La Voce dei Condomini

Covid-19 e affitti: posso chiedere la riduzione del canone di locazione?

domenica 3 Maggio , 2020

La Voce dei Condomini a cura della Dott.ssa Benedetta Bertoletti .

Il periodo di emergenza sanitaria che stiamo vivendo, ha comportato l’immediata chiusura di tante attività lavorative con conseguenze devastanti per l’economia e il lavoro.

Il mancato gettito economico e la serrata di molte aziende con conseguente messa in cassa integrazione di molti cittadini, ha generato situazioni di grave difficolta nell’onorare i propri impegni inerenti il regolare pagamento del canone mensile di locazione, causando il problema di come materialmente far fronte nel sostenere i costi dell’affitto, sia di immobili ad uso abitativo che commerciale.

IL CASO:

In questi giorni mi ha contattato una famiglia in stato di difficoltà a causa della perdita momentanea del lavoro di un componente della stessa, chiedendomi consiglio e consulenza su come richiedere la riduzione del canone e come impostare la relativa richiesta al locatore.

Ovviamente un “curriculum di buon pagatore” è senza dubbio un ottimo strumento per addivenire ad un accordo positivo con il proprietario, il quale certamente si potrà mostrare comprensivo e magnanimo nel valutare la richiesta.

I quesiti mi sono pervenuti da entrambe le parti in causa, ovvero sia dal Conduttore che dal Locatore.

I dubbi del Conduttore sono stati i seguenti; 

  1. Vi è una norma per la quale posso chiedere la riduzione del canone e in che termini?
  2. Quali sono gli adempimenti burocratici e i costi eventuali da sostenere?
  3. Incorro in sanzioni o provvedimenti se chiedo la riduzione?

I dubbi del Locatore sollevati sono stati i seguenti:

  1. Sono obbligato ad accettare la richiesta di riduzione del canone? Se si per quanto tempo?
  2. In caso di accettazione continuerò a pagare le tasse per l’importo originariamente pattuito pur percependo un pagamento rinegoziato?

Tutti dubbi e perplessità più che lecite al quale di seguito vi do ampia risposta

Aggiungendo che per il caso in questione ho raggiunto con esito positivo l’accordo tra le parti, nel rispetto del percorso burocratico e a tutela di entrambi i contraenti.

L’emergenza Coronavirus ha sicuramente messo in difficoltà molti affittuari che si trovano privi della liquidità necessaria per affrontare le spese fisse di questi mesi. 

Per evitare problemi dovuti ai mancati pagamenti e ritardi, un accordo tra le parti è sicuramente la strada migliore per rendere la situazione meno gravosa e di difficile gestione.

Il mio parere *

Rispondo subito alle domande della parte Conduttrice:
1. Tra tutte le disposizioni di legge intervenute in tema di coronavirus, attualmente non c’è nessuna norma di legge che riconosce un diritto per gli inquilini o un obbligo per i proprietari di rivedere l’ammontare del canone, né la possibilità di apportare alcuna modifica alla disciplina dei contratti di locazione.
Tuttavia, a fronte dell’assenza di una specifica pattuizione normativa sull’argomento e soprattutto nella prospettiva di custodire il buon rapporto tra le parti, il conduttore potrebbe chiedere al locatore una riduzione della sua prestazione ovvero una modifica delle modalità di esecuzione e dell’importo da riconoscere in questo periodo emergenziale.

La risposta quindi è : SI ! E’ POSSIBILE CHIEDERE LA RIDUZIONE DEL CANONE.


2. La riduzione del canone, una volta pattuita verbalmente va concretizzata mediante SCRITTURA PRIVATA tra le parti con la quale verrà sottoscritto l’accordo.
Gli adempimenti burocratici sono due: il primo è quello inerente la redazione di un vero e proprio accordo scritto con il proprietario, con oggetto la riduzione del canone (troverete in allegato un fac simile dello stesso), e il secondo è inerente alla presentazione del Modello 69.
L’oggetto dell’accordo sarà la riduzione temporanea del canone e la successiva ripresa del versamento del precedente importo; oppure, in alternativa e per le situazioni più onerose da sostenere, la sospensione temporanea del pagamento del canone (ad esempio per alcuni mesi e sempre da concordare). 
L’accordo dovrà riportare:
– i riferimenti del contratto di locazione sottoscritto;
– i dati completi del locatore e dell’inquilino;
– il canone annuale inizialmente stabilito;
– il canone annuale ridotto sul quale è stato raggiunto un accordo;
– la data di stesura dell’atto.
Vi preciso che la riduzione è ammessa per tutti i contratti di locazione, sia per quelli ad uso abitativo sia per quelli ad uso commerciale indipendentemente dalla durata del contratto di locazione o dal regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca.
Il secondo adempimento concerne la compilazione e presentazione del modello 69 (scaricabile presso il sito dell’Agenzia dell’Entrate). Tale modello, necessario per la registrazione della riduzione del canone di affitto, è essenziale e va compilato in ogni sua parte indicando i dati del contratto di locazione e i relativi codici di registrazione.
Al Modello 69 (nel quale devono essere riportati i dati identificativi del contratto di locazione e i relativi codici di registrazione presenti sul modello RLI compilato al momento della registrazione del contratto stesso), deve essere allegato l’accordo di riduzione del canone di locazione, ed entrambi andranno inviati, insieme, allo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove era stata fatta la registrazione del contratto di locazione originario. Tramite il sito dell’Agenzia è possibile individuare gli indirizzi di tutti gli uffici sparsi sul territorio. 
In alternativa alla presentazione cartacea, a causa sempre dell’emergenza Covid-19 è possibile inviare una mail allo stesso ufficio presso il quale si era registrato il contratto d’affitto originale, allegando il modello 69 firmato e scansionato, la scrittura privata firmata, una copia dei documenti di identità sia del conduttore che del locatore e un’autocertificazione in cui si dichiara che i documenti inviati sono conformi agli originali in proprio possesso e l’ufficio competente provvederà a registrarlo.
Per la registrazione non sono dovute spese e l’atto è esente dal bollo, in linea con quanto previsto dall’art. 19 del D.L. n. 133/2014 (“La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”).


3. La richiesta e l’accoglimento della riduzione canone, qualora espressamente pattuita ed accettata dal Locatore non metterà il Conduttore nelle condizioni di essere soggetto di provvedimenti o sanzioni.

Rispondo ora alle domande della parte Locatrice:
1. Come sopra già evidenziato, non vi è alcuna norma, che impone un diritto alla richiesta da parte del Conduttore né un obbligo di accettazione da parte del Locatore.
Tuttavia appare evidente e conveniente trovare un accordo in tal senso, per evitare che il conduttore in difficoltà ad assolvere l’onere del pagamento, a fronte della perdita della capacità reddituale, possa dare disdetta per giusta causa, con la conseguenza di ulteriori danni determinati da un immobile non più produttivo di reddito!
E’ sicuramente più redditizio percepire un’entrata rinegoziata piuttosto che patire per canoni insoluti per i quali si continuerebbero a pagare le imposte!
L’ammontare della riduzione e la durata della stessa è lasciata alla libera contrattazione tra le parti e dovrà essere senz’altro basata sui principi di congruità, lealtà, correttezza e trasparenza.


2. In caso di raggiungimento dell’accordo, le relative imposte si pagano sull’importo dichiarato al momento della registrazione, per cui sul canone rinegoziato, tenendo conto della durata dello stesso.
Il nuovo importo pattuito verrà comunicato e registrato per la prossima dichiarazione dei redditi.
Vi ricordo inoltre che già prima dell’emergenza Covid- 19, la Cassazione ha chiarito che la modifica del canone in un contratto non cambia gli altri aspetti dell’accordo, che restano invariati, scadenza compresa.
In fine, aggiungo, l’ultimo ed importante elemento, ovvero IL BUON SENSO DELLE PARTI, grande e meraviglioso strumento che permetterà di raggiungere un buon accordo per il proseguo sereno del rapporto di locazione. Mettiamo sempre il cuore nelle nostre scelte, e li dove c’è il cuore c’è casa!


* Dott.ssa Benedetta Bertoletti

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6 commenti

  1. Articolo chiaro, preciso e molto equilibrato.
    Senza nulla togliere alla precisa definizione degli aspetti tecnici, il riferimento al “buon senso delle parti” mi trova in assoluto accordo e rappresenta un’esortazione ad affrontare in modo positivo e cooperativo situazioni di non sempre facile soluzione, approccio utile anche in tante altre situazioni, come molti di noi, immagino, ne abbiamo fatto esperienza in questi ultimi mesi difficili.

    • Grazie per il prezioso commento all’articolo, sono felice sia risultato chiaro e lineare. Credo anche io che il ” Buon Senso” sia quella regola non scritta che permetta di risolvere tante situazioni percepite a volte spesso come troppo di difficile soluzione.

  2. Complimenti, l’articolo è pieno di contenuti inerenti alla situazione che noi tutti stiamo vivendo, hai risposto a tutte le domande più frequenti che gli affittuari si pongono.

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