condominio

Il ruolo dell’amministratore condominiale guida nella “evoluzione” generale del contesto condominiale

mercoledì 17 Marzo , 2021

a cura del dott. Alberto Berger – esperto nel mondo dei condomini

Il cambio di un amministratore condominiale è un momento importante e cruciale in un condomìnio.

La situazione oggi è un punto di arrivo, ma anche di ripartenze ed è quella che si rileva e ne va preso atto, con tutti i cromosomi attuali di questo organismo condominiale, giunto qui con la sua storia.

Un condomìnio che fino a qui ha sempre ovviamente deciso a maggioranza, quindi essenzialmente democraticamente condiviso.

Non servono quindi grandi analisi del passato, ma server proseguire con decisione.

Certamente serve fotografare in dettaglio il punto di partenza.

Fotografia che deve essere affidata ora ad esperti esterni, senza nostalgia o difesa alcuna.

E’ un po’ un check-up necessario. Non serve per nulla oggi discutere su abitudini o ruoli passati, se si riparte necessariamente da capo.

E’ proprio qui che occorre quasi “contarsi” nel credere in questa ripartenza, per non spaccare il condominio poi in una gestione schierata in parte ancora al fianco dell’amministratore uscente, alla continua ricerca di dimostrare un ipotetico errore nel cambiamento.

Per capire questa necessità, credo sia fondamentale spiegare quali siano i cambiamenti radicali introdotti dalla riforma delle norme del condominio, ma non solo, anche dall’attenzione oggi in generale ai temi dell’ambiente, quindi al risparmio energetico e alla sicurezza, oltre alla protezione del paesaggio.

La recente riformulazione del 2016 introduce una profonda e radicale riorganizzazione delle norme che attualmente disciplinano la materia condominiale, operando sostanzialmente in due direttrici :

a) da un lato recepisce gli indirizzi giurisprudenziali che in questi anni hanno avanzato proposte nuove ed innovative di alcune disposizioni del codice civile, sopperendo di fatto all’ assenza di una aggiornata regolamentazione legislativa ( si pensi alle maggioranze assembleari );

b) dall’ altro affronta e risolve tematiche che l’ evoluzione tecnologica e i cambiamenti sociali hanno reso attuali ed urgenti in materia di condominio.

La legge rappresenta una svolta storica all’ interno del nostro impianto codicistico in quanto da decenni, come gli esperti della materia sanno, le norme condominiali aspettavano di essere rivedute e modificate dal Legislatore.

Uno dei punti più qualificanti della riforma riguarda la figura dell’amministratore, cardine dell’intero sistema in quanto è chiaro il ruolo di questa figura professionale all’interno e all’esterno dell’edificio condominiale: l’attività di gestione ed amministrazione che è chiamato a svolgere è divenuta sempre più complessa, aggiungendosi adempimenti burocratici, doveri fiscali, responsabilità civili e penali.

La nuova figura di amministratore che quindi emerge, non è più quella dell’ “uomo tuttofare”, quasi angelo custode del condominio, quindi uomo di conoscenza dei rapporti con i condomini, dei cunicoli di ogni fabbricato, ma quasi di un “garante” anche di fronte all’esterno, principalmente verso l’utilità pubblica, quasi spersonalizzato dai rapporti interni, almeno in prima e più importante istanza.

Il nuovo amministratore “professionista” è sicuramente attento al suo cliente condomìnio, ma la sua attenzione è essenzialmente spersonalizzata, necessariamente tecnico/scientifica ed amministrativa.

Come qualsiasi altro professionista, sa che è soggetto alle leggi di mercato e cioè che deve godere della fiducia nel suo incarico, ma sa anche che dall’altra parte, deve assumere un compito difficile, che è quello di fare “evolvere” la comprensione dei condòmini a quelle nuove esigenze dettate dalla normativa, che sono di tutela in generale di aspetti ambientali, sociali, giuridici.

Il condomìnio deve lentamente superare il suo senso di potere assembleare “popolare”, per evolvere nella capacità di comprendere con fiducia il significato di una guida esperta dell’amministratore, come interesse superiore, ma anche come interesse puramente venale ed economico, a protezione del valore degli immobili.

Un condomìnio in questo senso evoluto, al passo tecnologico e normativo, con un grado di efficienza energetica più aggiornato ai tempi e alle sensibilità di oggi, cresce e conserva il suo Valore e l’attenzione del mercato.

Va quasi sottolineato che le spinte introdotte dal nuovo rigore normativo, ma anche dalle nuove necessità ambientali e sociali di risposta all’efficienza energetica, sono state accompagnate da un enorme sostegno dello Stato, con il “denaro di tutti”, perché cresca questo “nuovo senso civico”, superando il concetto del potere “individualista” e democratico di un’assemblea.

Il potere democratico assembleare ha subito in un certo senso una spinta alla formazione assolutamente necessaria, così come l’amministratore è stato posto nella sua responsabilità di “guida” di fronte ad una severa verifica esterna de suo operato e qui in termini di sicurezza il “Penale” è oggi una spada di Damocle reale e molto presente.

Basti guardare purtroppo un campo medico i rischi che il medico porta ed al tema dello “scudo bianco” di cui si discute oggi. Oggi è difficile trovare medici chirurghi che si assumano il rischio di una operazione complessa.

L’amministratore condominiale oggi è quindi perno di questa “evoluzione” generale che coinvolge il condomìnio, l’assemblea dei condòmini, il complesso del fabbricato, inserito in un contesto civico ed ambientale.

Ha la forza per guidare questa evoluzione in maniera indolore?

Deve essere necessariamente un leader, deve essere sicuramente riconoscibile per la sua grande eccletticità, deve cioè essere:

  • Un mastro tecnologico
  • Un attento organizzatore
  • Un vigile economista
  • Un previdente pianificatore di necessità di spesa e coperture finanziarie
  • Una guida severa nei riguardi della puntualità ed attenzione dei condòmini
  • Un garante e gestore delle “regole”
  • Un fiscalista

Oggi certamente quindi non basta un “patentino” di abilitazione a conferire queste caratteristiche che creano la “leadership” di guida in un condomìnio dell’amministratore, ma occorrono spalle larghe, non solo buona volontà, ma predisposizione ad assumere un ruolo difficile e trainante, con grande coscienza, doti che se riconosciute nel condomìnio diventano una ricchezza comune per l’intera comunità dei condòmini.

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