Il bilancio del riscaldamento

Capiamo bene le finalità della ripartizione dei consumi di riscaldamento (volontario) in un condominio

lunedì 19 Aprile , 2021

Capitolo 10 – “Il bilancio condominiale, il bilancio del riscaldamento, la ripartizione dei consumi fissi e dinamici”
Autore dott. Alberto Berger
Esperto in materia di amministrazione condominiale

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Questo capitolo ha come finalità quella di spiegare, con parole spero semplici, il perché e secondo quali fini si è arrivati ad introdurre la ripartizione dei consumi (volontari) di riscaldamento nei condomini, per capire le ragioni tecniche e sociali alla base di queste norme.

Per comprendere vorrei partire dal descrivere una situazione tipo di un condominio di qualche anno fa, nel quale vigeva la ripartizione dei costi di riscaldamento in relazione alla tradizionale tabella riscaldamento, che faceva riferimento ai volumi, espressi in metri cubi, delle unità immobiliari del condominio.

La caldaia del condominio era allora stata progettata in relazione quindi al fabbisogno energetico standard del condominio, laddove probabilmente si era definita una temperatura media di riscaldamento da voler raggiungere nei locali d’inverno, partendo quindi da temperature medie stagionali per area geografica (dati statistici), isolamento termico in ragione di aspetti costruttivi degli immobili e delle finestre, quindi in relazione a dati di progetto stabiliti nel progetto termico del caseggiato.

In relazione a questi parametri, si definiva il numero dei caloriferi per vani, le loro dimensioni e quindi le loro capacità termiche, per fornire quindi il calore richiesto e definito nel progetto.

Dimensioni dei caloriferi, capacità termiche e dislocazioni nei vani, definivano le tubazioni e quindi la distribuzione verticale (colonne) con i distacchi verso i caloriferi, o una distribuzione verticale con anelli nei singoli appartamenti.

Anche qui il dimensionamento e quindi la portata di queste tubazioni erano frutto di calcoli del progetto termico.

Con questa distribuzione e carico in termini di necessità termiche per unità immobiliare, con l’aggiunta di un consumo del caseggiato per le sue caratteristiche costruttive (dispersioni), sommando quindi i valori dei fabbisogni energetici di abitazioni e dispersioni, si arrivava a dimensionare la capacità termica della caldaia, ma anche delle pompe, per garantire quindi una distribuzione equilibrata del calore necessario.

Poiché i parametri di progetto prevedevano quindi temperature massime raggiungibili uniformi (negli anni passati temperature minori di quelle oggi poste alla base delle moderne esigenze di una vivibilità normale) ed una distribuzione uniforme quindi di capacità di riscaldamento, nascevano tabelle di ripartizione dei consumi di riscaldamento per superfici o volumi, non per fabbisogno energetico termico.

Ci si riferiva generalmente ad una condizione di servizio uniforme, laddove forse l’unica variabile era la dimensione dei vani riscaldati e quindi in un’analisi semplicistica dei volumi

Qui spesso si trascurava quindi l’esposizione al sole dell’edificio o delle abitazioni nell’edificio, lasciando quindi a carico del progettista la valutazione di diversificate dotazioni per unità immobiliare, per garantire uniformità di riscaldamento nell’insieme dell’edificio.

Di queste differenze quindi non si teneva conto nei parametri di definizione delle tabelle di riscaldamento per volumi o superfici, diversamente da quanto avveniva invece per il calcolo dei millesimi, laddove invece esistevano piani nobili, esposizioni più interessanti, ecc. e quindi parametri applicati che tenevano conto di questi aspetti nell’algoritmo di definizione dei millesimi delle specifiche tabelle.

Il nuovo pensiero e l’evoluzione

L’evoluzione però negli anni delle idee costruttive, la libertà architettonica, i materiali diversificati (ampie vetrature, costruzioni in acciaio leggero e forme miste), ma anche il desiderio di dare libertà progettuali e quindi ad esigenze termiche diversificate, hanno sviluppato, insieme a nuove tecnologie, l’evoluzione verso la misurazione dei consumi di riscaldamento dinamici e quindi volontari, in relazione al fabbisogno energetico, anche diversificato, delle unità immobiliari in un edificio.

In genere, anche a livello normativo, a preso piede il concetto che si debba sostenere i costi in relazione al servizio “misurato”, se misurabile, reso ai singoli condomini.

Anche nei condomini storici si è visto lentamente modificarsi la distribuzione interna, ma anche con le ristrutturazioni, il grado di finitura ed isolamento termico (vedi nuovi infissi, nuovi coefficienti termici di vetri, cappotti termici, ecc.), ma anche il fabbisogno teorico per stile di vita o locali (bagni, stanze da letto, soggiorni, ecc.), oltre che per diversità architettonica e di materiali dei vari corpi radianti o gusti ed estetica.

L’avvento del riscaldamento a pavimento, dei ventilconvettori, dei pannelli radianti, ecc. ha modificato anche qui radicalmente lo scenario, quasi ovunque nei condomini e nelle diverse unità immobiliari.

Ciò ha nel tempo spesso profondamente modificato la struttura di base dell’impianto termico condominiale iniziale.

Va rilevato qui che quasi ovunque è mancata la consapevolezza che l’impianto termico nel suo insieme è di proprietà condominiale e che ogni modifica allo stesso debba essere soggetta ad approvazione assembleare.

Anche qui però occorre porre grande attenzione al significato di decisioni assembleari su tematiche profondamente tecniche ed al valore di tali decisioni prese con le dovute maggioranze.

La democrazia è ovviamente un valore fondamentale, ma si deve appoggiare alla conoscenza ed alla ragionevolezza, specialmente su tematiche tecniche precise.

Per interventi su impianti condominiali (appurato che anche le ristrutturazioni straordinarie interne delle unità immobiliari, se toccano l’impianto di riscaldamento, si configurano come interventi soggetti a verifica condominiale ed autorizzazione) occorre una verifica globale di tali interventi in singole unità immobiliari, sull’impianto condominiale, perché si mutano necessariamente equilibri di distribuzione dell’acqua calda nelle tubazioni del riscaldamento, si modificano quindi materiali e livelli di dispersione, si creano efficienze termiche diverse, ma anche spesso esigenze diverse per pressioni e temperature dell’acqua necessarie al funzionamento nei diversi corpi o strutture radianti, anche in relazione alle loro tipologie diverse ( vedi caloriferi rispetto a ventilconvettori, riscaldamento a pavimento, ecc.).

Quali sono le figure coinvolte?

Il tecnico progettista della ristrutturazione dell’unità immobiliare del condomino, ma anche un tecnico progettista nominato dal condominio che prevede una ristrutturazione, tecnico quest’ultimo, che redige un progetto di “modifica” dell’impianto condominiale esistente, descrivendo quindi le nuove necessità nel suo insieme, le modalità di realizzo, i materiali ed i requisiti tecnici, quindi fabbisogno termico e parametri relativi (temperature dell’acqua, pressioni, distribuzione verticale o orizzontale, ecc.). Esso si baserà su quanto ricevuto dal tecnico progettista del condomino, ma non solo.

Spesso, in occasione di profonde ristrutturazioni, si spostano pareti e quindi tubazioni, ma si modicano anche dimensioni di locali o si cambiano proprio le loro destinazioni d’uso: si spostano bagni, cucine, stanze, ecc.

Spesso si distaccano caloriferi dalla loro colonna verticale originaria e si collegano ad altre colonne, aumentando così il “carico” su quest’ultime, rispetto al carico del progetto iniziale.

Ciò porta quasi sempre a squilibri da soppesare attentamente.

Ancor più se si distaccano tutti i caloriferi di un’abitazione, per dotarla di riscaldamento a pavimento.

Ciò significa in questo caso che “appendo” un intero appartamento con le nuove serpentine del riscaldamento a pavimento, ad una sola “colonna” quindi gravando con l’intero anello su tale colonna.

Una colonna è tipicamente caratterizzata da una sua “portata” di progetto e non regge carichi aggiuntivi non inizialmente previsti nelle tolleranze progettuali.

Si incontrano qui anche due diverse esigenze relative alla temperatura di funzionamento delle due diverse tipologie di impianto: i caloriferi tradizionale a cca. 50-60°, i ventilconvettori a 60-70°, il riscaldamento a pavimento a cca. 30°. Come condividere quindi queste esigenze così diverse?

Cambiano quindi spesso radicalmente le esigenze termiche ed esse fanno carico sul sistema di riscaldamento condominiale e sui relativi equilibri del progetto iniziale.

La verifica dell’impatto di questa ristrutturazione individuale sull’insieme condominiale dell’impianto deve essere effettuata dal tecnico progettista nominato dal condominio, che deve esprimere un parere riferito all’insieme condominiale.

Sempre il tecnico incaricato dal condominio, deve definire anche i nuovi parametri per la definizione anche della ripartizione dei costi di riscaldamento, se ovviamente si introduce una diversa configurazione rispetto alla uniforme configurazione standard condominiale preesistente.

In linea generale, se si è in presenza quindi di impianti condominiali che via via si differenziano rispetto al progetto iniziale per quanto riguarda l’uniformità di fabbisogni termici nelle varie unità immobiliari ristrutturate, rispetto a quelle ancora nell’assetto originale, si introduce uno status che non rende più utilizzabile la stessa tabella di ripartizione tradizionale dei costi di riscaldamento per volumi o superfici.

È troppo diverso il “grado” di utilizzo e “resa” dell’impianto nella singola unità immobiliare ristrutturata, rispetto al modello standard del progetto iniziale e se ne deve tenere conto.

Le normative sulla ripartizione dei consumi di riscaldamento nei condomini prevedono la distinzione tra consumo volontario (costi dinamici) ed i così detti “costi fissi”, che dovrebbero farsi carico di quello zoccolo duro di costi relativi al riscaldamento, per dispersioni termiche ed altro (costi comunque sostenuti per manutenzioni ordinarie, ecc.).

Per questi ultimi si parla di una percentuale massima definibile dal condominio con decisione assembleare, del 30% dei costi di riscaldamento totali per un esercizio.

Al di là delle previsioni iniziali delle norme europee UNI10200, la normativa italiana permette di applicare per la ripartizione di questi costi fissi, il riferimento alla vecchia tradizionale tabella millesimale riscaldamento per volumi o superfici.

È altresì prevista una scappatoia per i casi di difficoltà o impossibilità di installare sistemi di misura dei consumi volontari, tornando quindi anche qui alla vecchia tabella millesimale riscaldamento per volumi o superfici.

Sull’applicazione o meno delle norme UNI10200 nella loro definizione si è molto discusso, a ragione o a torto, ma si deve sempre tenere conto che la ripartizione dei consumi di riscaldamento in un condominio rappresenta forse la voce più importante ordinaria nel bilancio condominiale e quindi nel ribaltamento individuale di spesa, con ovvio riflesso sociale.

La scelta se quindi considerare anche per i costi fissi la ripartizione in relazione ai “volumi” o ai “fabbisogni termici”, non è una scelta solo di applicazione di norme “asettiche” o “possibilità” per semplificare, perché si deve sempre mirare alla uniformità di effetto, anche economico, del costo del riscaldamento individuale, rispetto a criteri reali e particolari nel condominio.

Se una ristrutturazione di un appartamento, aggiorna agli standard di temperature e quindi di benessere termico attuali, il fabbisogno termico di tale unità e si crea disparità rispetto a chi non ha ristrutturato e gode di quanto implementato nel condominio come da progetto iniziale (consideriamo la presenza di anziani, di condomini e loro esigenze vitali di risparmio dei costi), non è corretto applicare una tabella di ripartizione dei costi di riscaldamento, anche solo dei costi fissi e quindi al massimo del 30% dei costi totali, secondo volumi o specifici, come era il criteri di determinazione delle tabelle millesimali di riscaldamento tradizionali.

Ecco che diventa fondamentale che in sede di ristrutturazione di un appartamento il condomino fornisca preventivamente, in attesa di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, il progetto all’amministratore, che dovrà indire prontamente un’assemblea per non creare pregiudizio alle necessità del condomino.

L’assemblea non avrà le competenze e le capacità per valutare l’impatto di tale ristrutturazione sull’equilibrio generale dell’impianto, né di valutare le variazioni di fabbisogno energetico in relazione alla capacità termica globale della caldaia. Essa quindi dovrà nominare un proprio tecnico specializzato, che certifichi tutti questi aspetti, non ultimo anche la corretta ed equa tabella di ripartizione anche e solo di “costi fissi”, in relazione ai diversi “livelli progettuali” di esigenze termiche nelle varie unità immobiliari del condominio, introdotte dalla ristrutturazione.

I costi saranno ovviamente a carico, anche per questa verifica, del condomino o dei condomini che ristrutturano l’impianto.

Ne emergerà una nuova tabella di ripartizione “calibrata” dei costi fissi del riscaldamento, che come tale dovrà essere approvata con i millesimi tipici per queste variazioni, cioè la maggioranza qualificata dei due terzi.

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