Il bilancio del riscaldamento

Le norme UNI 10200. Le figure professionali coinvolte

lunedì 12 Aprile , 2021

Capitolo 9 – “Il bilancio condominiale, il bilancio del riscaldamento, la ripartizione dei consumi fissi e dinamici”
Autore dott. Alberto Berger
Esperto in materia di amministrazione condominiale

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Ma vediamo quali sono le figure professionali fino a qui coinvolte:

Il progettista:

quale era il suo compito?

Quello di stendere la mappatura e quindi creare la tabella dei fabbisogni termici per ogni appartamento.

L’installatore:

quello di programmare nel ripartitore/misuratore i dati del calorifero associato e indicato nella tabella delle mappature e di installarlo.

In genere però non è successo così: 

  • in genere il progettista, dietro un compenso non irrilevante, ha steso un solo capitolato di prezzi di tutte le componenti possibili per le situazioni diverse.
  • non è entrato negli appartamenti, forse ha preso visione di una pianta dello stabile.
  • L’installatore ha dovuto prendere visione in tutti gli appartamenti dei caloriferi presenti, elencarli, cioè riportarli in una tabella, per poi ordinare i detentori, le valvole, le teste termostatiche.
  • Ha poi installato detentori, valvole, teste termostatiche, misuratori di calore/ripartitori, ecc. –

Solo in seguito ha “fatto i conti” e completato i costi a carico di ogni appartamento ed ha emesso la sua fattura.

Le delibere assembleari di spesa

Quindi le delibere in assemblea di incarico ad installare i sistemi di misurazione di calore sono prive in genere di un preventivo determinato e corretto a priori, sono invece frutto di una approssimazione spannometrica.

Si è conferito un incarico ad un tecnico progettista, ma chiediamoci quale risultato ha prodotto: non un progetto, ma un prezziario, non una tabella di mappatura, che invece ha prodotto l’idraulico, nessuno ha controllato che in effetti i ripartitori con il loro numero di serie indicato sulla mappatura, sia corrispondentemente installato sul suo corretto calorifero abbinato.

La confusione nelle installazioni frenetiche, con subappalti a forze lavoro chiamate a supporto nel periodo di “corsa” in prossimità dell’avvio del riscaldamento, ha prodotto spesso il caos.

L’approvazione in assemblea delle tabelle di mappatura dei caloriferi installati in ogni unità immobiliare

Da quanto sopra espresso, l’abbinamento tra calorifero, con le sue caratteristiche di dimensione, tipologia, potenza, che lo caratterizzano, con il suo misuratore/ripartitore del consumo di calore, deve essere “blindato” e certo.

Certo deve essere quindi anche visivamente fisicamente e quindi logisticamente il posizionamento di questo misuratore/ripartitore sul suo preciso calorifero come indicato in mappatura.

Certo deve essere che “ogni calorifero” sia dotato di un misuratore/ripartitore.

Se manca anche solo un misuratore/ripartitore su calorifero, la ripartizione dei consumi volontari di tutto il condominio ai condomini è non corretta e si vanifica tutto l’investimento.

Ricordiamo che sono previste per legge sanzione da 500 a 2.500 € per il proprietario di ogni unità immobiliare che non si uniforma alla installazione dei sopra detti ripartitori o contabilizzatori.

Se ne deduce che ogni condomino deve avere modo di comprendere bene l’insieme di questo sistema di contabilizzazione e del significato della tabella di mappatura dei caloriferi, che evidenzia il totale del fabbisogno di calore misurato da tali caloriferi nella somma degli stessi per il suo appartamento.

Questa somma rappresenta un fabbisogno del così detto progetto termico dell’immobile.

È chiaro che questo è il punto di partenza per un corretto e consapevole sistema di contabilizzazione di calore e della sua ripartizione.

Per questo motivo questa tabella dovrebbe essere firmata dal progettista e dall’installatore che ne certificano la completezza dell’impianto, la corretta installazione e le caratteristiche.

Per questo motivo questa tabella dovrebbe essere firmata da ogni condomino e approvata in assemblea del condominio, prima della messa in funzione del sistema di contabilizzazione.

I progetti termici

Ma le unità immobiliari in uno stabile sono in continua trasformazione.

Nuovi proprietari spesso ristrutturano i propri appartamenti, ne mutano la dimensione e la distribuzione dei locali interni alle proprietà, cambiano i caloriferi, sia di posizione, che di dimensione, che di tipologia e si richiede quindi una revisione anche dell’installazione dei misuratori di calore e ripartitori.

Ciò richiede quindi che un progettista termico stenda un nuovo progetto, stenda la nuova tabella dei caloriferi installati e questa nuova tabella venga integrata a sostituzione della precedente mappatura nella tabella di mappature condominiali.

L’uniformità dei sistemi di misura

La legge dispone che i sistemi di misura di qualsiasi tipo, vengano controllati ogni cinque anni.

La legge dispone che essi siano tarati in maniera equivalente per una corretta ripartizione.

La legge dispone che la ripartizione, in presenza di più ripartitori, sia certificata nel suo insieme.

È logico ritenere quindi che i misuratori/ripartitori debbano essere il più omogenei possibile, che debbano evidenziare un conteggio di consumi sulla stessa base metrica di misura e che essi siano installati e certificati nello stesso momento, da un unico responsabile professionale dell’insieme del sistema id contabilizzazione.

Ciò avviene normalmente all’installazione iniziale, poi nel tempo interventi vari mutano la situazione.

Le modifiche negli anni degli impianti

Come appena detto, capita spesso che gli appartamenti vengano ristrutturati.

Spesso vengono quindi sostituiti i caloriferi o i sistemi di riscaldamento, spesso cambiano radicalmente fisionomia.

Spesso vengono oggi installati nuovi sistemi, per esempio il riscaldamento a pavimento.

Ciò determina, almeno in questo caso, la totale variazione del progetto termico iniziale.

Il nuovo impianto a pavimento, per essere efficiente, ma anche per le sue caratteristiche, opera a temperature molto più ridotte, opera con serpentine di tubazioni a pavimento.

Si muta radicalmente la distribuzione orizzontale dell’acqua di riscaldamento nell’impianto.

Spesso da un sistema a caloriferi con diverse montanti verticali presenti nei vecchi condomini, si passa ad un sistema ad anello unico che alimenta quindi le serpentine a pavimento, sistema che muta quindi anche radicalmente le pressioni necessarie per il funzionamento in questo diverso sistema.

Ciò influenza le pressioni di tutto l’impianto di circolazione dell’acqua calda per il riscaldamento, dalla caldaia alle unità immobiliari diverse (sia quindi distribuzione verticale, che orizzontale).

Come detto vengono abbandonate spesso vecchie colonne verticali condominiali e spostati interi circuiti a carico di altre colonne.

Ciò influenza anche l’equilibrio di pressioni e distribuzione generale, ma si modificano anche i sistemi di misura.

Nuovi e diversi misuratori di calore, che “contano” il consumo con diverse scale di misura, che devono poi essere rapportate al generale delle altre misure di tutti gli altri sistemi presenti nel condomino.

Chi ricertifica quindi il tutto?

Chi fa convergere quindi metodologicamente il processo nel corretto sistema di equilibri tecnici e contabili di un complesso sistema che genera addebiti di consumi ai condomini.

Ma i condomini sono consapevoli di quanto importante sia tutto ciò?

Lo sono gli amministratori?

È un’enorme responsabilità.

Il frazionamento di appartamenti in più unità

E la legge cosa prevede per il frazionamento di appartamenti in più unità?

Per questo prima di procedere con un frazionamento è bene chiedere all’ amministratore il regolamento di condominio e valutare se richiedere una delibera autorizzativa all’ assemblea.

Per evitare problemi con il condominio:

  1. Controllare che il regolamento non vieti il frazionamento.
  2. Dopo la divisione aggiornare le tabelle millesimali. Se viene modificato l’impianto di riscaldamento centralizzato andranno riconteggiati anche i millesimi del riscaldamento.
  3. Se l´ accesso al nuovo appartamento avverrà sul pianerottolo o se verranno modificate parti comuni, l’assemblea condominiale si dovrà esprimere con una delibera.

In generale non c’è bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea se il frazionamento non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini.

La modifica degli impianti di riscaldamento condominiali, anche solo la distribuzione verticale ed orizzontale del calore

Solitamente, per evitare l’assenso dell’assemblea, è sufficiente che non vengano modificati gli impianti di riscaldamento condominiali, i prospetti dell’edificio e gli accessi agli appartamenti dal vano scala.

Va da sé che se si modificano gli impianti di riscaldamento in un appartamento di un condominio, l’assemblea dovrà esprimersi con una delibera.

È ovvio che i condomini non abbiano generalmente la capacità di comprendere le portate tecniche di una ristrutturazione che interessi un impianto termico in un appartamento.

Il “terzo” esperto – il consulente del condominio, progettista abilitato

È ovvio che non comprendano i rischi di squilibri generali del riscaldamento condominiale e quindi la delibera assembleare deve essere istruita tramite una verifica che l’amministratore (anche lui non è un competente in materia, se non è un professionista del settore termico) debba chiedere un parere ad un terzo esperto, progettista abilitato.

Questo terzo esperto, dovrà certificare che la trasformazione indotta nell’impianto termico individuale di un’unità immobiliare, non squilibri il progetto e quindi il dimensionamento iniziale di tutto il sistema di riscaldamento condominiale.

La ristrutturazione interna di un appartamento condominiale

Per quanto sopra detto, la libertà del condomino di ristrutturare il proprio appartamento, non lo esime dal confrontarsi con i temi relativi alla ricertificazione dell’insieme, compresi i sistemi di misura e di ripartizione delle spese.

Lo deve fare tramite un progettista, che si relazione con l’amministratore, che convoca l’assemblea, che la informa e garantisce che nessun equilibrio progettuale e quindi legato ad aspetti tecnici venga turbato.

Con le ristrutturazioni: si richiede la revisione necessaria delle tabelle condominiali di riscaldamento

Tutto ciò a garanzia viene portato in assemblea, compresa quindi la necessità di rivedere le tabelle millesimali, del riscaldamento, ma non solo.

Abbiamo citato prima, che la divisione per frazionamento di una unità immobiliare o l’accorpamento di più unità, muta i rapporti nelle tabelle millesimali.

Si pensi per esempio anche alle tabelle millesimali ascensore.

Il regolamento condominiale

Cosa prevede qui il regolamento condominiale?

In genere esso prevede, per i motivi sopra citati:

“È vietato manomettere o modificare le parti comuni dell’impianto idrico, del gas, di riscaldamento, di depurazione dell’acqua, dell’antenna centralizzata tv, delle colonne verticali di scarico, ecc.; ogni intervento che si rendesse necessario su dette parti dovrà essere previamente autorizzato dall’amministratore.”

Altro esempio: “I condomini, tenuti ad osservare il presente Regolamento , sono altresì soggetti ai seguenti obblighi:

a. consentire a richiesta dell’Amministratore, che all’interno della proprietà privata si proceda alle constatazioni ed ai controlli necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e dei relativi impianti e servizi e, qualora si riveli necessario, consentire che si proceda all’interno della proprietà privata all’esecuzione dei relativi lavori;

b. dare notizia all’Amministratore delle opere e dei lavori da realizzare nei locali di proprietà esclusiva prima di intraprendere l’esecuzione, al fine di consentire gli opportuni controlli circa la stabilità strutturale e il decoro dell’edificio o di parte di esso e degli impianti comuni;

c. notificare all’Amministratore il proprio domicilio ed ogni successivo mutamento del medesimo; d. dare notizia all’Amministratore della eventuale vendita dei locali di proprietà esclusiva, comunicando le generalità del nuovo proprietario ed impegnandosi a far conoscere a quest’ultimo il contenuto del presente Regolamento che dovrà essere richiamato nell’atto di trasferimento della proprietà. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi sia all’anno in corso che a quello precedente;

e. dare notizia all’Amministratore delle locazioni, dei relativi contratti e delle loro vicende, inerenti agli appartamenti facenti parte del Condominio, indicando il nome del conduttore; il proprietario delle unità locate risponde della destinazione delle stesse da parte del conduttore in maniera conforme alle norme di cui al presente Regolamento;

f. dare notizia all’Amministratore dei lavori intrapresi da parte del singolo condomino nella propria unità abitativa;

g. provvedere, qualora i locali dovessero rimanere per qualche tempo disabitati, alla chiusura delle prese d’acqua e di energia elettrica, comunicando altresì all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi per il caso che si verifichi la necessità di accedere nell’unità abitativa.”

Cosa prevede il nostro regolamento?

È bene verificare!

Il diritto ad un funzionamento regolare e sufficiente del riscaldamento condominiale

Negli edifici in condominio ciascun condomino ha la proprietà esclusiva di uno o più appartamenti e un diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio, è questa la caratteristica fondamentale del condominio, oltre ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, vi sono una serie di beni che, per le funzioni che svolgono, devono essere necessariamente di proprietà comune.

All’interno dell’elencazione dei beni di proprietà comune, operata dal legislatore all’articolo 1117 c.c., rientra anche l’impianto di riscaldamento centralizzato, cioè quell’impianto che fornisce il calore, prodotto da una unica centrale termica, a tutte le unità immobiliari del condominio, in ciò si distingue dall’impianto di riscaldamento autonomo, che fornisce calore alla sola unità immobiliare in cui è installato.

Il concetto di bene comune

È opportuno, dunque, soffermarsi sul concetto di bene comune; l’articolo 1117, al numero tre, indica testualmente come parti comuni “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune, come gli impianti per il riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”, pertanto, si è in presenza di una presunzione specifica ed autonoma di comproprietà dell’impianto centralizzato, fondata sul presupposto della destinazione.

Tale presunzione opera soltanto per quella parte che può ritenersi centrale e non anche per le condutture che, staccandosi dall’impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti.

Per queste ultime, vige, in considerazione della funzione specifica che l’impianto viene ad assolvere, la presunzione di proprietà esclusiva del condomino, in quanto dal punto di diramazione in avanti le condutture soddisfano le esigenze individuali di quest’ultimo, alimentando unicamente i termosifoni della sua unità immobiliare.

Da tale definizione dell’impianto di riscaldamento centralizzato quale bene comune, deriva in via diretta che il suo funzionamento è regolato dal principio generale di uguaglianza dei condomini nell’uso della cosa comune, principio per il quale tutti i servizi comuni devono essere fruiti dai condomini in maniera uguale.

A tale principio si deve riconoscere, da un punto di vista pratico, una importanza fondamentale posto che avviene sovente che l’impianto di riscaldamento centralizzato non funzioni in maniera corretta, non riscaldando, ovvero, sovra riscaldando, alcune unità immobiliari dell’edificio in condominio.

È del tutto palese che se tale inconveniente può essere eliminato senza danno per gli altri appartamenti, il condomino interessato può chiedere ed ottenere la regolarizzazione dell’impianto. Si potrebbe, a tal proposito, porre il quesito se il condomino possa sottrarsi o meno alle spese di esercizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato quando l’erogazione di calore fornito da questo all’appartamento sia insufficiente a riscaldarlo.

La risposta è chiara, non può!

Le tabelle millesimali di riscaldamento

Le tabelle millesimali costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese.

Non costituiscono, però, un requisito necessario per la costituzione del condominio.

Le tabelle esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Il riscritto articolo 68 disp. att. c.c. stabilisce che ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Le tabelle millesimali costituiscono una sorta di statuto della collettività condominiale, fonte di diritti ed obblighi per i singoli condomini, i quali in base al principio dell’autonomia contrattuale, trattandosi di materia disponibile, possono fissare i criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli legali, prevedendo ad esempio un concorso paritario ovvero l’esenzione di alcuni condomini (cd. regolamento contrattuale).

Quantunque sia detto diversamente dalla norma citata, le tabelle millesimali possono esistere indipendentemente dal regolamento condominiale.

La loro allegazione rappresenta un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti.

Ed infatti i condomini, anche in mancanza del regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni.

È comunque necessario che venga rispettata la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva.

L’approvazione delle tabelle millesimali in un condominio

Le tabelle millesimali vanno approvate all’unanimità.

La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ma per le tabelle millesimali del riscaldamento quindi?

Dal volume “La tabella dei valori millesimali” di R. G. Balzani si legge:

“Dalle indagini analizzate, si deduce che uno studio di questo tipo non è certo facile a farsi: in esso si dovrà stabilire un equilibrio ed una giustizia di ripartizione, che non potrà basarsi solo sull’analisi delle superfici radianti o solo sul volume, ma si dovrà analizzare e concretizzare una formula in cui tutti in un fabbricato dovranno assorbire, in maniera proporzionale, la spesa dei piani svantaggiati. Questa formula potrà avere la sua concreta espressione nella strutturazione di una tabella i cui valori siano la risultanza della media fra superficie radiante e volume riscaldato: tabella che certo si presenta la più vera e la meno ingiusta”.

Se ritorniamo quindi alla tabella delle mappature dei caloriferi, capiamo, dall’espressione sopra citate, che la “cosa giusta” è il considerare la somma delle potenze radianti dei nostri caloriferi (Watt) per creare una prima tabella millesimale per ogni unità immobiliare rispetto al totale, poi questa tabella andrà mediata con la vecchia tabella riscaldamento, espressa in millesimi, riferiti al volume dei nostri locali (Mc).

Quindi la tabella millesimale riscaldamento non è una tabella irrilevante.

Se pensiamo a quanto precedentemente espresso, chi la doveva o la deve realizzare?

Il progettista che ha solamente redatto una “Lista della spesa” con relativi prezzi?

L’installatore che ha installato i misuratori di calore e li ha configurati.

Forse è meglio riferirsi ad una qualifica professionale di un progettista abilitato.

I ripartitori di calore: sono un’apparecchiatura seria e devono essere di marca

Recentemente però si legge anche che i misuratori/ripartitori di calore, non sono precisi.

Come riportato nelle pagine inziali, si parla di “deviazioni” o di errori riscontrati sul un test di oltre mille ripartitori.

Per questo occorrono prodotti di marca e non “cineserie” ed occorrono progettisti molto seri e preparati ed il progettista redige un progetto completo di tabelle millesimali riscaldamento “prima” dell’installazione dei sistemi condominiali di ripartizione dei consumi.

La situazione muta nel tempo: il controllo dell’amministratore

Ma il “prima” di uno specifico momento fotografa una situazione del momento ed ogni mutazione della situazione, anche solo di una sola unità immobiliare, richiede di rielaborare la tabella millesimi di riscaldamento e non solo quella, a carico di chi ha portato a questa necessità.

L’amministratore, normalmente il “conduttore” dell’impianto di riscaldamento, deve avere la supervisione di questo processo continuo di certificazione iniziale e certificazione nel tempo.

La lettura dei misuratori di calore

Entra ora in gioco un’altra figura: – La società che esegue le letture dei misuratori di calore, Essa utilizza delle tecnologie informatiche per “scaricare” i dati delle quantità misurate sul ripartitore abbinato ad un calorifero preciso.

Una volta scaricate le “letture”, inserisce i valori in una colonna sempre della tabella delle mappature dei caloriferi.

La lettura “deve” avvenire a fine riscaldamento.

A inizio riscaldamento il contatore deve essere azzerato.

Quasi tutti i ripartitori, con i loro software interni, se correttamente programmati, azzerano il contatore alla data immessa nella configurazione e memorizzano i dati dei consumi per ogni mese.

Le letture periodiche dei ripartitori dei consumi del riscaldamento

Ma allora, perché all’amministratore utilizza solo una lettura finale con il consumo accumulato? Perché non si analizza il comportamento in ogni mese del periodo di riscaldamento e si analizzano i trend, ma anche le anomalie nei consumi?

La lettura e l’esame di questa disponibilità di dati, fornisce certamente importanti informazioni ai condomini per imparare a risparmiare, regolando al meglio le proprie valvole termostatiche sui caloriferi.

Certo, chi ha optato per valvole termostatiche motorizzate e controllate da un cronotermostato, il cui costo è relativamente contenuto è in grado di decidere orari, temperature desiderate in ogni locale e quindi per ogni calorifero, ragionando quindi su zona notte, su zona giorno e sui momenti di maggiore presenza nelle varie aree dell’appartamento.

Una ricerca quindi di ottimizzare i consumi e uno stimolo deriva dall’analisi delle sequenze storiche dei consumi, anche mese per mese.

In genere però le società che leggono i valori dai ripartitori, operano in relazione alle richieste dell’amministratore e ciò è legato a un contratto e a dei costi.

Se la società che legge i dati, può elaborare anche le serie storiche delle letture di ogni mese, può fornire grafici ed informazioni utili sul profilo di riscaldamento di ogni unità immobiliare

Se l’amministratore consegna a tali società l’elenco dei costi sostenuti per il riscaldamento, la società che rileva i consumi, può anche elaborare la tabella di ripartizione dei costi di riscaldamento e vedremo poi come.

Il costo delle letture, in genere comprende anche l’attività di ripartizione dei consumi, a meno che l’amministratore non desideri farsi carico di quest’ultima attività in proprio e quindi dei relativi ricavi.

Ma quindi quali competenze entrano in campo?

I costi riscaldamento da ripartire

Essi sono noti, o meglio è chiaro quali siano?

Spesso le società che “leggono” i consumi, riferiscono che “non li ricevono”, perché l’amministratore non vuole rendere conto.

Allora ragioniamo un po’ sul costo “per competenza”.

I costi per “competenza”

Sono i costi sostenuti per il servizio di riscaldamento, legati a “letture certe dei consumi” di combustibile per riscaldamento, per periodi indicati sulle bollette.

Non è corretto rilevare i costi in relazione al momento del pagamento delle bollette energetiche. Con tale metodo si spostano costi su periodi non propri e quindi su letture di consumi dai ripartitori con coerenti ai periodi di fornitura della risorsa energetica che è alla base del consumo misurato.

I costi dinamici ed i costi fissi

Questi saranno i così detti costi dinamici o volontari.

Altri costi, così detti costi fissi, saranno costituiti dalla somma dei costi che si sostengono in misura identica, che consumi o meno calore per il riscaldamento.

Saranno per esempio i costi di accensione e spegnimento degli impianti da parte della società terza conduttrice, saranno i costi della manutenzione periodica, della pulizia dei camini, dell’energia elettrica per la caldaia, se quest’ultima non può essere misurata in funzione dei consumi dinamici.

Come ripartire alla fine tali costi?

Si è scritto all’inizio che è possibile, anzi spesso consigliato, anche perché è semplice, abbandonare la ripartizione dei costi riscaldamento come previsto dalle norme UNI10200.

Queste norme in sostanza, considerano i costi dinamici ed i precisi costi fissi e li ripartiscono secondo le tabelle millesimali del riscaldamento, cioè quelle che nascono dalla determinazione del fabbisogno energetico reale di un’unità immobiliare.

Per intenderci qui non si parla di volumi, quindi non ci si riferisce alle “vecchie tabelle riscaldamento”.

Poi si è introdotta la possibilità di deliberare in assemblea una quota percentuale di tutti i costi rilevati e relativi al periodo del riscaldamento (massimo 30%), come base da ripartire come così detti costi indipendenti ai consumi, cioè fissi.

Si abbandona così la reale e puntuale attribuzione dei costi fissi da bollette per competenza, per “forfetizzare” tali costi “appioppandoli parte dei consumi dinamici”, come detto, fino al massimo del 30%.

Ma così si modificano le tabelle millesimali del riscaldamento!

Come la mettiamo con la delibera assembleare?

Essa deve essere presa all’unanimità!

Non si tratta di semplici correzioni di errori.

Cosa significa concretamente?

Che si attribuisce questa quota dei consumi, ad una “involontarietà” e cioè ad un consumo del “fabbricato” non delle unità immobiliari distinte.

Si viene così incontro a quella “correzione” ipotizzata nel libro di Balzani sopra citato?

Ma se ciò può sembrare un giusto correttivo, esso si basa su un concetto di fondo, che tutte le unità immobiliari hanno impianti simili, per tecnologia, per scelte progettuali di un progettista comune iniziale.

Ma sappiamo che non è poi così nel tempo, se molti mutano per trasformazioni, anche importanti i propri immobili.

Il rimanente 70% dei costi di riscaldamento si ripartisce per la proporzione dei consumi di un’unità immobiliare sulla totalità dei consumi di un fabbricato.

Sono così detti consumi puri di ciascuno, dinamici, perché dipendono dal mio desiderio di scaldare, ma sono solo una parte, l’altra parte me la hanno scontata, per addebitarla a tutti.

Anche qui torno a sottolineare un’esigenza: sistemi di misura comuni, sistemi di misura certificati, sistemi di misura rilevati in una tabella di mappature che consideri le diverse tipologie di misuratori e di unità di misura che essi esprimono.

Sottolineo la necessità che la situazione così mappata costituisca una tabella millesimale del riscaldamento, che se si muta nel tempo, per ristrutturazioni di unità immobiliari, essa venga “rielaborata” da un professionista incaricato dal condominio, non dall’idraulico del caso o dalla società che rileva i consumi.

La revisione che ne deriva, deve essere riapprovata in assemblea.

La ripartizione ideale

Abbiamo capito che la ripartizione oggi quindi non la esegue spesso una società specializzata.

La esegue l’amministratore.

Non riceviamo le serie storiche mensili, ma nemmeno delle analisi di trend o segnalazioni di anomalie.

Abbiamo intuito che vi sono problemi nel rilevare costi di competenza del periodo del riscaldamento.

Vedi letture delle bollette con periodi indicati da letture “certe” dei consumi.

Abbiamo intuito che i sistemi diversi di misura, se coesistono in un condominio (misuratori/ripartitori sui caloriferi – misurazione per conteggio indiretto dei consumi, misuratori “diretti” per esempio in impianti di riscaldamento a pavimento), devono essere certificati nel loro insieme e devono confluire in una tabella di mappatura e di fabbisogno energetico, che calcola i millesimi corretti di ogni unità immobiliare.

Abbiamo capito che ogni modifica di un assetto, richiede la ricertificazione e la ristesura della tabella dei millesimi.

Abbiamo capito che i costi fissi sono generalmente costituiti dal 30% della quota di costi globali per l’esercizio di riscaldamento e che ciò costituisce una “forfetizzazione” non una spesa reale.

Io preferirei di gran lunga che si optasse per una ripartizione dei consumi “fissi” reali, per la tabella dei millesimi di riscaldamento da fabbisogno energetico, che si distribuissero il 50% dei costi dinamici di riscaldamento del periodo per la “vecchia tabella di riscaldamento” basata sui “metri cubi” delle unità immobiliari e per il 50% dei costi dinamici sui consumi dinamici reali nella proporzione sul totale.

Spero di aver inquadrato tutti gli aspetti con chiarezza. Spero di aver fatto comprendere che è “una cosa seria”, che non va banalizzata.

Spero di aver fatto capire che la libertà individuale di “frazionare” o “ristrutturare” le proprie unità immobiliari, va ricompresa nella necessità di essere chiari e trasparenti con il condominio, perché si mutano tabelle millesimali ed esse vanno ricertificate.

Spero di aver fatto capire che il metodo è necessariamente “rigoroso” e “scientifico”, non banale e incontrollato.

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