Il mercato immobiliare

I FONDI SPESA A BILANCIO CONDOMINIALE

giovedì 9 Gennaio , 2020

Attenzioni nella vendita e nell’acquisto di immobili

A cura di dott.Alberto Berger
Esperto in materia condominiale

Raramente se ne parla e raramente si pone l’attenzione, in un momento di acquisto o di vendita di un immobile in un condominio, di una voce che appare nello Stato Patrimoniale di un bilancio condominiale.

Già il ricevere non solo il Bilancio dei costi di fine esercizio e la normale ripartizione e quindi il peso stimabile della presenza della gestione condominiale su un’unità immobiliare, ma anche lo Stato Patrimoniale è una aspettativa ed un’esigenza importante, ma poco sentita.

Cosa leggiamo da uno Stato Patrimoniale del condominio?

Leggiamo i crediti e debiti nei riguardi dei condomini per le unità immobiliari possedute, quindi ciò che in relazione alle rate condominiali approvate dall’assemblea, per le spese preventivate è stato deciso di dover pagare, a copertura di decisioni di spesa. Si sa infatti che la legge impone che ogni spesa decisa sia coperta dai fondi necessari, che vanno raccolti prima di sostenere la spesa.

Può avvenire, che il consuntivo di un esercizio, evidenzi un risparmio generale di costi a bilancio, rispetto al preventivato, un contributo di spesa ricevuto in relazione a particolari interventi da parte di enti pubblici locali, specialmente per riqualificazioni di efficienza energetica.  Ciò genera generalmente dei crediti per i condomini.

Possono però più normalmente essere visibili a bilancio anche dei debiti dei condomini (crediti per il condominio), per rate condominiali non ancora puntualmente saldate.

A fianco di questi, vi possono essere nello Stato Patrimoniale che sempre accompagna un Bilancio Consuntivo, anche dei Fondi spesa stanziati.

Cosa rappresentano tali Fondi Spesa? Essi raccolgono gli stanziamenti decisi dalle assemblee condominiali come accantonamenti, in generale sempre legati ad una spesa specifica futura e quindi precisamente indicata, ad esempio il rifacimento di un tetto.

Tali fondi sempre dovrebbero essere caratterizzati da una spesa prevista specifica futura che per l’entità della stessa, prevedibile ma meno urgente, vengono alimentati per diversi esercizi, costituendo a piccole dosi quel previdente contributo per spese future, spalmato su più esercizi, come un padre diligente nell’economia familiare.

Si tratta di costi di esercizio? No, si tratta di accantonamenti o versamenti anticipati rispetto all’evidenziarsi dei costi relativi di competenza, che con questi fondi verranno coperti. Costi che si prevede abbiamo una manifestazione concreta futura, ma in data di diverso esercizio.

Si tratta quindi per il condominio di debiti che esso ha nei riguardi dei singoli condomini per le rate di questi accantonamenti versati nel Fondo spese future.

Un debito del condominio e quindi un credito del condomino per ciò che ha già versato.

Viceversa, se una decisione assembleare di accantonamento e la relativa rata non è ancora stata  saldata dal condomino che ha partecipato alla decisione assembleare, per tale rata si tratta di un credito del condominio e di un debito del condomino.

Capite bene che si evidenzia un “saldo” passivo del condominio che per il Fondo Spese future (specifico e caratterizzato da una destinazione), si evidenzia quindi in un insieme di debiti o passività nei riguardi ei condomini per i loro millesimi di proprietà.

Quando vendo quindi un’unità immobiliare in un condominio, come valuto questa mia quota accantonata nel fondo spese future?

Posso chiedere al condominio di restituirmi tale quota?

Non è semplice, ma è necessario accordarsi in dettaglio su questo tema, tra venditore ed acquirente e se ne dovrà fare presumibilmente menzione nell’atto notarile di compravendita, che viene quindi registrato. Così il condomino potrà restituire al venditore la quota del Fondo, che verrà immediatamente reintegrata dall’acquirente a pari copertura. Si tratta in genere anche di importi dai tre zeri.

Non si può, a mio avviso, trascurare l’analisi di questa voce.

Un debito ed un credito condominiale sono sempre “nominativi” e non generici ed intestati ad una proprietà ben definita.

Attenzione quindi a leggere bene i bilanci, ma anche a richiedere ed analizzare lo Stato Patrimoniale del condominio, per non trascurare queste voci.

Spesso gli amministratori condominiali qui non hanno un “focus” su questi temi, sempre più concentrarsi sui costi, che sulle risorse del patrimonio e l’analisi puntuale di equilibro tra passività e attività, che devono equipararsi, senza mai uno sbilancio.

Nel cado dei Fondi Spese future, ho percepito dei versamenti rate da parte dei condomini per la quota degli stessi a loro carico e stanziata, tali fondi sono sul conto banca del condominio (attività in Stato Patrimoniale), ma sono per parità ed in sezione opposta, per ora ancora debiti del condominio nei riguardi dei condomini per tale versamento (passività nello Stato Patrimoniale). Il tutto quindi si bilancia.

L’opinione che questi Fondi rappresentino già dei costi in via di formazione, trova anche il mio sostegno, quando l’assemblea ha affidato già l’incarico, tramite delibera specifica, ad un’impresa delle spese di manutenzione straordinaria per le quali il fondo era stato costituito. In questo caso, il debito del condominio, in forma di copertura alla spesa per i lavori appaltati, si trasforma in un debito verso il fornitore e non più verso il condomino. Tale debito cambia quindi veste.

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento