L'esperto,Parti comuni,Regole e adempimenti

L’uso più intenso di parti comuni condominiali

venerdì 12 Febbraio , 2021

di Alberto Berger – esperto in materia condominiale


Gli spazi comuni condominiali sono costituiti da tutte quelle aree condivise in proprietà comune, che si distinguono da un uso esclusivo e quindi di proprietà privata e che hanno uno scopo funzionale alla vita del
condominio, come entrata condominiale, giro scale, pianerottoli, corridoi, aree di transito e movimento.
Esse sono contraddistinte anche progettualmente dalla funzione logistica che esse assumono, hanno dimensioni che spesso sono determinate da norme di legge (vedi larghezze corridoio) od a norme di sicurezza,
per garantire, in funzione anche del numero di persone progettualmente definite, come numero massimo ipotizzabile in momenti di fuga per emergenze, come incendi, terremoti, ecc., ma anche in funzione degli
spazi di movimento
necessari per un pronto intervento sanitario, quindi con lettighe, medici, portantini, carrelli con bombole di ossigeno, ecc.
Già sulle piante ufficiali che definisco la destinazione normale d’uso degli spazi comuni, deve essere definita la funzione primaria di tali aree (corridoio, atrio, zona di manovra, ecc.).


Ovviamente vi è anche una geometria calcolata e misurata, con angoli di movimento, curve di uscita da ascensori, che rispecchia precisi parametri di progettazione, anche per quanto riguarda il senso di “giusto
respiro” nei movimenti di una sedia a rotelle, con accompagnatore, di un passeggino condotto nei movimenti nel condominio, ma va ricordato che tutto ciò non nasce nel solo riguardo dei condomini, ma anche degli
ospiti, degli addetti per pulizia, dei tecnici della manutenzione, ecc. che normalmente transitano nel condominio.
Si parla quindi di “transito”, di “movimento”, non di “stazionamento”, di uso “momentaneo”, non “stazionario”, di uso “normale”, non “intenso o stabile”.

Queste sono le basi del ragionamento legate agli scopi di progettazione, di tutela della sicurezza, quindi alla destinazione d’uso con le sue regole imposte da leggi, da norme di sicurezza nazionali o locali o da
funzionalità.
Nulla di personale quindi, ma legato a regole che normalmente partono dal Codice civile, dalle norme di sicurezza, dalla progettazione e che si fissano nel “regolamento” condominiale fin dalla nascita del condominio (regolamento contrattuale) e che dovrebbe accompagnare ogni acquisto o vendita a nuovi condomini, insieme quindi alla precisa definizione di proprietà anche millesimale (tabelle millesimali) che accompagnano la pubblicità condivisa e quindi contrattuale definita ed accettata.
Ricordiamo anche qui che la proprietà espressa in millesimi, non è in relazione a dimensioni di spazio, ma di valore nel complesso del palazzo condominiale, non si riferisce quindi a quanto spazio di un’area comune io
posso utilizzare in relazione ai miei millesimi e quindi nemmeno rispetto al piano e quindi al pianerottolo dove dal quale si accede ad un’unità abitativa di proprietà.

Ulteriori variazioni decise nelle assemblee, possono modificare nel tempo questi regolamenti contrattuali iniziali, con nuove decisioni e delibere assembleari, purché mai si alterino i diritti reali su parti comuni, con
occupazioni che comportino fin da subito o nel tempo l’introduzione di usi condominiali o consuetudini accettate o sopportate, che possano configurarsi in un “uso personale intenso di spazi comuni”.

In nessun modo nemmeno un’assemblea condominiale potrebbe deliberare, anche a maggioranza comune, di mutare l’essenza e la destinazione di aree comuni, a meno di non provvedere, laddove “geometricamente o funzionalmente possibile”, in relazione comunque ad altre norme sulla sicurezza, il titolo di proprietà, da comune condominiale a condivisa solo con alcuni condòmini o privata.
Che ne nasca una servitù, che si modifichi il titolo di proprietà, questi fatti devono essere sanciti da un intervento contrattuale, da una ufficialità richiesta per simili atti (atto notarile) e dalla trascrizione pubblica
di questi atti modificativi
la proprietà condivisa o diritti reali su di essa.
In questi casi si passerebbe da un uso normale ad una “occupazione” più intensa, per poi forse diventare “definitiva”, ma qui si devono rispettare le norme di pubblicità dei diritti immobiliari.

Il Codice civile così definisce:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese
le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo
possesso
” (art. 1102 c.c.).
La norma richiamata, all’ultimo comma, spiega che l’uso più intenso è condotta differente da quella con cui il condomino compie atti idonei a mutare il titolo di possesso (da uso comune a uso privato).
Vorrei citare che in ultimo entra anche in gioco (sebbene grazie ai tempi lunghi di 20 anni necessari) e cioè:
Il possesso pacifico, continuo e in pubblico di un bene mobile o immobile può consentire di diventare proprietari del bene stesso senza bisogno di un accordo con il legittimo proprietario.
Per i tempi lunghi necessari, sembra quasi un’esagerazione parlarne in questo contesto, ma proprio questa previsione di legge evidenzia bene come proprio la mutazione di un diritto reale, in una consuetudine radicata nel tempo ed accettata senza atto formale che interrompa la consuetudine, introduce “ab origine” la nutazione di uno stato di diritto iniziale, appunto originario, per il solo atto di riconoscimento di ciò che si è evidenziato in continuità e senza opposizione negli anni.

Ciò non è nei condomini un fatto estraneo, basti pensare agli spazi occupati per la costruzione di un ascensore esterno, quindi al terreno occupato, ad una baracca in un cortile, ad un giardino coltivato ad orto negli anni,
ecc. L’usucapione non si produce se il condomino utilizza un’area in modo più intenso, mentre si potrebbe compiere nel caso in cui l’area è utilizzata in modo esclusivo.

Per tornare quindi all’ “uso più intenso”, di parti comuni condominiali per “permanenza stanziale abituale”, non di “transito” o permanenza “momentanea”, anche l’amministratore condominiale ha degli obblighi e
delle responsabilità sancite dalle norme di legge:
L’amministratore (art. 1130 comma 1 n. 2 c.c.) deve operare autonomamente per la tutela delle parti comuni, ove occorra anche in via giudiziale così come previsto dall’art. 1136 c.c., senza necessità di
particolari richieste.

In caso di disinteresse dell’amministratore, è opportuno che si attivino direttamente i condòmini.

L’art. 1117 c.c. non menziona tra le parti comuni i pianerottoli limitandosi ad indicare espressamente tra le altre cose le scale e più in generale tutte le parti necessarie all’uso comune.
La giurisprudenza condominiale è qui molto chiara nell’affermare che l’elencazione delle parti comuni ha carattere meramente esemplificativo (ex multis Cass. 18 settembre 2009 n. 20249).
Il principio è confermato dalla Cassazione, a partire dalla sentenza 17 gennaio 1963, n. 38: “La scala che serve di accesso a diversi piani o frazioni di piano di un edificio, deve essere considerata, nella sua struttura unitaria e in relazione al fine a cui serve, come bene comune indivisibile per presunzione di legge, salvo che il contrario non risulti dal titolo. Conseguentemente vanno considerati tra le cose comuni anche i pianerottoli, che costituiscono elementi della scala, della quale rendono possibile la funzione”.
La Corte di Cassazione ha specificato che debbono considerarsi di proprietà tutte quelle parti che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva si pongano in un rapporto di accessorietà tale da essere funzionali al miglior godimento delle prime (si veda Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
Il principio è confermato dalla Cassazione, a partire dalla sentenza 17 gennaio 1963, n. 38, come sopra integralmente riportato.
In questo contesto non v’è motivo di dubitare che anche i pianerottoli, al pari delle scale, debbano essere considerati di proprietà comune quali elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani
(cfr. Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un
costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (così, ex multis, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).
L’uso, quindi, non deve essere identico e contemporaneo, ma comunque deve rimanere potenzialmente la stessa possibilità per tutti. In tal senso, sempre si è chiarito che “al singolo condòmino è consentito servirsi
in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione
(di tutti i condòmini, non solo di quelli dei piani) e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi
” (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05)” (Cass. 21 settembre 2011 n.19205).

Ma qual è la destinazione d’uso del pianerottolo? Di certo è innanzitutto quella di consentire il transito dei condomini ai piani superiori (almeno per chi preferisce le scale) e l’accesso all’abitazione di chi vi abita.
Questo, in parole povere, significa che un pianerottolo non può diventare ripostiglio di armadi e altri oggetti che non entrano nell’appartamento, né può essere scambiato per una serra a tal punto da impedire al dirimpettaio di entrare agevolmente in casa propria.
Peraltro, non è vero ciò che spesso si dice nei palazzi, ossia che ciascun condomino è libero di fare sul proprio pianerottolo quel che si vuole in quanto “pertinenza” del proprio appartamento.

Tutti i pianerottoli, anche quelli relativi a piani differenti dalla propria abitazione, appartengono a tutti in egual misura. Per cui il condomino del primo piano ben potrà impedire che quello dell’ultimo lasci fuori dalla porta di casa spazzatura e scarpe.


Dott. Alberto Berger – esperto in materia condominiale

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