oppore assembleari ed allora si deve avere copia dei verbali assembleari che ne hanno approvato la nascita o la modifica, con le copie di eventuali relazioni di professionisti che hanno steso tabelle e regolamenti, quindi anche dei coefficienti adottati.

Non dovrebbe mancare coscienza nemmeno delle:

  • polizze assicurative in essere con i massimiali e le franchigie in caso di danno

In ultim forse è bene accertarsi della esistenza o meno di:

  • Fondi spese

nella situazione patrimoniale e di chiedersi eventualmente per quale finalità essi sono nati ed anche qui con quale verbale assembleare si sono decisi gli accantonamenti relativi.

Non deve mancare l’eventuale presenza di:

  • Certificati di conformità delgi impianti comuni, come caldaia, impianti elettrici, messa a terra condominale, ascensore, ecc.

Spesso non ci si rende conto per nulla della reale situazione in condominio ed occorrebbe porre l’attenzione sulla presenza di:

  • Linea vita sul tetto
  • Verifica periodica della presenza id “legionella” negli impianti di produzione di acqua calda sanitaria condominiale (qui la responsabilità penale dlel’amministratore è molto elevata in caso di incidente)
  • Anno di acquisto di “misuratori consumi” acqua calda, freddo e riscaldamento (hanno una durata di legge di vita)
  • Piante locali comuni

Se rileggiamo quanto qui elencato, capiamo bene che tutte queste informazioni di fatto costutuiscono il “Fascicolo del condominio”, se vi aggiungiamo anche:

  • L’anagrafica condonminiale, i documenti privacy
  • I progetti degli impianti condoominiali

Come amministratore di condominio, all’assunzione di un nuovo incarico, ci si trova a doversi confrontare sempre con i preventivi di altri potenziali amministratori.

Io consiglio però sempre di essere il più chiari possibile e di fornire iniseme al Vostro preventivo anche:

  • Il Vostro mansionario
  • Il Tariffario delle Vostre prestaizoni
  • Un contratto da sottoscrivere con il condominio all’assunzione del Vostro mandato.

Più completo e chiaro è quindi quanto offrite, più difficile è essere spiazzati da una concorrenza che offre un preventivo senza specifiche.

Il chè aiuta anche a definire  ruoli, responsabilità, metodo.

Un amministratore che amministra un condominio offrendo solamente ciò che la legge intende come prestazioni di “ordinaria amministrazione” in genere non fornirà un servizio professionale completo.

Un amministratore professionale, sa benissimo che la tariffa di ordinaria amministrazione è “uno specchietto per le allodole”, perché se riesce a fornire anche le prestazioni aggiuntivi descritte dal suo listino, guadagnerà 5 volte tanto.

Un amministratore condominiale, viene portato normalmente dai condomini a raccogliere tre preventivi per ogni spesa almeno.

Un amministratore a mio avviso dovrà portare “Un preventivo” che sarà realizzato secondo la sua guida in approfondimento e descrizione, scegliendo l’artigiano che egli consiglia per esperienza e professionalità.

All’amministratore si può chiedere l’indicazione di un artigiano di “sua fiducia”.

Altri preventivi li possono portae i condomini, se credono.

Con ciò sottolineo che l’Amministratore deve a mio avviso diventare il riferimento “profesisonale” per i condomini, come il proprio medico, avvocato, commercialista, al quale ci si affida.

Se non è così, meglio lasciare il proprio incarico, perché troppo elevate le responsabilità.

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento