Vivere il condominio

L’aggiornamento Istat nella locazione commerciale, aggiornamento per indici ISTAT negativi e nullità della richiesta automatica.

domenica 29 Marzo , 2020

*di Alberto Berger

Il tema dell’aggiornamento per variazione degli indici ISTAT dei canoni di locazione è sempre molto trattato ed ingenera spesso discussioni.

Vediamo innanzitutto come comportarci in caso di indici ISTAT che variano da un anno all’altro in negativo.

La questione sul piano teorico è interessante. La disciplina delle locazioni prevede una netta distinzione: le locazioni abitative, regolate dalla legge 431/98, e quelle a uso diverso, disciplinate dalla legge 392/78 (articoli 27 e seguenti).

Caratteri comuni sono: la libera originaria determinazione del canone e la sua l’immutabilità sostanziale, con la possibilità del solo aggiornamento.

Per gli usi abitativi la legge 431/98 nulla dispone.

In pratica è ammesso che le parti possano concordare l’aggiornamento del canone in corso di rapporto e i criteri di riferimento non sono più vincolati al solo dato Istat.

Per le locazioni a uso diverso, invece, l’aggiornamento deve essere espressamente pattuito; è pari al 75% dell’Istat ed è subordinato alla richiesta.

Tuttavia, dal 1° marzo 2009, l’articolo 41, comma 16-duodecies del Dl 207/08 ammette, in caso di durata della locazione superiore a quella minima di sei anni, l’eliminazione del vincolo del 75% del dato Istat.

Quindi, se l’esclusione dell’applicazione in negativo è pattuita dalle parti, il problema non si pone. Se invece – ipotesi più frequente – c’è un generico accordo sull’aggiornamento, sembrerebbe doversi ritenere ammissibile, in via teorica, l’applicazione in negativo del dato Istat.

Il concetto di aggiornamento, infatti, riguarda la modifica dell’importo a seguito del dato (positivo o negativo). E scatta solo dopo la richiesta, che tuttavia non è appannaggio del solo locatore.

Va anche detto che non può valere l’escamotage di richiedere l’aggiornamento con riferimento a diversa mensilità diverse da quelle in cui l’Indice Istat è stato negativo, in quanto la decorrenza dell’aggiornamento è annuale con riferimento alla data di originaria stipula del contratto.

In sostanza, dato che chiedere l’aggiornamento non è un obbligo, se la variazione degli indici ISTAT segna negativo, per il locatore il cui contratto faccia riferimento (direttamente o indirettamente) all’aggiornamento basato sul mese di  riferimento (come da contratto di locazione) che porta un valore negativo la scelta più opportuna è quella di “saltare” un anno.

Omettendo cioè di chiedere l’aggiornamento quest’anno e attendendo il luglio del 2010, quando, con ogni probabilità, l’indice Istat tornerà con il segno positivo.

Certo che, se l’inquilino volesse chiedere a sua volta l’aggiornamento, è difficile sostenere che il locatore possa rifiutarsi di abbassare il canone. Tuttavia, l’esiguità della diminuzione, per le locazioni abitative, sarebbe tale da rendere assurde sia l’azione dell’inquilino che l’opposizione del locatore.

Certo, va considerato che all’epoca della legge 392 l’inflazione a due cifre aveva suggerito di limitare al 75% l’aggiornamento proprio per non renderlo troppo gravoso, nella convinzione che mai si sarebbe creato un fenomeno deflattivo.

È quindi vero che i lavori parlamentari relativi alla legge 392/1978 non menzionano la possibilità di aggiornamento del canone al ribasso. Ma la nuova sulle locazioni, la 431/98, non contiene riferimenti al dato Istat, e quindi non risultano reperibili lavori parlamentari riferiti alla medesima norma che abbiano affrontato la questione.

Per le locazioni a uso diverso, invece, a maggior ragione, i riferimenti ai lavori parlamentari si rivolgono pur sempre a un concetto di aggiornamento che non può essere considerato soltanto in senso positivo. E in questi casi, dati i canoni assai più elevati, gli effetti possono essere più ampi e forse tali da giustificare un contenzioso.

Come si è però detto prima, per le locazioni ad uso diverso, l’aggiornamento deve essere espressamente pattuito nel contratto.

Quale la formula quindi più indicata per chiarezza anche sul punto delle eventuali variazioni degli indici ISTAT in negativo?

Io consiglio la seguente formula:

Il canone sarà aggiornato annualmente a partire dal secondo anno in poi, nella misura massima prevista dalla legge (vedi art. 41 Dl 207/08) , secondo il metodo della variazione in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT, per le famiglie degli operai e degli impiegati, verificatosi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto.

Veniamo ora all’altro tema:

La nullità della richiesta automatica

In merito alla possibilità di inserire una clausola nel contratto di locazione commerciale che prevede l’aggiornamento automatico (senza richiesta del locatore e senza indicare “automatico”), nonostante tale clausola sia molto frequente, la Cassazione si è espressa più volte in senso contrario, per tutte si legga Cass 3014/2012 che ha statuito che “la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 legge 392 del 1978 operata dall’art. 1 comma nono “sexies” della legge 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore), introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto), la certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT.

Pertanto gli aumenti saranno dovuti soltanto dal momento della richiesta (restando esclusa ogni possibile richiesta di arretrati, come confermato da Cass 11675/2014 che afferma ”la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati”, richiesta che lo ricordiamo potrà anche essere informale cfr Cassazione 16068/2012 che afferma ”la richiesta di aggiornamento può essere formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia”, pertanto in caso di pagamento da parte del conduttore, questi non ne potrà chiedere la restituzione per non aver mai ricevuto formale richiesta, ma altrettanto il locatore non potrà pretendere gli arretrati se non potrà dimostrare di aver chiesto l’aggiornamento.

Da quando vanno calcolati gli aggiornamenti

Per quanto concerne la data da cui vanno calcolati gli aggiornamenti è quella da cui era dovuto per contratto l’aggiornamento come confermato da Cass 15034/2004 ”l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacchè tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (cd arretrati).

Aggiornamento Istat al 100% quando?

Un cenno infine alla possibilità di prevedere l’aggiornamento Istat al 100% nel contratto, ipotesi questa vietata per gli immobili ad uso commerciale dal vecchio art. 32 l 392/78 (per il quale “Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT”), e adesso consentita dal nuovo art. 32 (come modificato dalla l 14/2009) solo per i contratti con durata superiore a quella minima stabilita per legge (quindi un contratto commerciale la cui durata minima è 6+6 per poter validamente contenere una clausola che preveda l’aumento istat al 100% dovrà avere una durata di almeno 7+7 o maggiore)

La prescrizione del diritto a richiedere gli arretrati

Per quanto riguarda la prescrizione degli arretrati eventualmente dovuti (quindi in campo commerciale solo quelli effettivamente richiesti e non corrisposti dopo la richiesta, mentre in campo abitativo essendo valida la clausola che preveda l’aggiornamento automatico (anche del 100% della variazione istat dopo l’abrogazione dell’art. 24 l.392/78 ad opera della l. 431/98) anche quelli mai richiesti prima), essa è quinquiennale (ex art. 2948 cc) per il conduttore mentre per il locatore (nel caso in cui abbia incassato canoni maggiorati, come ad esempio il 100% dell’adeguamento istat senza averne diritto) la regola della prescrizione quinquiennale è interrotta ai sensi dell’art.79 l. 392/78 fino a 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato (è una delle tante norme in tema di locazioni che tutela maggiormente il conduttore, da sempre considerato parte debole del rapporto e quindi non in grado di far valere, per tutta la sua durata, i suoi diritti che pertanto restano sospesi, al contrario di quelli del locatore che se non esercitati si prescrivono nel termine di 5 anni come da legge).

*dott. Alberto Berger, esperto economista, amministratore e gestore immobiliare, consulente immobiliare IAD Italia.

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