Ascensore,Tabelle millesimali

COSTRUZIONE ASCENSORE CONDOMINIALE

giovedì 9 Gennaio , 2020

Revisione tabelle millesimali e nuovi valori

A Cura del dott. Alberto Berger
Esperto in materia condominiale

Il tema che desidero trattare oggi con Voi verte sulla domanda su cosa dovrebbe cambiare in un condominio in termine di tabelle millesimali, quando si costruisce un ascensore precedentemente non presente nello stabile.
Le tabelle millesimali, in base all’art. nr. 1138 del c.c. sono obbligatorie nei condomini con più di dieci coinquilini. Esse sono allegate e fanno parte integrante del regolamento di condominio.

il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto soprattutto per i singoli condomini” (Cassazione 12342/1995).

La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell’art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. c.c.

In particolare, il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.

Le tabelle millesimali sono importanti per una corretta gestione del condominio laddove sia necessario esprimere delle maggioranze per la regolare costituzione di un’assemblea e per prendere delle decisioni con le maggioranze previste dalla legge. Ci riferiamo qui in genere alle tabelle millesimali che esprimono la quota di proprietà di un’unità immobiliare e delle sue pertinenze in un condominio.

I millesimi individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni.

L’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè delle unità immobiliari di cui egli è proprietario. A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).

Nella maggior parte dei casi è l’originario proprietario dell’edificio o il costruttore che, all’atto della registrazione del regolamento di condominio, fa redigere ed allegare le tabelle millesimali.

Qualora le tabelle millesimali non siano state predisposte dal costruttore-venditore, la redazione delle stesse viene affidata a tecnici, necessitando di un accurato studio delle planimetrie delle varie unità immobiliari.

Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.

Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie di essa.

I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.

I coefficienti correttivi si applicano per adeguare le diversità delle singole unità immobiliari nel condominio, in relazione a:

  • Destinazione dei vani di un’unità immobiliare
  • All’orientamento geografico e quindi all’esposizione alla luce del sole
  • Alla luminosità e ciò è legato generalmente alla superficie illuminata che è data dalle finestre dell’ambiente o da altra parte che produca illuminazione ad un vano
  • All’altezza
  • Alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio
  • Al piano, specialmente laddove esista o non esista un ascensore

In ragione di particolari capitoli di spesa, esse sono quindi fondamentali per definire i criteri di ripartizione specifici.

Nascono così oltre alla prima tabella generale, altre specifiche tabelle, molte delle quali definite da specifiche norme di legge (vedi tabella scale e per analogia ascensore)

Da quanto sopra brevemente e schematicamente ricordato, la costruzione di un ascensore in condominio, laddove precedentemente non presente, implica quindi la nascita di nuova tabella specifica ascensore.

Il codice civile non prevede qui particolari disposizioni, se non il riferirsi generalmente e per analogia alla tabella scale.

La tabella millesimale delle scale vanno redatte secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice civile, il quale recita testualmente:

“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”

Pertanto la tabella delle scale elaborata considerando i millesimi che si ottengono come somma di

1/2 del valore dei millesimi della tabella generale proprietà

1/2 del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo

In generale non nasce nessun particolare problema per la stesura di questa tabella specifica, quando nel condominio si introduce la nuova presenza di un ascensore.

Molto più spesso però ci si dimentica che in generale proprio l’introduzione di questo nuovo manufatto, modifica sensibilmente il valore di un immobile, specialmente ai piani alti.

La presenza di un ascensore all’interno di uno stabile incrementa il valore degli immobili per una percentuale che oscilla dal 10 al 21 per cento. I dati, sono stati resi noti dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it che ha condotto un’analisi delle variazioni di costo degli immobili a seconda del piano in cui l’abitazione è situata e a seconda della presenza o meno di un ascensore. Condotta su diverse città campione l’indagine ha rilevato un incremento del valore degli immobili situati in stabili dotati di ascensore di 10 punti percentuali a Torino, di 16 punti percentuali a Roma, di 13 punti percentuali a Palermo e di 21 a Bolzano.

L’aumento di valore di un immobile è sensibile, in presenza di un ascensore, anche in rapporto al piano di ubicazione.

Al secondo piano l’incremento percentuale di valore è di 3 punti per Napoli e Palermo, 8 per Milano, al terzo piano l’incremento è di 7 punti a Palermo, 10 a Roma e 11 a Torino. A preferire una casa dotata di ascensore sono maggiormente gli over 40 e le famiglie con bambini.

Ciò si riflette quindi sulla necessità di applicare i coefficienti correttivi sopra citati, per adeguare la tabella generale di proprietà, che come avete visto entra per il 50% anche nella composizione del valore della tabella ascensore.

Capirete però nel contempo anche bene che modificando la tabella generale, per tenere in considerazione dell’introduzione ex novo in un condominio dell’impianto ascensore e quindi del ribaltamento di interesse per appartamenti “nei nuovi piani nobili”, ora i piani alti di un palazzo, si modificano quindi di conseguenza tutte le tabelle specifiche di ripartizione spese “non legate a consumi” in un bilancio di ripartizione condominiale.

Quelli che erano una volta considerati ai piani bassi come più interessanti, in un condominio senza ascensore, ora vedono crescere di interesse i piani alti, modificando quindi il riferimento principale al concetto di “piano nobile”.

Tutto ciò produce una sensibile variazione  del peso nella ripartizione di costi per servizi resi ai singoli condomini un condominio.

Il vantaggio che ne deriva tocca principalmente gli appartamenti ai piani della metà inferiore dell’edificio condominiale, ovviamene il maggiore vantaggio va agli inquilini del primo piano, che meno fruiranno probabilmente del pregio della presenza ora dell’ascensore.

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