Il mercato immobiliare

QUALI ATTENZIONI ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN UN CONDOMINIO?

giovedì 9 Gennaio , 2020

Debiti e Crediti

A cura di dott. Alberto Berger
Esperto in materia condominiale

L’acquisto di un immobile in un condominio, al di là delle valutazioni della Porzione Materiale per le sue caratteristiche intrinseche di corrispondenza delle aspettative del nuovo acquirente, presenta, in relazione al conseguente rogito, diverse necessarie attenzioni da porre, se si guarda al rapporto con il condominio dove l’unità immobiliare è inserita.L’acquirente, dal momento in cui subentra al venditore nella proprietà, per legge se ne assume “in continuità” ogni onere ed onori.

L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, infatti, al comma quattro stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L’obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).

Si tratta di una norma evidentemente posta a tutela del condominio e della necessità di questo di poter provvedere alla gestione con i fondi dei quali abbia bisogno.

Vediamo il perché del limite ai “contributi dell’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente”.

Sappiamo che un esercizio “in corso” è contraddistinto da un bilancio preventivo per le spese “ordinarie”, che a chiusura ed approvazione del bilancio dell’anno precedente “consolida” gli impegni futuri per la vita ordinaria dell’esercizio condominiale.

L’amministratore del condominio non può essere un esattore addetto al continuo recupero dei fondi per le spese da saldare nel corso dell’esercizio condominiale e quindi viene, insieme al bilancio preventivo approvato, approvato il piano rate, che sostanzialmente dovrebbe anche coprire le esigenze di risorse finanziarie per le spese previste che cadono nel trimestre o nel semestre, comunque quindi sempre con la previsione che esistano sempre sul conto corrente bancario del condominio le risorse per non incorrere in more per pagamenti rimandati per mancanza di fondi.

Analogamente, capita spesso, che la mancanza di puntualità dei condomini nel saldo delle rate, metta in crisi questo bilancio finanziario e che quindi l’amministratore inizi a rinviare i pagamenti delle fatture fornitori in scadenza, diventando quindi “moroso” per debiti on assolti.

La riforma del condominio del 2012 ha stabilito una particolare sequenza di atti che il creditore deve compiere prima di poter procedere al recupero del proprio credito. Questi può, inizialmente, decidere di pignorare il conto corrente del condominio. In alternativa a tale scelta, o nel caso in cui il conto sia vuoto e, quindi, non pignorabile, il creditore può decidere di agire direttamente nei confronti dei singoli condomini, pignorando i loro beni. Ma in tal caso deve prima aggredire quelli non in regola con le quote condominiali (o meglio, con il pagamento dell’importo spettante al creditore) e, solo dopo, in caso di insuccesso, potrà proseguire nei confronti di tutti gli altri. Onde conoscere i nominativi di coloro che non hanno pagato le spese di condominio, il creditore deve rivolgersi all’amministratore e chiedergli l’elenco di tali soggetti.

Capite bene che quindi un acquirente di un immobile in un condominio, ha diritto di chiedere all’amministratore, non solo a quante spese generalmente all’anno va incontro per la propria unità immobiliare in acquisto, ma anche quale è la situazione del piano rate, per ritardi di pagamento del venditore rispetto a quanto da lui dovuto, ma in generale anche per quanto riguarda l’esposizione del condominio nei riguardi delle sue scadenze verso i fornitori ed i crediti verso i condomini per far fronte alle scadenze stesse.

Per quanto riguarda le spese “straordinarie”, nell’atto di compravendita è bene che sia focalizzato chi dovrà sostenerle e quindi anche qui valutare bene nel corrispondente piano rate straordinario, lo stato di pagamento alle scadenze relative, da parte di tutti i condomini.

L’acquirente deciderà con il venditore come valutare questo “status” e chi dovrà farsi carico della posizione relativa per la unità immobiliare in vendita/acquisto.

Dietro a questa decisione, da valutare con attenzione ed inserire nell’atto di compravendita registrato, si trasferisce all’amministratore ed eventualmente a terzi, il diritto di agire per la copertura finanziaria necessaria per far fronte ai debiti che nascono dalle spese preventivate e decise, sia ordinarie quindi, che straordinarie.

In un precedente e specifico articolo, abbiamo fatto menzione anche ai Fondi Spesa accantonati con decisioni assembleari, che sono per il condomino ancora crediti per la propria quota millesimale, fin tanto che non vengono appaltati i lavori previsti. Da quel momento il credito del condomino è “congelato” a copertura finanziaria necessaria di una spesa già in corso di realizzo.

Parleremo in un futuro intervento dell’attenzione alle tabelle di ripartizione condominiali ed alla sicurezza degli impianti, quindi allo stato in generale delle responsabilità che con l’acquisto di un immobile ci si assume.

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