condominio

L’amministratore condominiale attivo e passivo

lunedì 18 Maggio , 2020

a cura di Alberto Berger

Vorrei toccare in questo mio intervento un tema che tocca direttamente gli amministratori di condominio, idealmente divisi in due classi, gli amministratori molto attivi e di converso gli amministratori più passivi, quasi visibili solamente nell’assembla di fine anno.

Non vorrei però dare l’impressione che ciò dipenda solamente dall’impegno o professionalità di questi operatori, ma moltissimo ciò dipende dai condòmini e dai condomìni stessi.

Mi trovo costantemente a dovermi confrontare con storie di gestione condominiali dove spesso il bilancio di fine anno rappresenta per tutti sempre, con le relative spese e ripartizioni, una preoccupazione finanziaria quasi inaspettata o poco capita.

Molto ciò dipende a mia avviso da una scarsa pianificazione che con grande affidabilità e precisione renda pressochè certi, perché prevedibili consumi medi e quindi costi, specialmente per quelle voci di maggiore peso, come riscaldamento, energia elettrica, giardinaggio e pulizia, assicurazione, ecc.

Non vi è generalmente l’abitudine alla presa di conoscenza, sulle leve che possono portare al controllo di costi, con risparmi legati all’efficienza.

La scarsa pianificazione porta quasi a subire il “consuntivo di gestione” di fatto variabile con scarso controllo e trasforma l’attività dell’amministratore per la gran parte solo in attività di gestione, peraltro anche dilazionata tra i momenti di vita condominiale e quindi il nascere di costi/spese ed il rendiconto.

In mezzo ci sta quindi un andamento automatico, di ciò che normalmente avviene.

Conseguente è l’incapacità di capire nei condomini quale amministratore cercare, per quali caratteristiche apprezzarlo e cosa attendersi da lui.

Ovviamente l’onestà, ma lo desideriamo passivo o attivo?

Cosa significa scegliere un amministratore condominiale attivo? Significa aspettarsi che “si inventi nuove spese”?

Estremizzo un po’ per fare capire, ma oggi, tanto più un condominio vive con efficienza una pianificazione di interventi mirati all’efficienza, al risparmio energetico,  sa sfruttare i bonus fiscali del momento, le agevolazioni nazionali o provinciali, controllando quindi i parametri tecnologici che influenzano le spese con investimenti mirati, tanto più ciò richiede la presenza di un amministratore “attivo”, molto propositivo, non un contabile, ma un “gestore” del sistema condominio, aggiornato rispetto a norme, tecnologie e strumenti di efficienza.

Tanto più un amministratore utilizza sistemi di dialogo con i condomini per creare “vita e partecipazione”, i famosi portali condominiali, tanto più riesce ad essere propositivo, prospettando ipotesi di intervento mirate, ma ancor più invitando al confronto ed alla collaborazione attiva gli stessi condomini, tanto più il condominio può arrivare a risparmi di gestione importanti.

Non si subiscono i costi, ma si controllano, perché si comprendono i parametri di efficienza e ci si organizza con piani di trasformazione verso una maggiore efficienza.

Molto spesso mi sono trovato in assemblee di condominio di fronte a condomini che chiedevano di “non spendere”, invitandomi a “non fare”, per poi dopo un anno di fiducia rendersi conto che proprio il “fare”, cioè rendere viva la gestione del condominio con analisi, proposte ed interventi, portano al risparmio e coperture finanziarie attinte da contribuzioni anche su base regionale o provinciale, oltre ad importanti bonus fiscali, specialmente in questi ultimi anni.

Un’attenzione va però posta alla base: l’amministratore non va abbandonato a sé stesso, per evitare di temere poi di subire interessi commerciali esterni.

All’amministratore si deve dare fiducia nella sua capacità di analisi, di guida, ma non esiste buon amministratore se non esiste, un condominio presente ed attivo.

Quindi attivi tutti o passivi tutti, ma in questo ultimo caso non lamentiamoci.

Dott. Alberto Berger – l’esperto in materia condominiale

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