L'esperto,Spese condominiali

La ripartizione dei consumi del riscaldamento nei condomini (I. parte)

mercoledì 17 Giugno , 2020

a cura del dott. Alberto Berger – esperto in materia condominiale e mastro tecnologico.

È indubbio che la voce di maggior peso in un esercizio ordinario di un condominio è rappresentata dal costo del riscaldamento, almeno laddove esistono un impianto ed una gestione centralizzata.

Ne consegue che questo costo incida spesso in maniera rilevante sul bilancio familiare e ciò riveste quindi anche un’importanza sociale e richiede una particolare attenzione. 

In genere la figura preposta in condominio alla stesura del bilancio di fine esercizio è l’amministratore, ma già il termine non sottolinea l’importanza della “gestione” rispetto all’amministrazione.

Quale la differenza?

La gestione dovrebbe avere in sé alcuni paradigmi di base: la conoscenza delle leve che influenzano un risultato rispetto a delle aspettative ed il risultato del servizio di riscaldamento è appunto una soddisfazione media nell’abitabilità, non disgiunta dall’altra parte della medaglia e cioè il “costo” del servizio. 

Quando parliamo quindi di ripartizione dei consumi di riscaldamento in un condominio, in genere dovemmo riferirci ad una gestione specifica, consapevole ed attenta, che viene soppesata nei risultati e nei costi dallo “specifico” bilancio di gestione del riscaldamento.

Il bilancio del riscaldamento dovrebbe essere quindi un sotto bilancio a sé stante del bilancio dell’esercizio condominiale, ancor più quando “l’esercizio del riscaldamento”, non segue la logica dell’esercizio solare, poiché il riscaldamento si attiva circa a fine settembre, per terminare circa a fine aprile. 

Si introduce quindi il concetto della competenza di costi, che si distingue se si riferisce al bilancio di riscaldamento, rispetto al generico bilancio di esercizio condominiale, a meno che anche quest’ultimo non venga definito come “infrancale” e sposi il periodo del riscaldamento come riferimento per la consuntivazione.

Quando si parla quindi di gestione del riscaldamento vista dall’ottica di una rendicontazione dei costi, previsti e controllati in maniera consapevole ed efficiente, non ci si riferisce alla gestione della centrale termica dal punto di vista tecnico e cioè dell’efficienza di funzionamento dell’impianto termico condominiale, pur essendo anche questa efficienza una necessità fondamentale. 

Per gestione del riscaldamento intesa come efficienza con costi controllati, si intende quindi una presenza sul tema ed una conoscenza di base, da chi ne ha le “leve” in mano e cioè l’amministratore. 

In generale il condominio è una scatola che ha una sua “immagine” termica, facilmente fotografabile oggi con termoscanner. 

Alla costruzione del condominio come immobile, i progettisti hanno definito gli impianti centralizzati, quindi la produzione del calore nella centrale termica, la distribuzione verticale (a colonne) ed orizzontale se ne esiste (ad anello nelle singole unità immobiliari), in relazione ad un calcolo, che aveva come obiettivo un’uniformità di distribuzione del calore nelle realtà abitative, a livelli di riferimento diversi, rispetto all’eventuale riscaldamento in aree non residenziali, come cantine, soffitte, magazzini, ecc.

La progettazione e poi la realizzazione quindi di impianti condominiali è avvenuta con criteri di progetto noti e quindi con una previsione di elementi riscaldanti, conforme ad un concetto di equilibrio termico e di soddisfazione di aspettative di vivibilità e quindi al fabbisogno termico.

 Specialmente in condomini storici, qui gli standard di riferimento si sono basati nei decenni, dai primi condomini con impianti di riscaldamento centralizzati, su una conquista iniziale di temperature di riferimento come obiettivo, certamente diverse da quanto la modernità ha voluto elevare al di sopra delle abitudini di vita dei nostri nonni.

Dicevamo che la scatola termica condominiale, vista nel suo insieme, comprendendo quindi anche l’influenza dei criteri costruttivi dell’edificio, con le isolazioni delle solette dei piani, delle cantine e delle soffitte, ma anche degli intonaci esterni e delle stesse tubazioni, ha un suo consumo costante di riscaldamento, che non è fisso in termine assoluto, ma una percentuale abbastanza costante nel tempo rispetto al consumo nel complesso variabile, in relazione al clima.

Il riscaldamento è infatti influenzato dalle stagioni più o meno rigide, dall’esposizione del caseggiato al sole, alla circolazione dell’aria, ecc. 

Ma il riscaldamento in generale è più efficiente e meno costoso, tanto più rispetta le logiche della termodinamica, che spiegano come sia meno costoso “mantenere” una temperatura, che “l’elevarla” o gestirla con sbalzi discreti nel tempo in una giornata. 

Ecco che si parla quindi di “gestione” di orari (imposti anche dalle leggi comunali), ma anche di temperature di “set up” cioè temperature desiderate ed impostate come obiettivo nell’arco del giorno. Opportune centraline di gestione quindi regolano e miscelano l’acqua calda prodotta dalla centrale termica o dal teleriscaldamento affinché la temperatura di “mandata” nella distribuzione condominiale sia raggiunta secondo i parametri di riferimento definiti e  quella di ritorno, che  evidenzia, riducendosi,  di aver ceduto calore. Ciò è anche legato alla funzionalità delle pompe che fanno circolare l’acqua nell’impianto, facendo vincere la gravità,  ovviamente un parametro non indifferente al variare di piani.Si parla quindi di “prevalenza” delle pompe, di regolazione elettronica, in funzione delle diverse pressioni che si raggiungono nel circuito, al variare delle “aperture” o chiusure” delle valvole sui corpi riscaldanti. 

Ma ecco che entra in gioco la “gestione del riscaldamento” all’interno delle singole unità immobiliari.
Ogni condomino, ma ciò si è evoluto anche nella conoscenza popolare, che ha vinto l’iniziale rispetto dei primi periodi della storia del riscaldamento condominiale,  ha appreso che può regolare con le “valvole” sui corpi riscaldanti nei vari locali, “chiudendo” ed “aprendo” a piacimento. 

Questa libertà, indotta anche da scelte di risparmio individuale, incontra però di converso delle inefficienze termiche possibili e quindi anche dei limiti nella libertà, in relazione alla responsabilità sociale. 

Sappiamo con certezza, che la “non” uniformità di temperature tra appartamenti in un condominio, sposta e modifica l’osmosi termiche, ciò l’influenza che si ha su unità immobiliari vicine. Ovviamente un appartamento freddo al piano inferiore e/o superiore si percepisce maggiormente, in relazione alle caratteristiche costruttive del condominio. 

Stesso dicasi se negli anni sono intervenute manutenzioni straordinarie o ristrutturazioni di unità immobiliari, che possono aver modificato i parametri di fabbisogno energetico nelle stesse, sia per modifica dei “desideri” di riscaldamento di base (temperature più elevate), che per migliorie negli isolamenti termici (vedi nuovi serramenti). 

Ciò evidenzia come anche nei condomini un progetto iniziale ai tempi della costruzione dell’edificio, muta e muta in maniera considerevole nel tempo, creando nuovi “equilibri termici”. 

Da qui, proprio in relazione al desiderio di premiare un utilizzo consapevole ed efficiente dell’energia termica, grazie ad una precisa analisi dei consumi individuali, si è definita la legge 102/2014 che con un decreto legislativo ha introdotto che gli impianti di riscaldamento condominiali debbano prevedere dei misuratori di calore nelle unità immobiliari comuni ed individuali. 

Ma ciò ha aperto la strada a nuovi ed importanti scenari:

  • gli amministratori di condominio, hanno dovuto farsi carico della materia, formandosi nelle varie associazioni di appartenenza (vedi ANACI, ma non solo)
  • le società commerciali hanno iniziato a proporre la vendita dei “ripartitori” o “misuratori” di calore, ma anche la domanda è cresciuta in maniera esponenziale, proprio di fronte alla scadenza di legge dei termini di introduzione della misurazione dei consumi volontari
  • ha avuto prevalenza l’aspetto commerciale, rispetto ad una necessaria verifica degli status degli impianti, modificati negli anni, rispetto ai progetti iniziali di costruzione del primo impianto di riscaldamento condominiale
  • La lettura dei consumi annuali è stata affidata a società esterne
  • L’amministratore in genere ha ritenuto la materia ostica o difficile da capire

 I primi effetti si sono evidenziati con le prime ripartizioni dei costi del “riscaldamento” a fine esercizio: in genere si è evidenziato uno spostamento importante tra le varie unità immobiliari n condominio, rispetto ai costi distribuiti negli esercizi precedenti. 

Sono nati i primi dubbi e le prime domande da parte dei condomini e le risposte da parte degli amministratori hanno evidenziato che era necessario avere una specifica formazione, che mancava.  

Dott. Alberto Berger – consunte immobiliare, amministratore di condominio, mastro tecnologico

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