Metodologie alternative al sopralluogo diretto nelle perizie di stima immobiliare

*Di Franco Pagani e Gianluca Paoli

Ogni momento di crisi causato da disastro antropico o naturale, oltre al lato negativo porta sempre l’uomo a auto riorganizzarsi, e l’ingegno a studiare soluzioni al nuovo problema, specialmente se di portata epocale come quello che stiamo vivendo in questo momento a livello planetario con il virus denominato Covid 19.

Anche nel segmento delle valutazioni immobiliari, sicuramente porterà un nuovo metodo, un approccio differente innovativo e creativo che consentirà di evitare la paralisi di settori importanti come quello della compravendita, finanziamento e valorizzazione degli immobili, e al tempo stesso una uova frontiera di svolgimento delle attività tipiche che le categorie professionali come Geometri, Architetti, Ingegneri etc. svolgono da sempre.

Il settore delle valutazioni immobiliari è già stato innovato recentemente, ed ha saputo rimodellarsi sulle esigenze di un mercato e di un modo diverso fortemente caratterizzato dalla necessità di certezze e di garanzie per il settore finanziario.

Le linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione novembre 2018) prevedono espressamente che il sopralluogo sia effettuato personalmente da perito incaricato (punto R.4.7.4.1.). Le valutazioni con solo sopralluogo esterno (drive-by) o senza sopralluogo (desktop) possono essere commissionate solo in specifici ambiti di valutazione. In altre parole le perizie svolte ai fini dell’erogazione di un finanziamento devono sempre prevedere l’ispezione anche interna dell’immobile.

Queste indicazioni sono in linea con gli standard RICS 2017¹, con gli EVS (European Valuation Standards)² e con la prassi peritale consolidata.

Come è evidente l’attuale emergenza epidemiologica non consente, nei fatti e allo stato attuale, i sopralluoghi con presenza diretta del tecnico presso gli immobili oggetto di stima.

Questa circostanza determina quindi la necessità di metodologie diverse per la visita tesa alla stima di immobili. In ambito creditizio, come detto, sono note le metodologie di stima dette “drive-by” (visione dal solo esterno degli immobili) e “desk” (perizie redatte a tavolino) che sono state utilizzate fino ad oggi soprattutto per le stime di massa dei crediti deteriorati noti a livello internazionale come Non-Performing Loans (NPL) o per aggiornamento/monitoraggio dei valori degli immobili.³ Questa metodologia non è una assoluta novità; in ambito assicurativo è usata già da tempo la cosiddetta “videoperizia” che viene utilizzata soprattutto nelle stime di piccoli danni: danni da acqua e spese di ricerca dei guasti. Per queste necessità, di valore limitato, viene utilizzata la tecnica della registrazione di una videochiamata (con whatsapp, face time o programmi dedicati) al danneggiato con ripresa di fotografie dello schermo (screen shot) da inserire nella relazione.

Non è ad oggi diffuso un uso di tale metodologia per stime immobiliari che, per i valori interessati, necessita di attenzioni ben diverse da quelle utilizzate per i cosiddetti danni da “bagnamamento”.

Questo breve articolo cercherà di porre le basi metodologiche per un uso della video perizia nel campo delle stime immobiliari in ambito creditizio, legale o giudiziario, ove questo fosse consentito in futuro, secondo uno schema di massima di seguito proposto.

1. Acquisizione preliminare di tutta la documentazione reperibile: planimetrie, estratti di mappa, elaborati planimetrici, pratiche edilizie, foto satellitari di Google, ecc.
2. Indicazione dell’incarico. Nelle prime fasi della registrazione si dovranno indicare i riferimenti: per quale ente lo stiamo svolgendo, i riferimenti dell’incarico e la data di registrazione.
3. Individuazione del soggetto (nome, cognome, data nascita, residenza) con la richiesta di riprendere un documento di identità, l’autorizzazione alla registrazione delle riprese e il titolo con cui può accedere all’immobile (proprietario, mutuatario, tecnico di fiducia, ecc.)
4. Dovrà essere reso noto il luogo, chiedendo di inquadrare la strada e il numero civico della via e poi chiedere di compiere il tragitto per raggiungere l’unità o il fabbricato oggetto di stima, chiedendo anche l’invio della posizione (utilità presente sia in WhatsApp che in Face Time) a conforto di quanto dichiarato.
5. Il soggetto presente in loco (mutuatario, proprietario o simile) dovrà essere guidato nella visita alla unità immobiliare con ingresso in tutti i vani con particolare riguardo ai servizi, agli impianti (con aiuto della descrizione, come: impianto di riscaldamento singolo con ripresa della caldaia, dei radiatori, ecc.), elettrico (riprese del quadro, di prese, ecc.), di climatizzazione (presente o non presente e in quanti vani) e alle pertinenze (terrazze, balconi, aree scoperte) con le rispettive viste.
6. Dovranno essere richieste al soggetto presente alcune misurazioni interne (anche con metodologie semplificate) che possono permettere di riscontrare quelle rilevate sugli elaborati acquisiti prima della registrazione.
7. Sarà opportuno chiedere all’interlocutore di individuare i confinanti, intesi questi come unità immobiliari (da indicare ove possibile con riferimenti catastali) o edifici (da individuare con via e numero civico).
8. Sarà chiusa la registrazione con l’indicazione dell’ora del termine della stessa.

E’ indispensabile la registrazione integrale su computer in modo da poter visionare in seguito, durante la stesura della relazione, o esibire in caso di revisione di perizia.

Come sopra indicato per effettuare le video perizie ci sono alcuni software a pagamento, sia con soluzione unica (una tantum) che a consumo (circa € 0,50 al minuto di registrazione). I professionisti non avranno comunque difficoltà ad utilizzare i mezzi già nelle loro disponibilità: WhatsApp, Face Time o simili per le riprese e i programmi già presenti nei sistemi dei computer (Quick Time di Apple e analoghi sui sistemi Windows) per la registrazione.

La metodologia della video perizia presuppone la piena e perfetta conoscenza del territorio da parte del Professionista.

A mero titolo di esempio la presenza di fonti rumorose, cattivi odori in zona (ad esempio per opifici produttivi o discariche nei dintorni), di situazioni che comunque riducano o incrementino i valori (monumenti o panorami particolari di particolare pregio) non possono essere rilevati attraverso la video perizia a rimangono nella stretta valutazione del tecnico.

Nella stesura della relazione dovrà essere ben evidenziato che la visita è stata eseguita in remoto.

In ultimo, ma non in ordine di importanza, il Professionista dovrà acquisire una manleva da parte di tutti i soggetti interessati per la evidente impossibilità di rilevare eventuali difformità edilizie e/o catastali.

La “nuova” modalità operativa in futuro grazie alla tecnologia e opportuni sistemi procedurali “semplificati” potrà trovare la sua collocazione senza tuttavia necessariamente divenire unica fonte sostitutiva della tradizionale che prevede il sopralluogo e le eventuali misurazioni specialistiche dirette.

*Franco Pagani è Professore Straordinario di Finanza Aziendale Asset e Valutazioni immobiliari alla Universitas Mercatorum Università Telematica delle Camere di Commercio Italiane e Vice Presidente Vicario Aggiunto di CONFASSOCIAZIONI

*Gianluca Paoli è un esperto perito assicurativo e valutatore immobiliare certificato, Architetto iscritto all’Ordine di Firenze e componente dell’Associazione dei Periti e Degli Esperti Giudiziari della Toscana – ente regionale riconosciuto

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^[1] VPS.2 “Sopralluoghi e indagini” par. 1 “I sopralluoghi e le indagini devono essere condotti al livello di approfondimento necessario a fornire una valutazione professionalmente adeguata allo scopo specifico […]”.
^[2] EVS 2016 – EVGN. 9
^[3] Cfr. Regolamento UE 575/2013 Parlamento Europeo – Art. 208 comma 3, così come modificato dal Regolamento (UE) 2019/876 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 20 maggio 2019