Il bilancio del riscaldamento

La contabilizzazione diretta ed indiretta del consumo di riscaldamento in un condominio

lunedì 3 Maggio , 2021

Capitolo 12 – “Il bilancio condominiale, il bilancio del riscaldamento, la ripartizione dei consumi fissi e dinamici”
Autore dott. Alberto Berger
Esperto in materia di amministrazione condominiale

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Vorrei toccare oggi un tema che tocca molti condomini e merita di essere compreso bene.

I concetti di base

Quali sono i concetti di base?

La contabilizzazione dei consumi di riscaldamento in un condominio conferisce ad ogni utente l’autonomia gestionale, ma:

  • L’utente è tenuto a pagare un addebito corrispondente alla quantità di calore volontariamente prelevata dall’impianto centralizzato per soddisfare le esigenze di temperatura del proprio alloggio (consumo volontario) al costo di produzione degli impianti condominiali.
  • L’utente non può esimersi dal pagamento di una quota corrispondente alla quantità di calore dispersa dall’impianto al fine di rendere disponibile il servizio (consumo involontario).
  • L’utente deve avere la possibilità di controllare il proprio consumo e di valutarne il costo
  • contabilizzazione indiretta
  • contabilizzazione diretta

Tipologie di contabilizzazione

La contabilizzazione dell’energia si distingue, in funzione dei dispositivi e dei principi utilizzati, in:

  • La contabilizzazione INDIRETTA si basa sulla valutazione dell’energia prelevata dall’utenza, mediante la misura di parametri di proporzionalità con l’emissione termica (temperatura superficiale del corpo scaldante e temperatura ambiente), nota la potenza termica nominale del corpo scaldante.
  • La contabilizzazione DIRETTA si basa sulla misura dell’energia termica prelevata da ogni utenza, attraverso la misura, direttamente sul fluido termovettore, della portata circolante e della differenza di temperatura tra mandata e ritorno
  • La contabilizzazione indiretta è utilizzata principalmente negli impianti a distribuzione “verticale” a colonne montanti, installando un ripartitore su ogni corpo scaldante. In questi impianti la contabilizzazione diretta sarebbe infatti improponibile per l’impossibilità di identificare un circuito relativo all’unità immobiliare.

Sono necessarie le seguenti attività:

PROGETTO DELL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO AD OPERA DI UN TECNICO ABILITATO ALLA PROGETTAZIONE DEGLI IMPIANTI TERMICI, CONSISTENTE IN: 

a) rilievo e certificazione dei corpi scaldanti installati per la determinazione:       

  • potenza nominale UNI 442-2, secondo UNI 10200

b) determinazione di:        

  • diametro valvole termostatiche / detentori e tipo di raccordo alle tubazioni                   
  • tipo di valvole termostatiche e di sensore       
  • posizione di installazione dei ripartitori sul radiatore       
  • tipo di ripartitore e di sensore       
  • curva della temperatura di mandata ai fini della precisione di regolazione e della curva di ritorno 

c) diagnosi energetica dell’insieme edificio-impianto: 

è finalizzata principalmente alla determinazione dei parametri richiesti dalla      norma UNI 10200.

La diagnosi consente inoltre, di valutare la contabilizzazione in un insieme organico di misure di risanamento    energetico e rende disponibili, con un minimo di lavoro aggiuntivo, le certificazioni energetiche dei singoli appartamenti.

d) mappatura dell’impianto   

  • codici apparecchi (matricole), nome utente, dati di programmazione, … da aggiornare ad ogni intervento che ne modifichi i contenuti (es. cambio radiatore)

e) stesura delle istruzioni per l’uso.

Contabilizzazione diretta del calore

La contabilizzazione diretta è facilmente utilizzabile negli impianti caratterizzati da un unico circuito di alimentazione per ogni unità immobiliare.

 Risulta quindi particolarmente adatta per:

  • nuovi edifici con impianti a distribuzione orizzontale;
  • trasformazione di impianti autonomi   esistenti in nuovi impianti con produzione centralizzata del calore.

Cosa e come ripartire

Lo scopo è ovviamente di cercare di ripartire tra i condomini i costi di riscaldamento, cercando di attuare la ripartizione dei consumi in relazione al servizio reso ad ogni unità immobiliare, in relazione alle esigenze individuali di riscaldamento (consumi volontari).

Sappiamo però che anche il caseggiato del condominio, per sua natura costruttiva, per il suo grado di coibentazione e protezione termica, consuma del calore prodotto dalla centrale termica, prima ancora che possa essere utile a riscaldare le singole unità immobiliari. Ciò è dovuto alla rete distributiva del calore, quindi ai lunghi percorsi delle tubazioni (colonne) per raggiungere i piani, fino all’ingresso di ogni unità immobiliare (impianto ad una colonna per unità immobiliare, in caso poi di distruzione ad anello nelle stesse, oppure fino al raggiungimento dei singoli caloriferi (impianto a più colonne per unità immobiliare).

Poi ovviamene anche i percorsi dei tubi del riscaldamento sottotraccia, nelle unità immobiliari, portano con sé un consumo.

Ci si deve chiedere quale consumo riusciamo a misurare e dove viene eseguita questa misurazione.

Abbiamo visto che nel caso di contabilizzazione indiretta, sono installate delle apparecchiature sui singoli caloriferi, nel caso invece di misurazione diretta, in genere, abbiamo dei misuratori sulle tubazioni, genericamente in testa alla distribuzione orizzontale del calore per le unità immobiliari.

È il caso generalmente laddove si ha una distribuzione con una colonna unica per unità e quindi una distribuzione ad anello nella stessa, o in presenza di sistemi a ventilconvettori o di riscaldamento a pavimento.

Nel caso di misurazione diretta, si tratta generalmente di misuratori meccanici, simili ai misuratori del consumo dell’acqua dotati di due sonde che rilevano le temperature sui tubi di mandata e di ritorno ed essi misurano sostanzialmente KWh o joule di energia termica.

Quale differenza tra la contabilizzazione diretta ed indiretta quindi nelle entità oggetto di misurazione?

Tutti i due metodi mirano a misurare per poi determinare una ripartizione dei costi, quanto è il servizio di riscaldamento volontario reso all’unità immobiliare.

Il metodo indiretto, come visto non misura in alcun modo un consumo in unità di misura del calore, ma tende a stimarlo “indirettamente”, in maniera attendibile se vi è uniformità di metodo, quindi uniformità di criteri di stima.

Il ripartitore fornisce unità di ripartizione proporzionali ad una determinata quantità di energia erogata dal corpo scaldante, che si incrementano nel tempo. La somma delle unità totalizzate in una stagione è proporzionale all’energia termica emessa dal corpo scaldante nello stesso periodo.

L’unità di ripartizione

L’unità di ripartizione rappresenta l’elemento di proporzionalità con l’energia erogata ed è rappresentata da:

dove: K = coefficiente che tiene conto di:

  • potenza nominale del radiatore Kq
  • tipologia del radiatore 
  • modalità di montaggio Kc

Tr = temperatura superficiale radiatore

Ta = temperatura ambiente

È un criterio di proporzionalità che confronta consumi di caloriferi in un’unità immobiliare e poi di tutte le unità insieme.

Il totale quindi di un 100%, si ripartisce quindi tramite questa proporzionalità rilevata.

Ma cosa si ripartisce?

I costi per la produzione del riscaldamento nel condominio.

Tali costi, come abbiamo visto, sono di diversa natura, involontari, volontari e fissi.

Anche i consumi involontari sono generalmente variabili. Essi sono individuabili tipicamente dal calore disperso dal sistema di riscaldamento globale, quindi dalla centrale termica, dalle tubazioni, nella sede dove esse sono dislocate, dagli elementi costruttivi con i quali entrano in contatto e che più o meno proteggono questo calore dalla sua dispersione.

Poi esistono in realtà costi fissi, cioè non influenzati realmente dal riscaldamento (variabile) prodotto, ma legati alla “messa in funzione e gestione” dell’impianto, anche solo come disponibilità al servizio richiesto e volontario, quindi in generale ai costi di manutenzione o a costi amministrativi.

Per inciso ritengo che anche il costo dell’amministrazione condominiale, in quanto incide proporzionalmente su tutti i costi, pro quota possa essere considerato quindi parte dei costi fissi.

Mentre possiamo misurare o stimare proporzionalmente, per contabilizzazione diretta o indiretta, in modi diversi, questi consumi “variabili”, non possiamo rilevare con precisione i consumi variabili, ma non volontari nel nostro impianto.

Poniamo il caso che le abitazioni del nostro condominio chiudano tutte le valvole dei loro caloriferi.

La centrale termica in genere ha orari di accensione e di spegnimento programmate, è dotata di pompe elettroniche che risentono della variazione di pressione se tutte le valvole di un appartamento o più appartamenti vengono chiuse e queste pompe riducono in genere la loro prestazione, ma devono mantenere comunque viva la circolazione, proprio per mantenere la temperatura di mandata, a disposizione di chi può in ogni momento richiedere calore.

In genere, nel locale della centrale termica, delle valvole di miscelazione, aprono o chiudono l’apporto di acqua calda del riscaldamento per garantire la costanza di temperatura di mandata, a mano a mano che la temperatura dell’acqua nel circuito di ritorno si abbassa.

Questo equilibrio termico di pressioni e temperature nel nostro impianto di distribuzione del calore, richiede energia termica ed elettrica che non misuriamo sui nostri caloriferi, ma nemmeno quindi dai misuratori di consumi diretti negli appartamenti.

Altra energia è dispersa in relazione alle caratteristiche costruttive di solai, di tetti, di cantine ed anche questa energia consumata non viene misurata.

Quale il problema nelle ripartizioni di queste quote di consumi dispersi o non misurati? 

Il problema praticamente non esiste, se misuriamo il calore consumato dalle singole unità immobiliari con un metodo uniforme, o diretto od indiretto.

Probabilmente siamo in grado di misurare il consumo volontario, presso i corpi radianti, o i sistemi che nei nostri appartamenti erogano il calore e nell’insieme forse misuriamo una percentuale consistente, ma non la totalità dei consumi del nostro sistema di riscaldamento.

Qual è la percentuale che riusciamo quindi a misurare? È una percentuale fissa, si può ritenere che essa sia il 70%, se si parla di un 30% residuo considerato un costo da ripartire mediante una tabella con valori caratteristici per appartamento (fabbisogno energetico, superfici.

Per capire ancora questi valori, proviamo a ipotizzare che tutti i condomini chiudano tutti i caloriferi con le loro termovalvole.

Non misureremo presso i nostri appartamenti alcun consumo volontario, ma vi sarà un costo di riscaldamento, che sarà il 100% attribuibile al riscaldamento involontario ed in più vi saranno i costi fissi.

Se all’opposto apriamo totalmente tutte le valvole termiche sui caloriferi o sulle nostre tubazioni del riscaldamento nelle nostre unità immobiliari, avremo probabilmente dei costi di riscaldamento che saranno dovuti ad un consumo rilevato che sarà costituito dal consumo volontario, più il consumo involontario ed in più i costi fissi.

Come però abbiamo detto, riusciamo a rilevare solamente delle unità di ripartizione proporzionali, ma non esattamente il consumo diviso nelle sue componenti volontarie ed involontarie.

Con questa ripartizione proporzionale per unità immobiliari del condominio nel suo totale del 100%, dividiamo e distribuiamo “proporzionalmente” tutti questi costi volontari e non, senza saperli misurare direttamente.

Come ripartiamo i consumi in presenza di tipologie miste di misurazione diretta ed indiretta dei consumi?

In questo caso ci salta il criterio di proporzionalità dato da unità di ripartizione uniformi.

In questo caso non siamo in grado di determinare quale costo del riscaldamento globale va diviso tra l’insieme delle unità immobiliari o ambienti, dotati di misurazione diretta, rispetto a quelli dotati di misurazione indiretta.

Dobbiamo rifarci ad una pura stima dell’incidenza (che abbiamo visto essere variabile, a seconda se abbiamo chiuso o aperto del tutto o in proporzioni diverse l’insieme delle nostre valvole).

Non siamo in grado di “misurare” la proporzionalità di incidenza delle dispersioni termiche sui due sistemi di misurazione.

Solo un approfondito progetto termico di tutto il nostro condominio può definire queste proporzionalità.

Ci si baserà su fabbisogno termico in relazione alle caratteristiche costruttive, ci si baserà sul potenziale termico in relazione ai copri radianti o ai sistemi di riscaldamento installati, ma non si potrà considerare la volontà variabile del riscaldamento individuale e la sua incidenza maggiore o minore sui costi totali.

Da qui è fondamentale questa consapevolezza: con la ripartizione dei costi di riscaldamento non si scherza.

Chi fa da sé, si fa del male.

Occorre un progettista garante del condominio, che fornisca un sistema di ripartizione proporzionale corretto.

Una stima “fissa” e non “variabile” non rappresenta un modello corretto.

Da qui la stima o definizione di una ripartizione del 30% dei costi generali di riscaldamento per tabella millesimale di volumi o superfici è una semplificazione che non rappresenta una logica tecnica, ma un’approssimazione semplicemente contabile e quindi contestabile, sul piano tecnico.

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