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L’ANAGRAFICA CONDOMINIALE E LA SCHEDA ANAGRAFICA DA COMPILARE

giovedì 18 Febbraio , 2021

di Alberto Berger – L’esperto in materia condominiale

Premesso che l’anagrafica condominiale prevista dalla recente riforma del Condominio non ha alcuna finalità di controllo vediamo quali le finalità e quali dati quindi essa deve contenere.

Le finalità

L’anagrafica condominiale serve all’amministratore nello svolgimento dei propri compiti.

I dati richiesti non devono essere suffragati da documentazione ufficiale di supporto, ma possono essere anche solo autocertificati dai vari condomini.

L’unica eccezione è rappresentata dal contratto di locazione che, una volta registrato, va trasmesso in copia all’amministratore di condominio nei successivi trenta giorni.

All’amministratore condominiale non interessa se in un’unità immobiliare i presenti abbiano eletto residenza o domicilio nella stessa, ma sostanzialmente quali sono i riferimenti principali, per dei diritti reali sulla proprietà immobiliare.

Si parla quindi di proprietario, ma esistono anche altre figure giuridiche di diritti reali oltre alla proprietà è cioè, i diritti reali di godimento ed i diritti reali di garanzia.

Per diritto reale si intende quel diritto soggettivo tipico che ha per oggetto un bene e che lo seguono indipendentemente da chi sia il proprietario.

Tra i diritti reali immobiliari, quelli di godimento ti consentono di utilizzare in maniera immediata e piena un bene non tuo ma di proprietà di un altro.

Va da se quindi che un locatario, va citato nell’anagrafica condominiale. Ed il sublocatario o il co-inquilino?

Probabilmente dimora nella stessa unità immobiliare o in parte di essa.

Quasi certamente non fa parte del nucleo famigliare del locatario e non è detto che ci si trovi di fronte ad un contratto cointestato di locazione, ma nel caso del sublocatario, probabilmente, ha trovato un accordo contrattuale di secondo livello, con il primo locatario.

Il contratto di sublocazione

Il contratto di sublocazione è un tipo di contratto dove una parte (il sub-locatore), che ha precedentemente firmato un contratto di locazione con altra parte (il locatore), firma un contratto di sub-locazione con una terza parte (il sub-conduttore) per l’affitto totale o parziale dell’immobile di cui ne ha possesso attraverso il contratto di locazione.

Se, come abbiamo visto, il contratto di locazione va comunicato entro i termini di legge sopra citati all’amministratore, perché ciò non dovrebbe, nello stesso spirito della legge (cioè di comunicare i titolari di diritti reali e di godimento) esse comunicato il contratto di sublocazione?

Se non esiste un contratto di sublocazione, si è di fronte ad una tipologia di rapporto, atipica che in realtà all’amministratore potrebbe anche non riguardare, se non per le eventuali responsabilità espresse dalla legge sull’anagrafica condominiale, per quella componente che si riferisce proprio, per esempio, alla sicurezza, al diritto di avere la possibilità per il suo lavoro di reperire i condomini in caso di necessità di raggiungerli telefonicamente e non è detto che vi sia la tempestività necessaria, se si deve passare dal proprietario per raggiungere il locatorio e poi il sublocatario. Pensate ad un principio di incendio.

Queste sono le condizioni nelle quali deve poter operare un amministratore

Se poi il sublocatario vuole essere presente, come il locatario sui campanelli, sulla etichetta della buca della posta, ovviamente perché il postino, il vettore dei pacchi Amazon, ma anche il messo comunale se ha eletto domicilio o residenza in tale unità immobiliare, è chiaro che ai fini della legge sull’anagrafica condominiale, sul registro da tenere, sulle schede da compilare, non esista distinzione tra locatario e sublocatario.

Tutti e due vanno citati nella scheda anagrafica e tendenzialmente anche il contratto di sublocazione va inviato all’amministratore.

Se tale contratto non è stato sottoscritto, se l’anagrafica non è comunicata, come le recenti vicende anche giudiziarie ricordano, si può ricadere anche in altre responsabilità, di mancanza di ufficialità in una presenza non saltuaria in una unità abitativa condominiale.

Qui siamo nei temi delicati sempre della sicurezza.

Dott. Alberto Berger – l’esperto in materia condominiale

Articolo pubblicato sul portale www.condominio.it nella rubrica dell’esperto condominiale

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