La Voce dei Condomini

Termine della locazione – Riconsegna dell’immobile.

sabato 9 Gennaio , 2021

di Benedetta Bertoletti.

La riconsegna dell’immobile al termine del contratto di locazione – i dubbi

Che cosa è necessario fare al termine del contratto di locazione per riconsegnare l’immobile locato, senza subire contestazioni o addebiti di danneggiamenti?
E’ questa la domanda alla quale mi trovo a rispondere ormai quotidianamente, una domanda su un aspetto tutt’altro che semplice e che se non svolto in modo preciso e diligente, potrebbe rivelarsi ricco di insidie e conseguenze spiacevoli per entrambe le parti in causa.
Premetto che nello svolgere la mia attività di consulenza, consiglio sempre al locatore di preparare un VERBALE DI CONSEGNA IMMOBILE, che contenga la descrizione della casa locata, dei suoi arredi ed eventualmente corredi e dello stato di manutenzione generale dei locali. Non da ultima una descrizione delle “imperfezioni” dovute alla normale usura, dell’immobile stesso.
Aspetti pertanto non sottovalutabili che alimentano dubbi e sovente litigi, screzi e nei casi più gravi, strascichi giudiziari, soprattutto perché vi è al centro dell’attenzione la restituzione della cauzione allora versata alla sottoscrizione del contratto di locazione.
A tal proposito, ricordo che la materia è regolata dall’art. 1570 e seguenti del c.c. ed in particolar modo dall’art. 1590 c.c. “ RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA” che recita così:
Il Conduttore deve restituire la cosa al Locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il Conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il Conduttore non risponde del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate (Art. 1590 cc.)
Tale articolo riassume in modo preciso le obbligazioni del Conduttore ed i suoi doveri inerenti la restituzione, che dovrà avvenire con precise modalità e non sicuramente nella malsana pratica del “ vieni a prendere le chiavi quando vuoi, la casa è vuota”…..
La materia ha notevoli sviluppi giurisprudenziali, a tal proposito riporto una interessante sentenza della Cassazione: «l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore» (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).
La riconsegna delle chiavi deve essere dunque decisa, pattuita e concordata tra le parti.
Per prima cosa sarà necessario inviare al Locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si indica la data esatta della riconsegna dell’immobile, in alternativa potrà essere inviata una pec, oppure una raccomandata a mano firmata dal Conduttore e firmata per presa visione dal Locatore.
In questo ultimo caso consiglio inoltre di apporre una semplice marca da bollo acquistata in giorno stesso in cui verrà consegnata la missiva della disdetta, che ne garantirà la certezza temporale della firma documentale avvenuta tra le parti, e vi eviterà in tal modo, possibili future contestazioni in ordine al preavviso non comunicato e non rispettato.
Nel giorno della restituzione dell’immobile e delle chiavi, seguirà quindi il VERBALE DI RICONSEGNA, ed a questo dovrà essere di supporto quello che venne fatto alla stipula, ovvero il VERBALE DI CONSEGNA.
E’ bene che il verbale venga firmato da entrambe le parti e nel contempo, se vi siano interventi di riparazioni da eseguire, che ne venga stabilito l’ammontare e i tempi di esecuzione.
Attenzione: In mancanza di accordo tra le parti o a fronte del rifiuto di una di esse alla sottoscrizione dello stesso, consiglio di far eseguire sopralluogo con relazione sulle condizioni effettivamente riscontrate nell’immobile, da far recapitare quanto prima al Conduttore e ponendolo di fronte agli eventuali danni riscontrati.
Al rilascio dell’immobile, segue l’obbligo in capo al proprietario di provvedere alla restituzione del deposito cauzionale, per la sua interezza nel caso di rilascio dell’immobile nelle medesime condizioni in cui era stato consegnato, oppure, in caso di danni, decurtato dei danni già riscontrati e riconosciuti, o nel caso di contestazione al riconoscimento degli stessi, la restituzione del deposito dovrà essere accompagnata da una comunicazione nella quale verrà specificato che il Locatore si riserva la facoltà di richiedere il risarcimento del danno, ancora da quantificare.
Certamente si potrà raggiugere meglio un pacifico accordo tra le parti se le stesse verranno assistite da un consulente professionista, profondo conoscitore della materia, nonché da un conciliatore civile, al fine di evitare lungaggini sia burocratiche che giudiziali e arrivare alla chiusura della pratica in modo sereno e senza alcuna spiacevole conseguenza.

Dott.ssa Benedetta Bertoletti

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