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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI, VEDIAMO DI CHIARIRE

martedì 12 Gennaio , 2021

a cura del dott. Alberto Berger – Bolzano 12 gennaio 2021

Capita spesso che in un condominio nascano discussioni tra i condomini sui criteri di ripartizione delle spese condominiali e vediamo di chiarire un po’ i riferimenti normativi.
L’art. 1123 c.c. dice che le spese vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni.

Attenzione, si parla di valore, non di dimensioni di un immobile in vani o metri quadrati di proprietà.

Appurato che il criterio legale è quello della proporzionalità, vediamo a quali spese esso debba essere applicato.

Sempre il primo comma dell’art. 1123 c.c. ci dice che si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, la prestazione dei servizi nell’interesse comune e le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c.

Vi sono così spese in un condominio, per esempio legate all’amministrazione dello stesso, o ancora per la polizza di assicurazione dello stabile che ricadono sotto questo criterio di ripartizione, quindi per la partecipazione proporzionale di una proprietà al condominio.
Ma vediamo come si esprime questa proporzionalità in una tabella di ripartizione in condominio.

Nel condominio coesistono due tipi di proprietà: quella esclusiva e quella comune.

La prima permette ad ogni condòmino di conoscere il proprio peso decisionale in assemblea, nonché il proprio onere economico circa le spese relative ai beni ed ai i servizi in comune.
Tale ultima determinazione non è univoca in quanto l’utilizzo di beni, impianti e servizi comuni, da parte di singoli condòmini, non è necessariamente uguale, ma può verificarsi il caso che alcuni condòmini facciano un uso diverso, maggiore o minore rispetto ad altri condòmini, di tali beni o, addirittura, che determinati impianti o servizi comuni servano solo una parte degli immobili (cd. proprietà parziaria).
In tali ipotesi dovranno essere compilate più tabelle millesimali che rappresentino fedelmente i diversi modi di atteggiarsi delle proprietà comuni.
La tabella millesimale generale determina la condizione necessaria per il funzionamento del massimo organo deliberante, l’assemblea, nonché per il riparto delle spese relative alla manutenzione e gestione dei beni comuni.
Pertanto, nei condomini, avremo una tabella, comunemente detta Tabella GENERALE che, in aderenza allo spirito degli articoli 1118, 1123, primo comma e 1136 c.c., determinerà la misura del voto del condomino in assemblea e la misura dell’onere di spesa a suo carico.

Essa sarà utilizzata per:

il calcolo delle maggioranze millesimali richieste dalla legge per la validità della costituzione delle assemblee condominiali;

il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle deliberazioni assembleari;

la ripartizione delle spese in conformità all’articolo 1123, primo comma, c.c., per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, e per le innovazioni deliberate a norma degli articoli 1120 (innovazioni) e 1121 (innovazioni gravose e voluttuarie) c.c.
Avremo, inoltre, tante tabelle millesimali di gestione quanti sono i servizi condominiali, da usare al solo fine della ripartizione delle spese condominiali ex articoli 1123, 1124 e 1126 c.c.
Quando la proporzione nell’uso della cosa comune è diseguale, perché in relazione alla proprietà individuale alcuni condòmini ne fanno un uso maggiore o minore rispetto agli altri, o ancora perché l’uso di alcuni beni comuni è riservato in esclusiva ad alcuni condòmini, allora sarà necessario compilare altre tabelle millesimali al fine di una più equa ripartizione di spesa, che tenga conto di tali disparità di godimento, in aderenza pertanto allo spirito di cui agli articoli 1123, secondo e terzo comma, 1124 e 1126 c.c.
È evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello stabile in relazione ad una singola unità immobiliare, un bene comune sia utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell’unità rispetto agli altri.
L’art. 1123 2° comma stabilisce infatti, che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora, ad esempio, un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Per quanto concerne i casi di proprietà ad uso differenziato, i più comuni sono quelli che riguardano le scale, l’impianto di ascensore e l’erogazione del calore.
Casi ricorrenti di proprietà ad uso separato, detta anche proprietà parziaria, sono quelli che riguardano le palazzine separate le une dalle altre.
Descriviamo, allora, le tipologie di tabelle millesimali solitamente utilizzate:

  • Tabella A: GENERALE è la tabella generale, richiamata dagli articoli 1118 e 1123, primo comma, c.c. Questa tabella è essenziale per il condominio in quanto esprime in millesimi il valore del voto in assemblea e la misura della partecipazione alle spese generali. Può essere considerata la tabella «madre» poiché da essa originano, il più delle volte, anche le altre tabelle;
  • Tabella B: SCALE è la tabella relativa alla gestione della spesa concernente le scale e quindi attiene ad un bene comune suscettibile di un uso differenziato o separato, di cui agli articoli 1123, secondo comma, e 1124 c.c.
  • Tabella C: ASCENSORE è la tabella di gestione della spesa concernente l’esercizio e la manutenzione dell’ascensore (tabella di proprietà differenziata o separata). A seguito della riforma l’art. 1124 c.c. prevede che non solo le spese per le scale ma anche quelle per l’ascensore siano ripartite in capo ai proprietari delle unità immobiliari cui servono per metà in base in ragione del valore delle singole unità (tabella A) e per l’altra metà esclusivamente in base alla misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo;
  • Tabella D: RISCALDAMENTO è la tabella di gestione della spesa concernente l’erogazione di calore da parte dell’impianto centrale di riscaldamento (tabella di proprietà differenziata o separata). Oggi tale tabella viene ulteriormente divisa in una quota che tiene conto (in maniere precisa o forfetaria) dei così detti costi fissi ed in una tabella che ripartisce la rimanenza dei costi fissi, in base a valori di consumo misurati – diretti o indiretti.

Alle sopra citate tabelle saranno aggiunte quelle ulteriori tabelle di gestione della spesa che si renderà necessario compilare, come, ad esempio, quella relativa alla pulizia ed illuminazione dell’androne di accesso alla scala ed all’ascensore (Tabella E), oppure quella per la ripartizione delle spese di portierato, ove tale servizio esista (Tabella F). La tabella principale, quella che, in ogni caso, non dovrà mai mancare, è la Tabella A, mentre tutte le altre potranno essere definite, a seconda della volontà condominiale, che comunque potrà decidere in ordine al riparto della spesa anche in deroga alle stesse ex articolo 1123 c.c. ma in tal senso occorrerà pur sempre l’unanimità.

Ripartizione spese condominiali
Come più volte affermato in giurisprudenza (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 3944 del 18/03/2002 Rv. 553129; Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003 Rv. 559834) il legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 cod. civ.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio). Cass. 24 febbraio 2017 n. 4844

In tema di riparto di spese condominiali, qualora non possa farsi riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, spettando al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del singolo condomino sia conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo ai valori delle singole quote di proprietà sono stabiliti dalla legge. (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 30 luglio 1992, n. 9107). Cass. 27 gennaio 2016 n. 1548
La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello di ci all’art. 1123 c.c. o l’acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di applicazione di quel criterio di riparto da parte dei condomini sia quelli che hanno partecipato alle votazioni sia quelli hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che,

avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, di tutti i condomini (Cass. Civ.,17.5.1994 n. 4814). Trib. Milano 5 settembre 2014 n. 10802

Ben può l’assemblea, finché non raggiunga il consenso necessario all’approvazione delle (necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto. Trib. Salerno 23 giugno 2009; in tal senso Cass. 21 novembre 2006 n. 24670 N.B.

Un caso particolare: il co-housing
Come risposta alla sempre crescente questione economica e ambientale dell’abitare soprattutto nelle aree urbane, a partire dai primi decenni del XX secolo viene definita e sperimentata nei tanti progetti dell’housing moderno, l’idea della “condivisione” di determinati spazi e servizi alla ricerca di un nuovo modo di vivere basato su «socialità, condivisione, collaborazione e stili di vita sostenibili».

Possono nascere così in un condominio ampi spazi di condivisione, quali sale per riunioni assembleari, conviviali, ecc., dotate di servizi accessori, quali ad esempio una cucina o dei bagni di servizio, magazzini, ecc.
Questi spazi possono essere condivisi non solo da una palazzina condominiale, ma da più palazzine di un contesto di un supercondominio, ma in genere, a meno che non si tratti di una costruzione specifica isolata, dedicata a questi spazi, essi sono parte di un codominio, ma rese condivisibili a più condomini, grazie ad una gestione, con un regolamento e quindi gestita nell’ambito del supercondominio.

La ripartizione delle spese per l’uso di questi ambienti in co-housing

Al di là quindi di un regolamento che fissa le modalità di utilizzo di questi spazi comuni, come la prenotazione, un utilizzo per scopi sociali interni al supercondominio, le modalità di accesso, vale di fondo che questi spazi ricadono nella gestione delle proprietà comuni condominiali, quindi sotto la responsabilità di una amministrazione, per tutti gli aspetti della sicurezza in generale, ma anche di un utilizzo, in termini di pulizia, igiene, ancor più in questo periodo di pandemia.
È quindi necessario che si individui l’amministratore che porta questa responsabilità.
Credo che il criterio sia quello dell’individuazione della Palazzina o condominio nel quale queste sale comuni, pur se con un ingresso proprio esterno, siano costruttivamente inserite.

Il condominio può essere definito, in via generale, come una forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricato e regolata da norme che rimangono nel campo dei diritti reali.
Si ha un condominio, perciò, quando in un edificio frazionato per piani orizzontali, vi sia la coesistenza di proprietà esclusive e di proprietà indivise, le quali ultime sono collegate alle prime da un nesso di pertinenzialità necessaria o, quanto meno, di funzionalità.

Le parti comuni della costruzione, difatti, sono funzionalmente asservite al godimento delle unità immobiliari. Tra queste parti comuni rientrano anche gli spazi sopra descritti come spazi di co-housing.

Nell’ambito di un condominio, quindi, c’è una coesistenza di diritti: da un lato, c’è il diritto di proprietà esclusiva dei singoli sulle unità immobiliari di loro appartenenza, dall’altro vi è una comproprietà forzosa e necessaria sui beni comuni.

Il carattere di immobile condominiale, perciò, è una qualità che inerisce al bene e lo segue, con i relativi oneri, presso qualsiasi acquirente ( Cass., sez. II, 18-7-1984, n. 4199).

Nel caso, invece, di più soggetti singolarmente proprietari di aree tra loro confinanti, che si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione concepita e progettata in modo unitario, venendo ad operare il principio di accessione, di cui all’art. 934 del C.C., ciascun soggetto diverrà proprietario, in via esclusiva, della parte di edificio insistente in proiezione verticale sull’area di propria appartenenza. In questo caso, infatti, se non intervengono convenzioni (per cui sarà necessaria la forma scritta ad substantiam, a norma dell’art. 1350 C.C.) volte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell’indicato principio, anche le opere e le strutture necessariamente poste al servizio dell’intero fabbricato (ad esempio le scale, l’androne, la rampa per accedere ai box….) rientreranno per accessione, in tutto o in parte a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell’uno o dell’altro proprietario del suolo, salvo l’instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento che comporta l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione ai rispettivi diritti dominicali (Cass., sez. II, 19-4-1994, n.3714).

In conclusione

È sempre fondamentale sottolineare che a deroga del principio sancito dall’art. 1123 del cc. partecipazione proporzionale secondo il criterio del Valore delle proprietà immobiliari (tabella GENERALE millesimi), è possibile definire delle tabelle specifiche che esprimano un uso comune diversificato di aree comuni e che rendano possibile un’attribuzione, quindi, specifica dei costi che sorgono e che siano strettamente legati a questo diverso utilizzo comune.
Poniamo per esempio che l’utilizzo di spazi in co-housing, per regolamento specifico, prevedano le pulizie di tali spazi alla fine dell’utilizzo concesso per uno scopo di socialità ad un gruppo di condomini.
A mio avviso rimane che questo servizio comune, ricada sotto la responsabilità dell’amministratore e che quindi sia il condomino nel suo insieme il “gestore” che debba garantire sicurezza, pulizia ed igiene, affidando quindi ad un’impresa (probabilmente la stessa che esegue le pulizie in condominio), le pulizie dopo l’utilizzo prenotato, salvo che poi i costi insorgenti (se non forfetizzati), siano ripartiti come “spese personali” ai condomini utilizzatori, o in base a una tabella millesimale specifica, che possa essere anche caratterizzata da parametri di utilizzo in cohousing, per esempio di giornate), nel condominio o supercondominio stesso.
Stesso ragionamento vale per altri costi, quali energia elettrica, consumo d’acqua, materiali accessori, direttamente riferibile a tale uso specifico e differenziato, purché misurabili.
Di fondo però vale il principio che la manutenzione minima e di base sia sempre comunque prevista, indipendentemente dall’utilizzo specifico, questo per garantire sempre l’efficienza di base, la sicurezza, la pulizia di un servizio comune. Ciò vale per esempio per il giardinaggio, la manutenzione eventuale di giochi per bambini, se si tratta di impianti fissi, ecc.
Anche qui probabilmente è giustificato avere definito tabelle condominiali di ripartizione specifica dei costi, in relazione all’uso particolare o meno.

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