condominio

Le tabelle millesimali e i bilanci approvati da tabelle che si perdono nel tempo

martedì 28 Gennaio , 2020

A cura del dott. Alberto Berger
Esperto in materia condominiale

Nella vita dei condomini, spesso un nuovo amministratore impatta fin da subito nella necessità di verificare la presenza di tabelle millesimali e tabelle d’uso e la loro origine.

Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale ed esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Per la determinazione delle tabelle millesimali, il tecnico che le redige, sostanzialmente compie un’attività di “estimo”.

Con il termine estimo si indica la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti teorici e metodologici per la valutazione da parte del valutatore dei beni per i quali non esiste un apprezzamento univoco (stima). La dottrina estimativa ha subìto una profonda evoluzione negli ultimi tre lustri sulla base delle profonde innovazioni registratesi a livello scientifico e normativo sia a livello internazionale e nazionale.

Molti parametri vengono quindi presi in considerazione nella determinazione di questi Valori ed a tutti è noto quanto incide infatti l’esposizione di un immobile, verso un orizzonte più o meno interessante, quindi il piano, quindi la presenza o meno di ascensore, ecc.

Si tratta, come si può notare, di tutta una serie di parametri che non comprendono le modifiche che ogni condomino può andare ad apportare al proprio appartamento.

Infatti, ex art. 68 disp. att. c.c. “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare“. Lo spirito della norma è proprio quello di valutare il valore proporzionale dell’unità immobiliare in sé e per sé, senza considerare nient’altro.

Le tabelle d’uso

Parliamo al plurale dicendo tabelle perché affianco a quella generale di proprietà è prassi la redazione di tutta una serie di tabelle utili a ripartire le spese per beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino. Sono le c.d. tabelle d’uso che altro non fanno che dare applicazione concreta al precetto normativo del secondo comma dell’art. 1123 c.c. Le tabelle millesimali pertanto consentono l’applicazione di quel principio di proporzionalità più volte richiamato.

Ma come nascono queste tabelle?

Alla prima divisione di un immobile in più unità, nasce l’esigenza di dividere poi le spese e quindi nasce l’esigenza di definire le tabelle, che accompagneranno quindi il primo atto di divisione come tabelle contrattuali e saranno allegate all’atto e agli altri atti successivi di divisione.

Le norme di legge poi indicano la necessità di un “regolamento”, necessità che nasce quando siamo in presenza di più di 10 unità che compongono il condominio.

Il secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c. dice che “i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio“. Le tabelle, quindi, altro non sono che un allegato del regolamento di condominio. 

Il regolamento si integra e conterrà queste tabelle, ma non solo queste.

Conterrà anche le così dette tabelle d’uso, anche queste spesso create in riferimento a delle norme, che come sappiamo, facendo l’esempio della manutenzione ordinaria dell’ascensore, dei criteri che integrano il valore millesimali di proprietà con il valore del piano.

Abbiamo visto che con la sentenza n. 2046 del 2006 le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno detto che:

in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano“;

ed ancora sempre nella stessa decisione, a supporto di tale affermazione si è affermato che “non sussistono ostacoli all’applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (art. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.)“. Ciò significa che anche nei condomini con due soli partecipanti le spese possono essere divise secondo il criterio della proporzionalità. Più che possono verrebbe da dire devono. Infatti, l’art. 1123 c.c. non pone come condizione alla sua applicazione un limite numerico di condomini superato. Né tale limite è desumibile per relationem dal contenuto dell’art. 1138 c.c.

Più volte la Cassazione ha affermato che, salvo un patto contrario, sono nulle le delibere assembleari che ripartiscono le spese in maniera difforme a quanto stabilito dall’art. 1123 c.c. (ex multis Cass. n. 126 del 2000).

Stando così le cose, è evidente che per quanto l’art. 1138 ci dica che le tabelle debbano essere inserite nel regolamento di condominio esse potranno essere separate dallo stesso e formate anche nei condomini con due soli partecipanti.

Le tabelle millesimali iniziali possono però perdersi o modificarsi negli anni, mediante la definizione di nuove tabelle assembleari, decise quindi da un’assemblea che le approva, secondo delle maggioranze definite dalla legge.

Le tabelle assembleari sono così dette in quanto vengono approvate collegialmente dai condomini. Per le tabelle assembleari di natura contrattuale, vale a dire quelle deliberate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio e dagli stessi sottoscritti, nessun dubbio: esse sono valide ed efficaci al pari di quelle contrattuali e/o giudiziali. 

Il discorso si complica nel momento in cui si deve andare a verificare la legittimità delle tabelle c.d. assembleari votate a maggioranza o accettate solo dall’unanimità dei presenti all’assemblea. 

La Suprema Corte di Cassazione sancisce ancora “la natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini” (Cass. n. 1801 del 1964). 

Ne discende che una delibera assembleare votata a maggioranza non possa mai approvare delle tabelle millesimali. Conseguenza di un simile atto è la nullità radicale della deliberazione nel punto relativo all’approvazione delle tabelle. 

Nell’attesa di una soluzione definitiva al quesito è giusto riportare quanto detto nell’ordinanza di remissione al Primo Presidente della Cassazione “se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. atti. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio“(Cass. ord. n. 2668 del 2009).

In conclusione

Spesso si osserva che nei condomini si propone, senza particolare forma ed approvazione, di modificare delle tabelle di ripartizione, che poi vengono adottate nella redazione dei piani di riparto e quindi allegati ai bilanci, da una certa data in poi.

Si ritiene che “l’uso” di questi nuovi criteri di ripartizione, ne determini una “validità” assoluta, in mancanza di contestazioni o di impugnazioni nei termini dei bilanci.

Di queste modifiche e decisioni, non si ritrovano quindi nella storia condominiale documenti, se non evidenza di applicazione.

Qui io ritengo personalmente che i condomini possono approvare un bilancio secondo delle tabelle millesimali da loro modificate.

L’amministratore può rilevare la delibera di approvazione di una nuova ripartizione, ma essa costituisce fatto in sé valido, se non impugnato, per quell’esercizio approvato, ma non per gli esercizi futuri.

Un nuovo condomino, un erede di un condomino che subentri, un nuovo acquirente, può sempre porre la domanda, in genere prima della sottoscrizione e registrazione dell’atto notarile e chiedere le tabelle condominiali, oltre che lo stato patrimoniale e quindi dei debiti che eventualmente si assume.

In questo caso, poco vale il richiamare ripartizioni di bilanci in base a tabelle che non hanno “storia” di approvazione corretta, come da norme di legge.

Ogni “variazione” intercorsa nel tempo, deve essere sostenuta da un’assemblea che decida quindi e verbalizzi la corretta formulazione e approvazione, come sopra visto delle stesse.

Meglio ancora se poi il nuovo “contratto assembleare” che determina le nuove tabelle viene registrato.

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento