Responsabilità dell'amministratore

L’empatia dell’amministratore condominiale e le sue responsabilità

venerdì 13 Dicembre , 2019

di Alberto Berger – l’esperto del condominio

Tutti gli amministratori condominiali sono posti di fronte alla domanda su quale deve essere la loro immagine nel mercato, su come acquisire nuovi condomini, su come non perderli.

Questa domanda si accompagna però ad un tema altrettanto fondamentale e delicato, che è legato alla necessaria professionalità, attenzione alle norme, capacità contabile di “tenere” sotto controllo i costi e le finanze del condominio da un lato ed in genere la semplificazione spesso eccessiva dell’approccio “infastidito” dei condomini a tutto ciò che è serio, responsabile e che richiede attenzione e forse “cambiamento” di binario nelle abitudini condominiali e quindi anche investimenti e costi.

La domanda che ci si pone quindi è come dovrebbe essere un amministratore, dovrebbe essere “empatico” e minimizzare, o certamente disponibile, ma serio e professionale, in relazione alle grandi responsabilità  che gli si pongono sulle spalle delle normative anche recentemente riviste con la riforma condominiale.

Se si osserva quanto in Europa è previsto normativamente, ma anche l’intervento della Cassazione che ha ritenuto incostituzionale le norme previste e l’adozione del Fascicolo del Fabbricato, capiamo che qui sta un problema fondamentale.

Nelle previsioni il fascicolo del fabbricato è uno strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato ad individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati.

Il fascicolo del fabbricato è riferito al fabbricato e alle sue pertinenze e deve contenere tutte le informazioni riguardanti la situazione progettuale, urbanistica, edilizia, catastale, strutturale, impiantistica e autorizzativa. La valutazione delle condizioni di sicurezza e staticità dell’edificio è effettuata tenendo conto delle modificazioni e adeguamenti dell’edificio, conosciuti o conoscibili con l’ordinaria diligenza da parte del proprietario.

Il fascicolo del fabbricato e la scheda di sintesi devono essere aggiornati in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti sul fabbricato e sulle relative pertinenze da enti erogatori di pubblici servizi, quali, tra gli altri, energia elettrica, acqua, gas, telefono. L’aggiornamento deve essere completato entra trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori o delle modifiche effettuate. 

In ogni caso i proprietari devono provvedere all’aggiornamento periodico del fascicolo del fabbricato e della relativa scheda di sintesi.

In occasione di compravendite o locazioni i venditori o i locatori sono tenuti, a richiesta, a fornire all’acquirente o al conduttore i dati e le informazioni contenute nel fascicolo del fabbricato e nella scheda di sintesi.

La Corte Costituzionale ha inoltre ricordato, con la sentenza n. 312 del 2010, che la normativa sul «registro del fabbricato» è stata giudicata incostituzionale quando si è ritenuto che «le specifiche modalità di predisposizione e tenuta del registro fossero contrarie al generale canone di ragionevolezza, a cagione della eccessiva gravosità degli obblighi imposti ai proprietari e dei conseguenti oneri economici, nonché al principio di buon andamento della Pubblica Amministrazione, data la ritenuta intima contraddittorietà della imposta necessità di richiedere ad una pluralità di tecnici privati informazioni già in possesso delle competenti amministrazioni».

Alla luce di quanto sopra, l’amministratore condominiale che deve fare? Deve dimenticarsi del tema in generale o deve comunque avviare un percorso con il proprio condominio, laddove la preparazione professionale, l’attenzione alla sicurezza, la conoscenza tecnica, portino a ravvisare situazioni di “non congruità” o non “sicurezza” di impianti o fabbricati nel condominio.

Spesso nelle assemblee ci si sente dire: “caro amministratore, Lei ci propone di metterci in regola, ma non lo fa nessuno. Tutta la città è nella stessa situazione”.

Ma che succede e chi è responsabile, quando accade qualcosa in relazione a problemi prevedibili e trascurati?

Ne è colpevole l’amministratore e le prime osservazioni vengo dalle società di assicurazione stesse che se “ne lavano le mani” ed ovviamente il controllo degli enti comunali o pubblici, se non anche le forze di polizia.

Non è mio desiderio creare “terrore”, ma di incitare ancora e sempre a tutti i livelli, la ripresa in seria considerazione di norme regionali, statali che introducano la “verifica preventiva” degli stati di conformità dei palazzi condominiali, ma aggiungerei anche sugli stati di “efficienza energetica” e di “inquinamento”.

Dobbiamo adeguare gli standard di conformità, sicurezza, efficienza, tutela dell’ambiente e sostenere gli amministratori “seri” e vigili” in loro lavoro, “Non simpatico” in condomini fatiscenti. 

Occorre formazione, pazienza, ma costanza.

Mai abbassare la guardia, mai cedere alla concorrenza nel mercato tra amministratori condominiali che “sorvolano”, per essere empatico e meno costosi.

Dott. Alberto Berger – L’esperto in materia condominiale

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