Il bilancio del riscaldamento

Il codice civile e le “innovazioni” in un condominio

lunedì 26 Aprile , 2021

Capitolo 11 – “Il bilancio condominiale, il bilancio del riscaldamento, la ripartizione dei consumi fissi e dinamici”
Autore dott. Alberto Berger
Esperto in materia di amministrazione condominiale

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Il Codice civile indica due articoli molto importanti sul tema delle innovazioni.

L’articolo 1102 che consente ai singoli condomini di apportare modifiche alle strutture condominiali per un migliore utilizzo della proprietà esclusiva e l’articolo 1120 che stabilisce quali innovazioni possano essere adottate in sede assembleare con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi.

Molto importante è però fornire una definizione del concetto di “innovazione” basandosi proprio su tale concetto la gran parte delle “liti e controversie condominiali”.

Il nostro Codice civile non ci fornisce una chiara definizione di innovazione, ma questa può essere desunta da quanto statuito dalla giurisprudenza in materia.

Più in particolare costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.

Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.

Per quanto però sopra descritto, l’impianto termico condominiale si configura nel suo equilibrio progettuale come sensibile ad ogni modifica in unità immobiliari distinte ed interne al condominio.

Di tutta evidenza dunque che le innovazioni sono opere di trasformazione tali da alterare l’originaria destinazione del bene e tali da incidere in modo rilevante sull’interesse di tutti i condomini, i quali devono deliberare, a maggioranza qualificata, l’opportunità dell’innovazione.

Di fatto “le innovazioni” proprio perché comportano una trasformazione e alterazione del bene devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza del condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.

Giova rilevare infatti, che la norma di cui all’articolo 1120 c.c. nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione delle innovazioni che comportano delle spese per i condomini, spese dunque che devono essere ripartite su base millesimale.

È proprio questo aspetto che spesso sfugge o viene compreso male.

È proprio la ripartizione dei costi fissi, che lega tali costi in una condivisione che può diventare diseguale, se interventi operati dai singoli producono maggiori o diversi consumi e quindi “il godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria”, come la norma definisce.

È proprio l’espressione “comunque alterarne la destinazione originaria”, che indica la reale discriminante, nel rispetto del diritto di ciascuno di partecipare ad una decisione che tocca un impianto comune e quindi di tutti.

La convinzione che quindi ciò che è legato alla singola unità immobiliare è di “proprietà” esclusiva non vale infatti per gli impianti termici condominiali, laddove “scorre acqua calda comune”, e laddove l’apporto termico è prodotto da una centrale termica comune.

Merita un’ultima considerazione anche un altro aspetto tipico nel settore del teleriscaldamento: lo scambiatore di calore.

Lo scambiatore di calore, come una centrale termica, è dimensionato per una capacità termica risultante da un progetto termico sul fabbisogno globale.

Chi deve sostenere i costi di una sostituzione di uno scambiatore di calore, di cuna centrale termica, di pompe, nel caso di una nuova e maggiore necessità richiesta di fabbisogno termico? Come si dovranno ripartire tali costi?

Anche qui non in proporzione alla tabella millesimi riscaldamento per volumi o superfici, ma in relazione ai fabbisogni termici.

In conclusione quindi ritengo che il tema sia in generale molto delicato e che il nascondersi dietro a norme e percentuali che non considerino la oggettiva realtà tecnica del fabbisogno distribuito in un condominio di servizi e quindi la correlata proporzionalità dei costi da sostenere, seppure venga considerata come una necessaria semplificazione, spesso porta con se una rinuncia ad una correttezza che ha fondamenta tecniche precise, ragionevolezza di giustizia sociale e correttezza economica.

La nuova legge che ha rivisto di recente le norme relative al condominio, ha attribuito all’amministratore un ruolo professionale di responsabilità anche verso queste tematiche e questa correttezza e seppure sia un tema nuovo e complesso, l’amministratore dovrebbe riuscire a mantenere “sotto controllo” almeno la procedura da seguire in caso di manutenzioni straordinarie in condominio.

Ciò fa parte del suo ruolo professionale e spetta a Lui ricordare ai condomini di far predisporre il progetto della ristrutturazione straordinaria del suo impianto termico, da comunicare per la richiesta approvazione, prima dell’avvio dei lavori.

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