condominio

Rimborso spese anticipate dal condomino

lunedì 18 Gennaio , 2021

L’art. 1134 c.c. (Gestione di iniziativa individuale) prevede che il condomino che ha fatto spese per le parti comuni, senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, ha diritto al rimborso solo in presenza di una “spesa urgente”.

L’urgenza riguarda l’impossibilità di posticipare l’intervento, in mancanza del quale si verificherebbero danni maggiori ai beni comuni. E’ necessario documentare l’urgenza stessa, con una perizia giurata del tecnico o delle dichiarazioni scritte di testimoni, fotografie, ecc.

Il principio di riferimento è quello della diligenza del buon padre di famiglia.

La ratifica

L’assemblea, indipendentemente dall’urgenza, può sempre ratificare i lavori straordinari eseguiti dal singolo condomino, in quanto l’assemblea può ritenere le opere non urgenti ma comunque necessarie, questo impedisce l’opposizione da parte dei condomini dissenzienti, per i quali la delibera è vincolante.

Si esclude che il condomino che ha anticipato la spesa, possa aver diritto ad un compenso per l’attività svolta.

Piccoli condomini

Il principio si applica anche ai piccoli condomini (con 2, 3 o 4 condomini), per i quali non vi è l’obbligo di nomina dell’amministratore. Di fronte ad una spesa non urgente il condomino deve chiedere preventivamente l’autorizzazione all’amministratore, ove questo sia stato nominato, o all’assemblea, in mancanza dell’amministratore.

Se non ottiene l’autorizzazione il condomino deve fare riferimento al 4° comma dell’art. 1105 c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza …… ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità Giudiziaria. Questa provvede in Camera di Consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Il ricorso all’Autorità Giudiziaria

Il condomino diligente, non può rivolgersi immediatamente all’Autorità Giudiziaria, deve prima sollecitare l’amministratore, o in mancanza l’assemblea, affinché si provveda alle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il condomino che ha anticipato le spese per lavori urgenti potrà chiederne la restituzione all’amministratore, quale rappresentante della collettività, per l’intero importo detratta la sua quota.

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