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CORTILE “POSTI AUTO” – UTILITÀ O NORME, COMUNIONE O CONDOMINIO, O “TARALLUCCI E VINO” TRA AMICI, CON UN AMMINISTRATORE ALLA MESCITA DEL VINO

venerdì 13 Marzo , 2020

A cura del dott. Alberto Berger – esperto in materia Condominiale – consulente immobiliare IAD

Siamo qui in un contesto di una comunione cortilizia, così detto “condominio Cortile XXX”, dove sono intavolate delle proprietà immobiliari con indicazione dei millesimi di ciascuna, di diverse dimensioni tra loro.

Tra queste, una PM, che appartiene agli altri proprietari “pro tempore” delle PM del Cortile XXX, più un importante, per quote, proprietario diverso, individuata non come posti auto, ma area comune di manovra, per aggiungere i posti auto e le case vicine con diritti di servitù.

Caso abbastanza tipico.

Si tratta quindi per capirci, di proprietari di aree di superficie, in realtà terrapieni quindi con proprietà del sottosuolo, sotto divise, nella pratica dell’utilizzo,  in “posti auto”, disegnati molti decenni fa, con dimensioni certamente minori degli autoveicoli di oggi, che caratterizzano quindi un “utilizzo prevalente” di cortile adibito a “posti auto”, ma tutta l’area di manovra, quindi la proprietà non utilizzabile a parcheggio, che corrisponde a più della metà circa della superficie del cortile, costituisce quindi una “proprietà comune” dei proprietari dei posti auto vicini “pro tempore”, ma non solo di loro.

Va specificato, che a tale Cortile si affacciano edifici di condomini, altre P. ed, i cui condomini in grande prevalenza, nulla hanno a che vedere con le proprietà nel Cortile che circondano su tre lati.

Tali condomini hanno solo una servitù di passaggio per operazioni di carico e scarico ed il Cortile ha una sbarra motorizzata di accesso agli autoveicoli, mentre esiste un comodo ulteriore passaggio pedonale.

È una situazione abbastanza “tipica” che si ritrova nelle nostre città.

Come di considerano quindi posti auto o aree di manovra, di questa unica P. ed. ed il rapporto con le P. ed vicine che si affacciano?

Cosa costituiscono? Un condominio o una comunione?

Personalmente non ho alcun dubbio, si tratta di una comunione, che contiene al suo interno, per la PM “area di manovra”, una ulteriore comunione.

Sotto il profilo della posizione giuridica di cui è titolare ciascun partecipante, nella comunione, l’unico diritto spettante a ciascun comunista è quello sulla totale proprietà comune indivisa.

In capo al condomino, invece, si assommano due diritti ben distinti: un diritto di proprietà esclusiva e uno di proprietà di comunione forzosa avente ad oggetto le parti comuni, che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Devono coesistere però queste due fattispecie.

Va sottolineato che nel caso qui analizzato, la PM area di manovra è intavolata, come proprietà multipla, caratterizzata da precisi millesimi individuali di proprietà.

Non esistono quindi proprietà comuni indivise, considerate pertinenze di altre proprietà, ma esiste una precisa individuazione di segmenti di proprietà con propri millesimi, che costituiscono nell’insieme una comunione, quindi una comunione, per l’area di manovra, a fianco di un’altra comunione dei proprietari dei posti auto, che “pro tempore” partecipano alla comunione dell’area di transito o manovra, ma non solo questi, anche altri proprietari che non posseggono posti auto nel cortile.

Altra differenza degna di nota è la netta preminenza dell’interesse collettivo rispetto agli interessi individuali dei condomini: ai fini del calcolo della maggioranza, mentre nella comunione, come abbiamo appena visto, l’unico criterio è solo quello del valore delle quote, nel condominio degli edifici, oltre al valore delle quote è determinante anche il numero dei partecipanti (art. 1136 c.c.).

E’ da evidenziare, infine, che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che le regole sul condominio si applicano anche nel caso di due soli condomini, sulla base della premessa che è diversa l’utilità correlata ai beni oggetto di comunione e condominio: in caso di comunione, i beni presentano un’utilità finale nel senso che soddisfano di per sé l’interesse dei contitolari, viceversa, in caso di condominio, l’utilità correlata ai beni è solamente strumentale, nel senso che consente di godere della diversa utilità legata ai beni oggetto di proprietà individuale.

Ma semplifichiamo: in un condominio, il giro scale comune non è intavolato, non è contraddistinto da millesimi individuali dei proprietari degli appartamenti che sono serviti dal giro scale.

Il giro scale è area comune che consente di godere della diversa utilità legata ai beni di proprietà individuale.

Nel così detto Cortile XXX, non esistono che proprietà individuali o multiproprietà individuali affiancate. Nessuno spazio indistinto che si condivide, ma servitù di solo transito.

Giuridicamente non avrei dubbio che il Cortile XXX non costituisce Condominio, ma di ben diversa “specializzazione” è quella di un avvocato interpellato dall’ “amministratore”, eletto dall’assemblea delle due comunioni affiancate (proprietari di posti auto e dell’are di manovra) un’assemblea della comunione, che ha deciso di auto investirsi “poi” amministratore di un “condominio” unico, comprendendo quindi e convocando quindi anche proprietari di parti del cortile in P.ED diverse.

Quindi una specie di “Condominio d’uso”, da “Cortile di posti d’auto”, ma qui io ritengo indispensabile distinguere tra “ripartizioni spese”, che possono avvenire in base a tabelle specifiche (pulizia del Cortile, manutenzione barra automatizzata di accesso, energia elettrica relativa) e diritti e doveri legati alla proprietà, come da codice civile, con distinzione tra norme specifiche per Condominio (a mio avviso qui on applicabili) da norme più generiche del codice civile sulla “comunione”.

La PM quindi relativa alla “comune area di manovra” della p.e. del Cortile XXX risulta di proprietà di:

1) di coloro che sono, nel momento in cui il diritto di proprietà rileva (amministrazione; manutenzione; vendita; responsabilità verso terzi, ecc.), proprietari delle altre PM. “posti auto” della medesima p.ed.979 (peraltro per quote diverse) nonché

2) di altri proprietari con propri millesimi della PM “area di manovra”.

Vediamo ora cosa ha affermato tramite il suo avvocato l’attuale “amministratore del Condominio Cortile XXX”, come sostiene di essere e si definisce.

“La presenza di un numero inferiore di comproprietari rispetto ai condomini, può far considerare la comunione della PM 5 effettivamente ordinaria e non “condominiale”, come preteso da alcuni condomini del Cortile XXX.

Va detto, tuttavia, che Dottrina e Giurisprudenza ammettono da tempo il c.d. Condominio Parziale, ovvero comunione negli edifici limitata a determinate porzioni, in comune solo ad alcuni dei condomini; detto orientamento trova appiglio nella noma di cui all’art, 1123 c.c., in forza del quale qualora un condominio abbia più (…) cortili destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese per la manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che da quei beni da cui trae utilità – e che di tali beni è anche il proprietario.”

È qui da sottolineare che non si tratta di “cortili destinati a servire una parte dell’intero fabbricato” e non si tratta di ragionare qui per ora di “ripartizioni di spese”, che ovviamente possono essere decise dai comunisti nel proprio regolamento definito, in relazione ad “utilità” diverse di servizi resi ai comunisti.

“Dunque si può anche ipotizzare, come esercizio intellettuale, una comunione ordinaria della p.m. “area di manovra” tra i 19 soggetti che ne sono proprietari distintamente ; ma si può con identica efficacia affermare che detta  PM area di manovra,  vada considerato come comunione condominiale parziale, ovvero limitata a detti 19 proprietari – con ciò rendendo inutile proseguire nell’accertamento della disciplina applicabile, che sarà quella del Condominio (con il correttivo dell’art. 1123 CC in punto partecipazione alle spese).”

Se invece si desidera considerare tale PM “area di manovra” una comunione ordinaria (cfr. sopra), si osserva innanzitutto che non appare necessario/obbligatorio costituire per detta PM “area di manovra” un (ulteriore) condominio, dato che l’istituto si applica alla comunione negli edifici e non quando la proprietà ha ad oggetto una semplice area cortilizia/terrapieni”

Quanto alla disciplina applicabile, essa discende dagli agli artt. 1100-1116 CC, appunto dedicati alla comunione ordinaria, sicché per ogni decisione occorre convocare/consultare tutti i proprietari, indicando preventivamente l’oggetto della discussione; la delibera è validamente assunta quando riporti il voto favorevole della maggioranza, calcolata secondo il valore della rispettiva quota (art. 1105 comma II°)

Sempre valutando l’ipotesi della comunione ordinaria, ecco che l’art. 1106 offre un valido strumento di amministrazione di detta area cortilizia e sottostante: la formazione di un regolamento per la gestione della comunione, nel quale sancire, ad es., che l’amministratore del condominio Cortile XXX sia investito della rappresentanza dei condomini proprietari di “posti d’auto” o anche solo di alcuni di essi, così semplificando convocazione e decisione (att.ne: l’am. e gli altri mandatari dovranno naturalmente seguire le indicazioni dei propri mandanti/rappresentati per ogni singola decisione).

Se arriviamo ora alle modalità di gestione di questo Cortile XXX, che sia comunione o condominio, l’avvocato della amministratore così esprime:

In parole più semplici: non esiste una “liturgia” imposta dalla legge su tempi e luoghi della convocazione dei comunisti: è sufficiente che siano avvisati tutti, che ad essi venga indicato l’oggetto della discussione e che essi possano esprimere il proprio voto; che poi la riunione avvenga nel bar sotto casa,  nel cortile della scuola o, appunto, in occasione dell’assemblea del condominio, poco importa: basta che ad essa abbiano partecipato i proprietari della pm “area di manovra” – o, almeno, sia stata data loro la possibilità di partecipare.

Ripeto: sempre a voler considerare la pm “area di manovra” oggetto di comunione ordinaria e non condominio parziale!

Rimane ora da verificare se la convocazione dei condomini/dei proprietari comunisti sia stata validamente eseguita.

Se trattasi invece di comunione ordinaria, il rappresentante di alcuni condomini può rappresentarli, a rigor di logica, nelle sole assemblee di condominio e non anche nelle assemblee dei comunisti, a meno che il mandato non sia così ampio da legittimare la rappresentanza in ogni ambito, condominiale e ordinario (possibilissimo, peraltro); occorre pretendere l’esibizione del mandato/della procura.

Conclusivamente in punto pm “area di manovra”: non vedo utilità di sorta ad applicare la disciplina della comunione ordinaria piuttosto che quella del condominio; ed in ogni caso, con i distinguo di cui sopra, delle sorti di cortile in comunione ordinaria si può trattare anche in seno all’assemblea del condominio.

Qui sono personalmente “sbalordito”: scrive un avvocato, e parla di “utilità” tra loro confondibili tra “comunione” o “condominio” di un cortile nella logica del “tarallucci e vino” o del mondo giuridico?

Siamo di fronte alla mescita del vino agli amici o ad analizzare quali norme sono applicabili, ancor prima di valutare spese e ripartizioni?

Si considera che dietro a tutto vi sono “responsabilità”? Cosa succede se si fa male qualcuno nel Cortile di amici? Si chiamano gli amici o i proprietari, si evocano quindi in via confusa solo “utilità” o proprietà? Si considera irrilevante l’aspetto giuridico rispetto al “poco vino” che si distribuisce in un cortile e quindi la divisione delle spese?

Il tema appare didatticamente molto accattivante!

Quanto alle servitù di passo, ne esistono contro/ed a favore della p.ed. in questione ed altre ancora contro/ed a favore della sola pm. “area di manovra”; ed a favore non solo delle altre  p.ed. vicine ma anche di altre  p.ed., sulla suddivisione delle spese tra gli edifici si applicheranno le norme del CC su fondo servente/dominante, recependole nei rispettivi bilanci consuntivi/preventivi.

Qui si, servitù sono servitù, senza distinzione tra condominio e proprietari e comunione e proprietari.

Alla fine, quindi il tema appare essere didatticamente molto interessante, ma anche strumentalmente utilizzato, senza fare riferimento preciso ad un set di norme distinte per i Condomini, dalle comunioni.

Ciò evidentemente ancor prima di “regolamenti” per gestione comune di un Cortile di posti auto”.

Siamo ancora nel campo delle norme di diritto civile, che devono considerare che per i Condomini valgono specifiche norme oggetto di recente revisione.

Non si può quindi che chiedere al mondo degli operatori di settore, che si distingua precisamente tra condominio e comunione, anche se può sembrare complesso.

Si può certamente nominare un amministratore che gestisca le utilità comuni del Cortile, ma non si può considerarlo Condominio, per quanto attiene a diritti e doveri confondendo il set di norme applicabili.

In questo caso di studio si è focalizzata tutta le gestione sull’utilità dei proprietari dei “posti auto”, saltando a piè parti la focalizzazione sulla proprietà distinta della area di manovra, che logicamente è intesa di minore importanza, benché costituisca in termini di superficie, la maggioranza.

 Se infine si dividono le spese per “posti auto”, può essere una “regola” definita in un regolamento, che appare ancor più necessario, se deve considerare che anche altre P. ed, vicine sono attigue con altri posti auto e condividono un passaggio a titolo di servitù.

 Ultima considerazione che spesso rattrista: nel caso di studio qui citato, concretamente alcune PM sono di proprietà di una comunione ereditaria, che ha nominato un procuratore.

 Questo procuratore ha dei doveri, ben diversi dalla disponibilità a mediare tra “tarallucci e vino” in una gestione del Cortile tra presunti amici.

E tra questi amici del Cortile, la Provincia, con più di 30 posti auto, che credo abbia pure, attraverso i propri funzionari, il dovere di chiedersi secondo quali nome si assumono in “assemblea” e con quali rigori di legge, delle decisioni.

Ed ancor più oggi i così detti “amministratori” anche qui secondo le nuove previsioni della figura professionale che rappresentano, non dovrebbe essere discutibile, che nei riguardi di “procuratori” terzi o di funzionari pubblici, la collocazione su un libro specifico e determinato di norme della “comunione” non sia messo in discussione.

Come vedete è un problema di cultura, più che di interessi.

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