Il mercato immobiliare

AUMENTO CANONI DI LOCAZIONE COMMERCIALI IN RELAZIONE ALLA VARIAZIONE DEGLI INDICI ISTAT

giovedì 2 Aprile , 2020

a cura del dott. Alberto Berger – Consulente immobiliare IAD Italia

Il tema dell’aumento dei canoni di locazione in relazione alla variazione degli indici ISTAT dei prezzi al consumo è sempre oggetto di attenzioni e spesso di discussioni tra locatori e locatari.

Il riferimento principale è sempre il contratto di locazione sottoscritto, ovviamente anche la normativa in vigore.

La norma in vigore è la seguente:

secondo art. 32 della legge 392/78, è consentito, per i contratti di locazione su immobili ad uso diverso da quello di abitazione, la possibilità di un adeguamento superiore al 75% dell’indice Istat, qualora la durata contrattuale sia superiore a quella minima di legge 6 o 9 anni.

Indici ISTAT: quali?

Si parla di variazioni di indici accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI).

Sottolineiamo l’attenzione alla durata del contratto perché essa è discriminante sulla possibilità di applicare il 75% di tale variazione. Tale applicazione percentualmente ridotta, si applica quindi solo per i contratti di durata superiore ai riferimenti minimi di legge, quindi non equivalente a tali limiti.

Clausole contrattuali d’uso comune

Si reperiscono in uso diverse formule, ma ne riportiamo una, a titolo di esempio:

Canone di locazione
II canone è convenuto in € ………000,00 (…………………../00) annui oltre Iva secondo legge da corrispondersi in rate mensili anticipate di € ……..000,00 (……………./00) cadauno oltre Iva secondo legge, con esercizio dell’opzione da parte del Locatore ai sensi del D. Lgs. 223/2006.
Detto canone verrà aggiornato, a far tempo dal secondo anno della locazione, nella misura pari alla variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatisi nell’anno precedente e comunque nella misura massima consentita dalla normativa vigente.
Le parti convengono che non sarà necessaria una particolare richiesta scritta da parte del Locatore per l’aggiornamento del canone che invece sarà automatico nella misura e nelle modalità sopra specificate. Fermo ciò, le parti inoltre convengono che qualora future disposizioni normative in materia consentano aggiornamenti del canone annuali superiori al 100% della variazione in aumento accertata dell’ISTAT, tali disposizioni si applicheranno immediatamente al contratto e si sostituiranno automaticamente a quanto sopra pattuito a semplice richiesta del Locatore senza che necessiti alcun consenso da parte del Conduttore.
I ratei mensili di canone come sopra determinati e con i relativi aumenti su base Istat saranno così corrisposti mediante bonifico bancario con valuta fissa entro il giorno 5 di ogni mese da effettuarsi presso istituto di credito indicato dal Locatore. È esclusa ogni differente modalità di pagamento (trasmissione per posta o deposito presso qualunque terzo) e unica prova dello stesso è riconosciuta essere la ricevuta rilasciata dal Locatore.
Il Conduttore non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute. Per nessun motivo il canone potrà essere ridotto oppure compensato nemmeno parzialmente.
Si conviene espressamente che i pagamenti effettuati verranno imputati innanzi tutto al rimborso delle spese dovute, poi agli interessi moratori ed alle penali e, infine, ai canoni maturati a cominciare da quello cronologicamente anteriore. In caso di ritardato pagamento dei ratei del canone di locazione, fermo restando quanto stabilito al successivo art. 12, decorreranno gli interessi moratori.
Il tasso degli interessi moratori è concordemente determinato in misura pari al Tasso Ufficiale di Sconto della Banca Centrale, maggiorato di 3 punti e, comunque sempre e non oltre il tasso di soglia fissato dalla legge n. 108 del 07.03.1996.

Fonte: https://www.comune.sangimignano.si.it/it/allegati-ecc/Allegato4Bozzacontrattolocazionecommerciale.doc

Mese di riferimento indici ISTAT FOI ed applicazione aumento canone di locazione

  • L’adeguamento si calcola in base all’indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa). 
  • La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale. Una volta identificato il tasso applicato, ogni anno andremo ad applicare come rivalutazione la variazione del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

In genere i contratti portano il riferimento anche al mese indice ISTAT da applicare per calcolare la percentuale di variazione rispetto all’anno precedente.

Se non diversamente pattuito nel contratto di locazione, viene naturale il volersi riferire all’indice ISTAT con riferimento al mese precedente all’adeguamento del canone, ma in pratica si rileva che la Gazzetta Ufficiale pubblica il nuovo indice ISTAT con un mese di ritardo.

Da qui l’indice ISTAT reperibile al momento del calcolo dell’aumento ISTA del canone di locazione è generalmente riferito al secondo mese antecedente.

Vediamo cosa riporta un portale leader in Italia sul suo sito: https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2014/03/31/108071-adeguamento-istat-canone-di-locazione-cose-e-come-si-calcola

Il prendere l’indice di due mesi fa, piuttosto che l’indice del mese precedente, ha una motivazione reale e cioè che al momento della scadenza del rinnovo, gli indici pubblicati sono quelli fino al secondo mese precedente.

Una regola metodologica è di prendere sempre come riferimento il mese utilizzato al primo rinnovo ISTAT applicato, a far del tempo dal secondo anno dell’avvio della locazione.

È prassi utilizzare l’indice ISTAT comunicato nell’ultima G.U. uscita prima del nuovo anno di locazione. Ad esempio: se il nuovo anno comincia il prossimo 1° aprile, si usa il valore (1,5%) pubblicato sulla G.U. n. 68 del 23 marzo ultimo scorso. 

Anche le Camere di Commercio comunicano il dato dell’indice di variazione dei mesi precedenti, oltre al mese di adeguamento ISTAT del canone, vedi esempio:

Sempre in riferimento quindi alla discussione se applicare il riferimento al mese precedente (in questo caso si dovrebbe aspettare circa al mese successivo alla scadenza del rinnovo), si nota che comunque ciò cambia poco nella sostanza, perché dipende dalla situazione storica degli andamenti in calo od aumento degli indici ISTAT.

Ai fini di una Vostra tranquillità di analisi, se si spostasse l’applicazione di tale indice da due mesi prima al mese prima, se tale indice fosse disponibile, al momento dello scatto dell’adeguamento, si dovrebbe conguagliare gli aumenti ISTAT in relazione quindi ai cannoni calcolati ed ai versamenti effettuati dal locatario dal primo periodo di aggiornamento del canone di locazione ad oggi, per ogni mese versato e probabilmente varierebbe il conguaglio totale ad oggi.

Probabilmente alla fine non cambia nulla nella media.

Rimane sempre la considerazione che salvo accordi precisi contrattuali, come nell’esempio sopra riportato, gli aumenti non sono automatici, ma vanno richiesti in forma scritta al locatario.

Anche gli eventuali conguagli, se richiesti ad anni di distanza, non sono di automatica applicazione e ciò va accettato in forma espressa da locatario, questa è il mio consiglio.

In genere va considerato che una locazione commerciale, con i suoi canoni viene inserita in un bilancio di esercizio, che per un’impresa, ma anche per un professionista, contribuisce al calcolo del risultato di esercizio. Se è plausibile, in alcune situazioni, prevedere la contabilizzazione di un rateo passivo, nell’ambito del periodo di assestamento di un bilancio prima della sua approvazione, proprio per considerare un conguaglio per un ritardato adeguamento del canone nell’esercizio in chiusura, evitando quindi scompensi nella determinazione del risultato di esercizio, andare oltre a questo periodo, dopo l’eventuale approvazione del bilancio ed il calcolo delle imposte, provocherebbe una sopravvenienza passiva di bilancio e comunque un problema anche fiscale da affrontare con il commercialista.

Direi che ciò è da cercare quindi di escludere.

Comunque, a titolo di esempio, l’ultima gazzetta ufficiale con gli indici disponibili allo scadere del rinnovo ai primi di marzo era questa: data di pubblicazione 21 febbraio 2020

Fonte: https://www.istat.it/it/archivio/prezzi+al+consumo

Dott. Alberto Berger – Consulente immobiliare IAD Italia

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