Curiosità

FRAZIONAMENTO ED INTAVOLAZIONE IN UN CONDOMINIO DELLA NUOVA TORRE ASCENSORE – un caso

lunedì 9 Dicembre , 2019

Cari lettori,

vorrei affrontare oggi un argomento un po’ spinoso che può capitare nei condomini.

È il caso di una costruzione di una torre ascensore esterna al condominio, costruita su un terreno condominiale attorno al complesso dell’edificio, dove a piano terra nell’atrio condominiale si è riusciti a sbancare parte del terrapieno esterno ed allargare quindi tale atrio per accedere all’ingresso dell’ascensore al coperto.

Come spesso succede, non tutti i condomini partecipano alla spesa.

Di fatto però la costruzione insiste su proprietà condominiale.

Si dovrà procedere al frazionamento e poi entro due anni alla intavolazione a favore dei condomini partecipanti alla spesa. Presumibilmente essi diventeranno proprietari del corpo della torretta ascensore, ma non del terreno.

Un’assemblea condominiale deve aver certamente deliberato l’autorizzazione alla costruzione del manufatto.

Come sempre succede, l’amministratore convoca un’assemblea, chiede che vengano presentati diversi preventivi per il frazionamento necessario, ma ne porta lui stessa uno, di una società in accomandita semplice (Sas) di proprietà di un geometra non inscritto ad un albo professionale.

L’incarico viene affidato a tale società, in concorrenza ad altri preventivi di professionisti iscritti all’albo.

Dopo qualche tempo, tale geometra titolare della società, chiede su un foglio nell’atrio condominiale di firmare il deposito del frazionamento, che avverrà in forma digitale.

Tutti firmano, tranne un condomino che inizia a chiedere che cosa di fatto dovrebbe firmare e con quali responsabilità di un professionista e quale.

Il geometra, tramite l’amministratrice, invia a tale condomino il file dei punti di rilevamento digitali del frazionamento. Non invia una copia cartacea di disegni o quant’altro, contenuti nel file digitale di trasmissione al Catasto.

Nel file si nota che il frazionamento è stato chiesto da altro geometra diverso ancora.

Nella offerta approvata della società Sas, si leggeva: “Si precisa che la società si avvale di collaboratori e soci regolarmente assicurati e abilitati alla firma e certificazione delle lavorazioni in base alle loro specifiche professionalità”.

L’ordine professionale interpellato così risponde, anche precisando che si tratta di valutazioni a titolo prettamente giuridico sul rapporto contrattuale e sullo status del professionista, che sarebbero anche materie da legali.

Chi porta la responsabilità professionale di un’opera professionale che si è esplicitata solamente con il file della trasmissione telematicaper nulla trasparente, completo e chiaro per una valutazione del lavoro commissionato?

Si ritiene che da un lato si tratti di un incarico di attività professionale riservata ai sensi dell´art. 2229 codici. La mancanza di iscrizione all’albo professionale è motivo perché a chi non è iscritto, non gli venga data azione per il pagamento della retribuzione.

Detto ciò, va chiarito che la responsabilità dell’opera professionale in termini oggettivi (cioè p.es. per l’ufficio Catasto) resta in capo a chi l’ha fatta, o controfirmata o comunque riconosciuta come sua.  (Geom terzo firmatario digitalmente del frazionamento presentato)

Il rapporto contrattuale invece intercorre solamente tra le parti contraenti, nel caso concreto parte contrattuale è Sas, e non il geometra “terzo” e non parte contrattuale, che ha presentato il frazionamento.

Si parla di frazionamento e di intavolazione ed accatastamento, ma non si ha avuto modo di valutare nulla di un simile lavoro professionale, né se è stato svolto correttamente, né da chi.

È buona prassi però che il tecnico incaricato fa la stampa su carta e si fa controfirmare tali documenti dalla committenza (che p.es. per l’accatastamento si intende tacitamente fatta), se non altro per provare il rapporto di incarico specifico.

E solitamente si consegna pure una copia in carta al cliente.

Per quanto attiene invece le incombenze istituzionali del Collegio, esso ha dichiarato di intervenire in modo adeguato per reprimere un eventuale esercizio abusivo della professione.

A chi verrò infine intavolato quanto frazionato? Ai soli partecipanti alla costruzione dell’impianto ascensore? Cosa succede per il terreno sottostante che era condominiale in una costruzione autorizzata?

Dott. Alberto Berger – l’esperto in materi condominiale

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento