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Emergenza e divieti governativi: impossibilità sopravvenuta per il pagamento dei canoni?

giovedì 19 Marzo , 2020

Di Franco Pagani e Francesca Cappellini*

MISURE DEL GOVERNO DI SOSTEGNO ECONOMICO PER FAMIGLIE, LAVORATORI E IMPRESE CONNESSE ALL’EMERGENZA EPIDEMIOLOGICA DA COVID-19 EFFETTI SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE ED AFFITTO DI AZIENDA

Il Decreto Legge 17.03.2020 n. 18, pubblicato in G.U. n. 70 del 17.03.2020, all’art. 91 prevede: “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti ”.
In concreto, cosa significa.
Si tratta di una norma speciale1 volta a mitigare le conseguenze negative delle misure di contenimento della diffusione della pandemia in atto da virus Covid-19 adottate dal Governo (chiusura forzata di attività imprenditoriali e di lavoro autonomo) che determineranno sicuramente minori introiti oltre all’impossibilità o l’estrema difficoltà a far fronte alle obbligazioni assunte dai contraenti al momento della stipulazione.

Tra le prime obbligazioni che saranno presto in scadenza per la generalità degli imprenditori e lavoratori autonomi, vi sarà quella relativa al pagamento dei canoni di locazione abitativa, commerciale nonché dei canoni di affitto di azienda2.

Il citato art. 91 del D.L., escludendo la responsabilità del debitore per l’inadempimento o per il ritardo, riconosce indirettamente che la chiusura forzata dell’attività costituisce, in un rapporto già preesistente una causa di impossibilità della prestazione dell’imprenditore o del lavoratore autonomo, per causa a lui non imputabile ex art. 1218 c.c.3.

Cosa succede in caso di inadempimento da parte del conduttore.

In caso di mancato pagamento del canone di locazione in termini, non scatta, per il conduttore l’inadempimento, né l’obbligazione al risarcimento del danno o al pagamento di eventuali penali pattuite nel contratto in favore del locatore.

Il creditore, in questo caso il locatore, non potrà pertanto costituire in mora il conduttore, né promuovere un eventuale sfratto per morosità o la risoluzione del contratto per inadempimento.

Per quanto riguarda il numero delle mensilità che potranno essere, a seconda dei casi, sospese, ridotte o non pagate, la questione dovrà essere esaminata caso per caso, e graverà sul conduttore la prova che le misure di contenimento del virus hanno inciso effettivamente sulla sua attività e per quanto tempo.

E’ molto probabile che tale norma darà luogo ad interpretazioni difformi ed ad un notevole contenzioso, se non verranno trovati ragionevoli accordi tra le parti.

Oltre a tale norma eccezionale, per il conduttore vi sono poi gli ordinari rimedi già previsti dall’ordinamento, ovverosia:

  • l’istituto dell’impossibilità totale sopravvenuta, che si verifica quando la situazione impeditiva non può essere superata con lo sforzo diligente, che costituisce il presupposto della risoluzione del contratto a prestazione corrispettiva ex art. 14634 e seguenti c.c.;
  • il recesso dalla locazione per gravi motivi ex art. 27 ultimo comma, legge 392/19785, che sopravvive per le locazioni non abitative alla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

Difatti, è evidente che la situazione di pandemia e le straordinarie misure di chiusura delle attività disposte dal Governo costituiscono causa di forza maggiore e, quindi, a maggior ragione, un grave motivo per fondare un valido recesso dal contratto.

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[1]  In deroga alle norme generali la norma speciale ha carattere eccezionale che discende da una vicenda inattesa e singolare che pone l’esigenza di disporre di nuove regole altrettanto singolari per un tempo e in un ambito delimitato.
[2]    Di consueto al 5 di ogni mese, salvo diverse pattuizioni
[3]   Art. 1218 c.c. Responsabilità del debitore. “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.”
[4]    Art. 1463 c.c. Impossibilità totale. “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilita della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.
[5]    Ultimo comma art. 27 legge Equo Canone (27 luglio 1978 n. 392). “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata

* Franco Pagani – Professore Straordinario di Finanza Aziendale Asset e Valutazioni Immobiliari – Universitas Mercatorum Università Telematica delle Camere di Commercio Italiane, Vice Presidente Vicario Aggiunto Confassociazioni
* Francesca Cappellini – Avvocato del Foro di Firenze, Presidente Camera Civile di Firenze e Presidente Confassociazioni Toscana

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