Il bilancio del riscaldamento

Le difficoltà di applicare la ripartizione dei consumi di riscaldamento in condominio

lunedì 17 Maggio , 2021

Capitolo 14 – “Il bilancio condominiale, il bilancio del riscaldamento, la ripartizione dei consumi fissi e dinamici”
Autore dott. Alberto Berger
Esperto in materia di amministrazione condominiale

Ogni Lunedì un nuovo Capitolo -> Vai all’indice

Spesso si è più orientati a cercare le vie per “non applicare” la ripartizione, che non a volere capire la logica di queste norme, che hanno a mio avvio anche importanti valenze sociali.

Quando ci si nasconde dietro ad interpretazioni giuridiche diverse, dietro ad approfondimenti tecnici vari, si perde di vista anche il principio della norma, che è la necessaria “equità”.

Siamo in materia condominiale e si tratta di “ripartire” dei costi, il costo in genere più importante di un esercizio e cioè del riscaldamento.

Le tabelle millesimali “d’uso”

In un condominio si ripartiscono i costi in tabelle millesimali, in questo caso così dette “d’uso” e cioè non corrispondenti ai millesimi di proprietà, utili per ripartire le spese riguardanti beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino (es. l’uso della singola rampa di scale, dell’ascensore, del giardino, dell’impianto di riscaldamento, ecc.).

Il principio di “proporzionalità”

Queste tabelle ad hoc consentono di rispettare e applicare il principio di proporzionalità sancito dal secondo comma dell’art. 1123 c.c., a norma del quale se le parti comuni sono “destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Infatti, se a quelle di proprietà partecipano tutti i condomini, le tabelle millesimali d’uso potranno essere anche parziali: ad esempio, in quelle relative alle spese per scale e ascensori potranno essere esclusi i proprietari che hanno accesso indipendente al pian terreno e che non necessitano neppure di varcare l’androne dello stabile.

I consumi “misurabili”

Molte tabelle d’uso, si riferiscono a “consumi” misurabili e per questo motivo non sono configurate in maniera statica e rese note, come altre tabelle millesimali, dal momento della loro costituzione (contrattuale o assembleare) e della loro approvazione, con conseguente ancoraggio al così detto regolamento ed eventuale pubblicazione/registrazione (come avviene alla nascita di un condominio con il primo frazionamento e relativa intavolazione del primo contratto di vendita, come allegato allo stesso).

Ma anche una ripartizione secondo tabelle d’uso, almeno per la definizione del metodo di ripartizione e secondo quali misure, deve essere parte integrante del regolamento condominiale approvato, sicuramente oggetto comunque di nuova approvazione, ad ogni novità nel metodo applicato.

Sta proprio qui la “delicatezza” del tema, come cercheremo di evidenziare, quando questo metodo e quindi le evoluzioni/cambiamenti nel tempo, non è trasparentemente stato oggetto di presa di conoscenza/approvazione, se si applica con variazione nella determinazione del “bilancio di riscaldamento” dell’esercizio in corso/approvazione.

Le tabelle “consumi” per la ripartizione nel bilancio del riscaldamento condominiale

Si parla di tabelle di ripartizione di costi fissi e costi dinamici, come vedremo, ma le relative tabelle “consumi”, alla base di queste ripartizioni, sono molto “volatili”, poco chiare ed in mano a così detti “specialisti” incaricati, spesso diversi dall’amministratore, con una delega che soggiace spesso ad una “accettazione passiva”, quasi “remissiva” dei condomini e delle loro tasche.

Cerco quindi di fare chiarezza, nel tentativo di rassicurare i condomini che nulla è difficile da capire e che l’equità deve essere sempre “trasparente”, chiara ed intellegibile.

Qui la figura dell’amministratore del condominio, proprio perché si tratta di importanti costi dell’esercizio, quasi sempre i maggiori, che pesano tanto sul bilancio familiare, è fondamentale ed essi dovrebbero essere sempre molto “rispettosi” di quel principio di “consulenza” o assistenza, che non si deve mai trasformare in una logica di indiscusso potere decisionale o di abbandono ad una superiorità tecnica, per così dire “esterna” alla sua responsabilità professionale.

In questa materia si fa riferimento a norme di legge di fonti diverse, da quelle del Codice civile in materia condominiale, a quelle UNI, a quelle Provinciale, norme che hanno tutte, nella specifica materia interessata, alla base un obiettivo e cioè:

un metodo di rilevazione dei consumi energetici per riscaldamento e per produzione di acqua calda sanitaria nei condomini che con una ripartizione chiara, trasparente ed equa dei costi, permetta ai condomini di valutare i costi rispetto alle loro abitudini o esigenze di calore nel tempo, al fine di incentivare al risparmio.

Le norme citate lavorano in concerto anche insieme alle norme UNI che regolano e certificano la produzione di “strumenti”, come vedremo, da utilizzare per rilevare i consumi puntuali di calore consumato, ma si basano anche su concetti contabili, sulla necessità nell’insieme delle variabili di calcolo che entrano in gioco, di seguire con rigore le variazioni delle configurazioni degli impianti di erogazione del calore nelle unità immobiliari nel tempo, modificando così il calcolo ed in particolare quelle tabelle (vedi tabelle millesimali utilizzate nella ripartizione dei costi fissi di cui si parlerà) che nel calcolo costituiscono i valori, addendi, fattori di moltiplicazione, spese per pari riferimento alla competenza temporale rispetto ai periodi misurati, dividendi e relative unità di misura o calcolo, tra loro comparabili, specialmente se intervengono sistemi di “ripartizione” diversi, utilizzati „insieme“ (determinazione della spesa per produzione di energia di riscaldamento o di energia per la produzione di acqua calda, sistemi di misurazione con ripartitori di unità di consumo per ripartizione percentuale, sistemi di misurazione del calore consumato per misurazione diretta, ecc.).

Se alla base della tematica si riconoscono unità di misura, entità tecnologiche che fotografano una situazione nel momento della applicazione di algoritmo di ripartizione, non si può perdere nel tempo di dieci anni (vita di legge di un ripartitore di consumi) il significato delle componenti considerate, nella logica variazione intervenuta negli scenari anche tecnologici nel condominio.

Da fonte autorevole quale:

CONTABILIZZAZIONE E TERMOREGOLAZIONE DEL CALORE NEI CONDOMINI – Avv. Elisabetta Zoina

Aggiornato a luglio 2017

Pubblicato sul portale ANACI Roma https://www.anaciroma.it/images/news/contabilizzazione-termoregolazione-calore_luglio2017.pdf

Vorremmo in premessa evidenziare che l’argomento del “riscaldamento nei condomini” e quindi il tema odierno della contabilizzazione del calore e della conseguente ripartizione delle spese a consumo, risulta una tematica complessa anche a causa delle diverse “interferenze normative” in questa materia tra i vari rami e le diverse fonti del diritto. 

La tematica, infatti, ricade nel diritto pubblico ambientale, per il profilo della tutela della qualità dell’aria ed il contenimento dei consumi energetici, ma anche nel diritto privato condominiale, trattandosi -appunto- di diritti sugli impianti condominiali e di ripartizione delle spese tra i condomini. 

Inoltre, la materia del “condominio”, in quanto diritto privato e la materia “ambiente” sono di competenza legislativa esclusiva dello Stato, ma la materia “energia” (e quindi l’efficienza energetica degli edifici) è di competenza concorrente regionale, ex art. 118 della Costituzione. Si aggiunga, ovviamente, la normativa internazionale e soprattutto comunitaria in materia, alla quale l’Italia deve conformarsi.

Non sempre la normativa privatistica e quella pubblicistica sono allineate come potrebbero non esserlo le norme statali con quelle regionali o comunitarie, con conseguenti difficoltà applicative.

Tanto premesso, vorremmo ricordare che il concetto di contabilizzazione del calore per gli impianti centralizzati e quello della conseguente ripartizione delle spese a consumo (e non a millesimi), sono concetti tutt’altro che nuovi nell’ordinamento legislativo italiano. 

È la LEGGE 9 gennaio 1991 n. 10 (recante norme per l’attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia), che getta una pietra miliare su quella che sarà in futuro tutta la politica del risparmio energetico, prevedendo, tra l’altro, la contabilizzazione del calore ed il riparto delle spese a consumo. L’art. 26 della legge citata fissa tre principi fondamentali in materia:

  1. Se si adotta la contabilizzazione si paga a consumo e non più a millesimi;
  2. Il quorum deliberativo per la contabilizzazione 
  3. L’obbligo del progetto.

ART. 9, COMMA 5, D.LGS 102/2014 – LETTERA B) E C)

L’obbligo della contabilizzazione e le modalità della contabilizzazione (diretta / indiretta)

L’articolo 9 comma 5, lettera d) sancisce il principio generale che le spese per il consumo del riscaldamento, una volta adottata la contabilizzazione, debbano essere pagate a consumo e non più a millesimi, come appresso si specificherà nel dettaglio.

In forza di tale principio, il condomino paga quello che effettivamente consuma, ovvero paga solo il calore che decide di prelevare (oltre la modesta quota – ci ragioneremo in seguito, perché spesso tanto modesta, nella forfetizzazione attuale del 30% non è – per il consumo involontario corrispondente alle dispersioni dell’impianto).

Risulta evidente che la “contabilizzazione del calore” sia stata concepita dal Legislatore Europeo e quindi Nazionale come uno strumento per raggiungere l’obiettivo pubblico del risparmio energetico al quale è preordinata la normativa in esame, cioè come uno strumento per sensibilizzare il cittadino a consumare meno energia, in quanto se consuma meno spenderà meno (ed il risparmio economico individuale diventa direttamente proporzionale al risparmio energetico collettivo). 

La disciplina sulla ripartizione delle spese del riscaldamento tra i condòmini non ha più solo un ruolo privatistico, interno al condominio, ma ora riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico (ecco affiorare le interferenze normative di cui alla premessa).

Il Condominio non potrebbe, pertanto, deliberare discrezionalmente la disapplicazione del sistema della contabilizzazione del calore e dei connessi criteri di ripartizione delle spese a consumo, in quanto si tratta di normativa di natura pubblicistica. 

 L’art. 9 comma 5 lettera d) D.lgs. 102/2014 stabilisce che le spese vanno ripartite a consumo secondo il criterio della norma UNI 10200: 2015 e successive modifiche ed integrazioni (la norma peraltro è in fase di continua revisione), norma UNI che, richiamata nel testo legislativo, diventa essa stessa cogente ed inderogabile 4. La Norma UNI 10200: 2015 prevede che i singoli condomini debbano pagare a consumo.  Ma il consumo si compone di tre componenti:

  • Consumo volontario per riscaldare la singola unità immobiliare, ovvero i prelievi individuali volontari (componente variabile del consumo);
  • Consumo comune per riscaldare i locali ad uso collettivo (se dotati di caloriferi), come scale ed androne;
  • Consumo involontario, ovvero il consumo per le dispersioni dal sistema di distribuzione (cioè quanto calore si disperde per arrivare all’immobile o consumo della “scatola fabbricato”), a carico di tutti i condomini a prescindere dal consumo individuale (componente fissa del consumo).

Le spese per le tre componenti di consumo vanno così ripartite:

  • La spesa per il consumo volontario → in base ai prelievi individuali rilevati dal contatore o dal ripartitore;
  • La spesa del consumo per riscaldare i locali ad uso collettivo → in base ai millesimi di proprietà;
  • La spesa per il consumo involontario, ovvero il consumo indiretto per la dispersione dal sistema di distribuzione → in base ai millesimi di fabbisogno di energia termica di ogni unità immobiliare (= quantità di energia ideale di cui ha bisogno un alloggio per mantenere 20°C di temperatura ambiente interno dall’inizio alla fine stagione di riscaldamento, determinabile tramite un calcolo tecnico previsto da specifiche indicazioni tecniche).

Il ricorso ai criteri di ripartizione delle spese di cui alla norma UNI 10200 impone, quindi, la redazione e l’adozione delle nuove tabelle di fabbisogno per ripartire la spesa per il consumo indiretto, tabelle che, dovranno essere espressamente approvate dall’assemblea con un quorum pari alla metà del valore millesimale dell’edifico e la maggioranza degli intervenuti ex art. 1136 secondo comma c.c. (conformemente ai criteri di cui alla nota sentenza  della Suprema Corte di Cassazione SS.UU. nr. 18477/2010).

La Norma UNI 10200: 2015 stabilisce che le nuove tabelle di fabbisogno siano utilizzate non solo per la ripartizione dei consumi involontari come sopra indicati, ma anche per ripartire i costi gestionali, ovvero le spese generali per la manutenzione dell’impianto, le spese del tecnico abilitato alla conduzione e all’esercizio della centrale termica ed in generale tutte le spese riferite al godimento del servizio e non alla conservazione del bene.

È importante segnalare che deve essere il tecnico a determinare e comunicare la quota percentuale da attribuire annualmente ai prelievi involontari e da ripartire tra tutti i condomini. Tale quota non può essere convenzionalmente stabilità dall’assemblea, come accadeva impropriamente in passato nella determinazione dell’eventuale quota da attribuire ai distaccati dall’impianto di riscaldamento.

Poi l’assemblea approva questa ripartizione così come calcolata dal tecnico.

Vero è, comunque, che la NORMA UNI 10200:2015 esprime una presunzione statistica dell’entità della quota di prelievi involontari per gli impianti comuni, pari al 25% del calore utile totale prodotto dal generatore per gli impianti a distribuzione verticale e al  20% per gli impianti a distribuzione orizzontali, fatta salva la possibilità di calcoli analitici per determinare la quota fissa per ogni tipologia di impianto.

Ma la scelta del criterio presuntivo deve essere pur sempre operata e certifica nella relazione del tecnico.

Il D.lgs. 141/2016 (luglio 2016) ha introdotto la POSSIBILITÀ (NON l’obbligo) DI DEROGARE AI CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI CUI ALLA NORMA UNI 10220: 2015 e successive modifiche e aggiornamenti.  

La deroga è possibile “ove tale norma (la UNI 1022: 2015 e successive modifiche ed integrazioni) non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita RELAZIONE TECNICA “ASSEVERATA”, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento”. 

In sostanza, per effetto della modifica, risulta possibile per l’assemblea deliberare (evidentemente con il quorum della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio) la deroga ai criteri di ripartizione delle spese di cui alla norma UNI 10200  (e cioè alla ripartizione della quota per i consumi indiretti e le spese di gestione con i millesimi di fabbisogno), allorquando  il calcolo del fabbisogno termico sarebbe tale da penalizzare grandemente alcuni appartamenti rispetto ad altri, come ad esempio quelli esposti a nord o all’ultimo piano.  Tale deroga, si ribadisce, resta pur sempre subordinata alla preventiva richiamata relazione tecnica, questa volta espressamente richiesta nella forma di perizia “asseverata”. (non a posteriori) 

In caso di deroga ai criteri di ripartizione delle spese dettate dalla norma UNI 10200:2015, il novellato comma 5 dell’art. 9 alla lettera d), stabilisce che è “possibile suddividere l’importo complessivo (delle spese) tra gli utenti finali (condòmini) attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termine.

in tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate (ovvero anche secondo i vecchi millesimi di riscaldamento)”. 

Precisa altresì il novellato articolo di legge che i nuovi criteri sono facoltativi se alla data di entrata in vigore del nuovo D.lgs. in esame si sia già provveduto all’installazione dei contabilizzatori ed alla ripartizione delle spese (ripartizione che comunque doveva pur sempre essere effettuata a consumo ex Legge 10/1991 e che i più, diligentemente e correttamente, per evitare errori, effettuavano con i criteri della Norma Uni 10200 sebbene precedenti versioni).

IN MATERIA DI CONTABILIZZAZIONE  

OBBLIGO DEL PROGETTO

Si assiste sovente a delibere condominiali che esauriscono la questione dell’adozione del sistema di contabilizzazione (come anche posta all’ODG) nell’installazione dei ripartitore sui caloriferi, non solo omettendo l’incarico della redazione delle nuove tabelle di fabbisogno ed oggi, per effetto delle modifiche di cui al citato D.LGS. 141/2016, l’incarico per la valutazione di  eventuali differenze di fabbisogno, ma anche omettendo di deliberare il propedeutico ed imprescindibile incarico ad un tecnico della progettazione. 

Il progetto risulta necessario per individuare i sistemi di contabilizzazione migliore, la potenza dei corpi radianti, le soluzioni tecniche, etc. e per la redazione stessa delle tabelle di fabbisogno (come indicato dalla stessa norma UNI che richiama il Progetto) e comunque necessario per garantire l’obiettivo del risparmio energetico. Il Progetto risulta necessario per legge anche ai sensi di:

  • l’art. 26 comma 3 Legge 10/1991 “Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.”. 
  • L’ articolo 28 comma 1 Legge 10/1991 stabilisce che il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in Comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge.
  • La ex Legge 46\90 e ora il D.M. 37\08 impongono che tutti gli interventi sugli impianti vengano progettati ai fini della sicurezza;
  • La Norma Uni 1022: 2015, Appendice B “l’ottenimento degli obiettivi del risparmio energetico che la vigente normativa si propone, è SUBORDINATO alla corretta progettazione egli interventi sugli edifici”.

Al di là quindi dell’applicazione delle norme e degli strumenti utilizzati, la fotografia del metodo di calcolo non è statica nel tempo, così come non sono statiche le tabelle “fisse” utilizzate (vedi tabelle millesimali utilizzate per la ripartizione del 30% del costo di produzione dell’energia per il riscaldamento) se non riferite a superfici, ma per esempio a fabbisogno energetico, che nasce dai progetti termici che hanno portato a realizzare impianti nelle singole unità immobiliari, “calcolati” per poter fornire, in abitazioni anziane e meno protette contro le dispersioni termiche o in abitazioni più moderne, frutto di ristrutturazioni, temperature per un “confort” abitativo che nella storia, dai primi impianti di riscaldamento ad oggi hanno subito elevate variazioni di aspettative (la civiltà moderna non si accontenta più dei 18° in casa che, erano già un obiettivo apprezzato di nostri nonni).

L’evoluzione da impianti storici iniziali per il riscaldamento in un condominio, basati su parametri di progetto comuni per tutte le unità abitative, è di fatto avvenuta nel tempo più o meno individualmente, da chi ha ristrutturato le proprie proprietà, ha “riposizionato” il livello delle sue nuove aspettative di progetto, ridimensionando quindi con nuove aspettative di calore che seguono anche spesso nuove distribuzioni dei locali, ma anche le nuove unità di produzione di calore resesi disponibili negli anni nel mercato, sia per efficienza,  che per capacità termica, che per tipologia (dimensioni, tipologie di radiatori, materiali in ghisa, in acciaio, a due tubi a tre tubi, termo-arredo, riscaldamento a ventilconvettori, riscaldamento a pavimento, ecc.).

Se un impianto condominiale iniziale, a partire dalla centrale di riscaldamento, con distribuzioni verticali a diverse colonne e poi orizzontali nelle unità abitative, sono stati progettati, per un “carico” di unità di produzione calore su una colonna verticale nel condominio (in genere sono diverse e più colonne nei diversi lati degli appartamenti), che “serve” quindi un numero  di componenti di riscaldamento sovrastanti e connessi a quella colonna,  secondo un dimensionamento di progetto iniziale, subisce variazioni nel tempo, possono crearsi “nuovi carichi” sulle colonne ed in genere sull’impianto, che richiedono verifiche precise da parte dei progettisti sull’equilibro dei carichi delle pressioni di circolazione negli impianti così “ridimensionati”.

Tali cali carichi si esprimono in “pressione” della colonna d’acqua sovrastante, ma anche “prevalenza” e quindi pressioni che si introducono nel “circuito” per effetto della pompa (oggi tassativamente elettronica), che genera la circolazione.

Non è banale tagliare da più colonne dei caloriferi, perché si passa ad un riscaldamento a pavimento, che per più ambienti, viene “allacciato” ad una colonna unica per alimentare “l’anello a pavimento” realizzato.

Può essere necessario una modifica di pressioni, una ritaratura dell’impianto in generale nelle abitazioni collegate alla stessa colonna, per “taratura” delle valvole dei caloriferi (e detentori), affinché vi sia un “nuovo equilibrio” dell’impianto, che non generi „bolle d‘aria“, gorgoglii, ecc.

L’introduzione poi negli anni di valvole termostatiche o cronotermostati anche nelle unità abitative, se ha portato alla possibilità di “regolare” il calore nei singoli appartamenti o locali, ha inciso certamente di nuovo anche qui su un nuovo utilizzo delle vecchie “colonne” di riscaldamento condominiali  con pompe elettroniche che devono essere in grado di adeguare la “spinta” in funzione della richiesta di calore e quindi delle pressioni, a “valvole aperte”  o “chiuse” nelle singole unità abitative o unità immobiliari.

Abbiamo certamente tutti in mente e notato, che queste valvole termostatiche, quando modulano l’accesso dell’acqua ai caloriferi, a mano a mano che chiudono “fanno sentire forti sibili” che si generano dalla pressione di “ingressi che si strozzano”.

Gli impianti originari non erano progettati per queste variazioni di pressione.

Anche qui non è indifferente che tutto questo equilibrio non sia “patrimonio” e certezza del condominio, con un tecnico professionista, incaricato dal condominio con il quale eventuali progettisti di ristrutturazioni nelle unità immobiliari individuali si coordinino e relazionino. Ciò specialmente in condomini storici, dove i limiti alla configurazione possono essere limitati. Ancor più se poi da centrali termiche condominiali, si passa al teleriscaldamento, con altre regole rispetto all’utilizzo del calore (maggiori tempi di riscaldamento non più limitati, temperature costanti di mandata, ecc.).

Ecco che in un contesto di un Condomino dove tutto questo modificarsi nel tempo degli impianti di riscaldamento “iniziali”, per diverse ristrutturazioni, ha visto in sostanza una inerzia di verifica o adeguamento anche delle famose “tabelle” iniziali redatte da un tecnico, che non portano spesso nemmeno una  data, tabelle che ripartiscono in millesimi il 30% dei costi di riscaldamento (con detrazione dei costi di produzione dell’acqua calda sanitaria anche qui di determinazione non facilmente “comprensibile” se non “verificabile” , il tutto non appare più corrispondente ai criteri iniziali di bilanciamento e quindi di parità di parametri di fabbisogno ed il tutto incide sulla correttezza del calcolo sulle ripartizioni dei costi effettuate nel tempo e rende “non più” trasparenti i parametri di corretto equilibrio iniziali di progetto.

Queste le considerazioni di fondo.

Se andiamo a focalizzare l’attenzione invece alle normative applicabili o alle quali si è fatto riferimento nella ripartizione dei consumi di riscaldamento, non possiamo che chiederci effettivamente e lo chiediamo ai Condominio e agli amministratori, che evidenzino, esprimano, quali criterio di ripartizione si sono scelti fin dalla origine di tale ripartizione e se sono variate nel tempo, senza, come spesso avviene, sentirsi esprimere solo ciò che “non si applica”.

Partiamo così da un punto fermo, che ormai molte società leader e specializzate nella “lettura” a fine esercizio dei ripartitori dei consumi di riscaldamento rendono pubbliche e che diventano riferimento degli amministratori aderenti ad associazioni come ANACI, leader nel territorio e cioè dalle linee guida per la CONTABILIZZAZIONE: APPLICAZIONE del METODO EUROPEO – Edizione Luglio 2019Guida offerta per esempio da Oilcontrol srl e Zenner srl che sono soci ANCCA Associazione Nazionale Contabilizzazione Calore e Acqua.

 (https://www.oilcontrol.it/attachments/article/71/Linee%20guida%20metodo%20europeo.pdf)

Questa guida è resa pubblica in Internet e non possiamo proprio credere che non nasca da profondi studi e convinzioni professionali.

Personalmente mi sono confrontato ormai da anni anche non senza difficoltà ed anche accettando una vivace dialettica, con ragioni tecnico-giuridiche, che sempre si accompagnano a ragioni commerciali, arrivando anche a mediazioni civili e commerciali, a consulenze e perizie in questo settore, per dirimere contenziosi.

Spesso anche l’essere totalmente al di fuori del mondo “commerciale” ed economico, permette di portare, come da mio personale impegno di anni, alla definizione di un “test pilota” o “parametri di riferimento”, anche per i Giudici, che si trovano in difficoltà, ma anche alla definizione di una “proposta di legge di modifica” che ritengo a questo punto, dopo oltre 10 anni dall’avvio delle ripartizioni dei consumi misurabili in un condominio, estremamente necessaria, più nel metodo e nel controllo che non nella definizione. 

Non dobbiamo dimenticare che molti condomini hanno una ripartizione dei consumi di riscaldamento con la prima installazione dei ripartitori circa dieci anni fa e che sono nel frattempo intervenuti chiarimenti normativi e nuove disposizioni che richiedono anche nei condomini una presa di coscienza ed eventualmente decisioni assembleari.

Almeno questo riferimento, come vedremo in seguito, è dovuto ed è dovuto informarne l’assemblea anno per anno, se cambiano criteri di ripartizione o le circostanze iniziali, in base a nuove esigenze, in base a nuova norma, in base a possibili „deroghe“, che via via vengono nel tempo introdotte.

Ad oggi siamo invece ancora a discutere “quale criterio si dovrebbe utilizzare”, o quale criterio si è utilizzato, senza “delibera assembleare” informata.

Le linee guide per la contabilizzazione dei consumi del riscaldamento

Tornando alle Linee guida per la CONTABILIZZAZIONE che con la pubblicazione e la sua sottoscrizione molte società leader nella ripartizione dei consumi di riscaldamento fanno proprie, esse riprendono, con la versione attuale del 2019, quanto si pubblicava nel 2015 anche allora con il logo dell’ANCCA, cioè Associazione Nazionale Contabilizzazione Calore Acqua.

Sempre in relazione alle date citate dei D.lgs. e siamo lontani dal famoso 2009, si leggono anche in tale guida lì evoluzione delle normative, ogni anno, dal 2009 in poi.

In esse (Linee guida) sopra citate si riporta:

Indicazioni per una corretta e professionale contabilizzazione del calore, del raffrescamento e dell’acqua calda sanitaria secondo i consumi individuali:

Con l’entrata in vigore del D.lgs. 102 del 2014 il Legislatore indicava la norma tecnica UNI 10200 come unico metodo ammesso per la ripartizione dei costi di fine esercizio.  (Siamo nel 2014)

A tal proposito, l’Italia rappresenta un’eccezione, essendo l’unica nazione in Europa ad aver indicato come metodo da applicare per la ripartizione quello inserito nella normativa UNI 10200 che ha subito, ad ottobre 2018, una revisione. 

Successivamente alla prima stesura di tale norma, tramite il Decreto Legislativo 141 del 2016, che ha aggiornato il D.lgs. 102/14, il Legislatore ha dato possibilità di derogare all’obbligo di utilizzo di tale norma.

Vale sottolineare qui il termine di possibilità di derogare, dal 26 luglio del 2016, in poi.

In seguito all’entrata in vigore il 26 luglio 2016 del Decreto Legislativo 18 luglio 2016 n. 141 ((GU Serie Generale n.172 del 25-07-2016)) che prevede disposizioni integrative al Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, di fatto è estremamente ristretto l’ambito di applicazione della norma UNI 10200 in quanto:

1. CONDOMINI CHE GIA’ APPLICANO LA UNI 10200

I condomini o edifici polifunzionali che già effettuano la suddivisione dei costi in base alla UNI 10200  possono escluderne l’applicazione in base ad una perizia asseverata che accerti la differenza di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento per metro quadro, circostanza che si verifica nella quasi totalità dei casi, in base a quanto disposto all’art. 9, 5° comma, lettera d) del Decreto Legislativo 18 luglio 2016 n. 141.

2. CONDOMINI CHE NON APPLICANO LA UNI 10200 La suddivisione dei costi in base alla UNI 10200 è comunque facoltativa se al 26 luglio 2016 si era già provveduto all’installazione dei dispositivi e alla relativa suddivisione delle spese, secondo quanto disposto dall’ultima parte dell’art. 9, 5° comma, lettera d) del Decreto Legislativo 18 luglio 2016 n. 141.

Nelle linee guida ancora si scrive:

In seguito agli ultimi aggiornamenti legislativi (è bene ricordarne le date), si è resa necessaria la stesura di Linee Guida relative alla contabilizzazione del calore, raffrescamento e acqua calda per supplire alla mancanza di qualsiasi altro metodo di riferimento che non fosse la UNI 10200.

Qui vale sottolineare “per supplire alla mancanza di qualsiasi altro metodo di riferimento CHE NON FOSSE LA UNI 10200”.

Quindi ancora una volta si scrive, che solo in seguito al luglio 2016, si è sentita l’esigenza di creare un alinea guida, perché MANCAVA QUALSIASI ALTRO RIFERIMENTO, se non la norma UNI 10200.

Quindi, fino a tale data, quale era la norma di riferimento? La norma UNI 10200.

Ed ancora nelle linee guida del 2019:

Poiché leggi, regolamenti e direttive non possono prevedere ogni fattispecie riscontrabile nella ripartizione dei costi per il riscaldamento e per l’acqua calda sanitaria secondo i consumi individuali, sono state elaborate le presenti linee guida per una corretta e professionale ripartizione delle spese.

Queste Linee Guida rappresentano pertanto i presupposti uniformi e professionali, secondo le regole della buona tecnica, per la realizzazione della suddivisione dei costi di riscaldamento e di acqua in base al consumo.

Le norme e regole riconosciute della tecnica (ed in particolare UNI-EN 834, UNI-EN 835, UNI-EN 1434, UNI-EN 14154, VDI 2077) costituiscono la base per il funzionamento dei dispositivi adatti alla registrazione dei consumi e la conseguente suddivisione dei costi di calore e di acqua, oltre a quanto previsto dalle leggi statali e dalle leggi regionali.

Ciò, oltre a garantire un’assoluta trasparenza all’utente finale mettendolo in condizione di comprendere facilmente il conteggio di fine esercizio, assicura anche l’adozione di procedure univoche per la soluzione di problematiche relative a casi particolari a garanzia di amministratori, condomini e utenti.

Metodi di calcolo per la ripartizione secondo i consumi:

Al termine dell’esercizio, i costi per il riscaldamento, per il condizionamento e/o dell’acqua calda sanitaria verranno ripartiti fra le utenze secondo i consumi con i seguenti metodi di calcolo:

  • secondo quanto previsto dalla Norma UNI 10200:2018, in accordo al Dlgs 102/14
  • secondo il “Metodo Europeo”, qualora il condominio si avvalga della deroga alla UNI-10200 in accordo al D.lgs. 141 del 2016, che ha aggiornato il D.lgs. 102 del 2014 – (vedi di seguito per la procedura)

Se l’assemblea decide di NON avvalersi della deroga dal metodo previsto nella norma UNI 10200, la ripartizione alla fine dell’esercizio dovrà essere fatta esattamente come previsto da tale norma tecnica, senza che l’assemblea abbia potere decisionale per eventuali modifiche. 

Arriviamo quindi ancora a sottolineare:

Al termine dell’esercizio… i costi per il riscaldamento e/o acqua calda sanitaria, verranno ripartiti fra le utenze secondo i consumi, secondo due metodi alternativi indicati da deliberare.

La scelta del metodo adottato dovrà essere effettuata ed approvata dall’Assemblea prima dell’inizio dell’esercizio.

Quindi DOPO la pubblicazione del D.lgs. 141 a luglio del 2016 (vedi gazzetta ufficiale) l’assemblea della metà del 2017, che approvava il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria relativa al bilancio 2016-2017, avrebbe dovuto approvarla secondo il quanto previsto dalla Norma UNI 10200 e poi si poteva decidere, solo per l’esercizio successivo, di adottare il Metodo qui definito come Europeo, ma con specifica delibera.

Procedura per l’applicabilità della deroga

La procedura per l’applicabilità della deroga prevede di entrare in possesso di una Perizia Asseverata Semplice, che evidenzi uno scostamento maggiore del 50% tra i fabbisogni termici per m² delle utenze, scostamento che di fatto è quasi sempre accertato (basta confrontare un appartamento con un negozio in condominio oppure un appartamento vetusto con uno completamente ristrutturato).

In questo caso è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.

In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Contabilizzazione dei costi di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria secondo i consumi “Metodo Europeo”

Premessa: l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale, o comunque della proprietà o dei soggetti equiparati, a ripartire i costi secondo il “Metodo Europeo”, costituisce la base per un conteggio secondo le regole della buona tecnica e garantisce una ripartizione equa, trasparente e sicura per gestire in modo ottimale eventuali situazioni problematiche che possano insorgere durante l’esercizio. Inoltre, tale approvazione, riduce al minimo eventuali contestazioni da parte di utenze. 

Art. 1 – La ripartizione dei costi secondo i consumi

1.1. L’Assemblea condominiale e/o la proprietà o i soggetti equiparati ripartiscono i costi della fornitura di calore, raffrescamento e acqua calda sanitaria tra i diversi utenti sulla base del rilevamento dei consumi. 

Art. 10 – Delega all’amministratore

Per eventuali decisioni necessarie al fine di una corretta ripartizione dei costi secondo i consumi, che per ragioni di tempo non è possibile sottoporre all’assemblea del condominio, l’assemblea stessa delega l’amministrazione.

MA QUALI SPESE SONO DA RIPARTIRE?

Partiamo quindi dalle SPESE da „ripartire“ e chiediamoci a quali spese ci si riferisce.

Chiediamoci quindi ancora più nel dettaglio se tali spese sono quelle rilevate contabilmente in quanto addebitate al condominio e saldate nell’esercizio di bilancio (principio di cassa) o le spese che sono rilevabili per la stessa competenza del periodo di riscaldamento ai quali si riferiscono i consumi misurati (principio di competenza).

È indubbio a nostro avviso che un corretto computo e una corretta ripartizione delle spese, debba riferirsi allo stesso periodo confrontabile, come quando a fine di una cena tra amici, si ripartisce la spesa della cena stessa. Ciò può sembrare ovvio, ma non lo è nei fatti, o almeno è da dimostrare che sia applicata nella ripartizione operata ai condomini il principio della ripartizione della spesa per la stessa competenza temporale del rilevamento dei consumi.

Si potrebbe obiettare che la contabilità condominiale è a disposizione dei condomini per ogni verifica.

Certamente, ma è giusto focalizzare i principi che portano ad estrarre spese da inserire “per competenza” nel “bilancio di riscaldamento dell’esercizio”. Focalizzare vuol dire esplicitare un principio ed un metodo, affinché sia chiaro che sia “adottato” e sia noto ai condomini, che se vorranno potranno verificare, ma sanno cosa verificare. Peraltro, di deve, come visto sopra, deliberare la scelta di un metodo, con una visione consapevole del quadro di riferimento.

La possibilità peraltro oggi di richiedere all’amministratore condominiale l’attivazione del portale condominiale Web, per poter accedere ai documenti, è prevista dalla riforma della norma di legge sui condomini del 2016 e diventa quindi un obbligo per l’amministratore ed una opportunità per i condomini di accedere alla verifica dei documenti e delle spese contabilizzate.

Chi se non un amministratore ed i tecnici delle società incaricate alla lettura e ripartizione dei consumi di riscaldamento di fine esercizio (di riscaldamento – può essere in generale diverso dall’esercizio condominiale) dovevano adempiere a tale compito?

Tra l’altro la stessa riforma delle norme del condominio del 2016, imponeva all’amministratore di accompagnare i bilanci di esercizio con una nota di gestione a delucidazione dei fatti salienti dell’esercizio, che influenzano anche la valutazione del bilancio.

La voce del riscaldamento e la sua ripartizione dei costi a carico dei condomini non si può certo dire che sia un elemento trascurabile.

Come non si può certo dire che sia un elemento automatico che anno per anno non si richieda, nemmeno di fronte a nuovi condomini, come abbiamo visto sopra, una specifica delibera assembleare a dimostrazione di una trasparente spiegazione e presa di coscienza di un metodo di ripartizione, con i suoi criteri, adottato o “scelto”.

Certo che tutto è impugnabile, ma non si può nemmeno dire che il non impugnare un bilancio sana il principio di trasparenza.

Vediamo quindi di sottolineare quali trasparenze sono necessarie da parte di operatori specializzati ed incaricati ad eseguire la ripartizione delle spese di riscaldamento nel condominio.

LE LETTURE ANNUALI O PERIODICHE DEI DATI RILEVATI PER LA DETERMINAZIONE DEL CONSUMO VOLONTARIO

Dall’analisi dei prospetti di ripartizione dei consumi o “conteggi singoli” di fine esercizio predisposti dalle ditte incaricate nei condomini ad eseguire le “letture” dagli strumenti di misura per il riscaldamento degli ambienti, si rilevano da un lato delle letture dai ripartitori (strumenti) con scala elettronica unitaria “senza mappatura” radiatore, che vengono moltiplicati per un “fattore”, per determinare quindi un così detto “consumo”, così come viene indicato su tale prospetto.

Va qui compreso che “mai” si parla di consumi espressi in “unità di calore” (proibito per legge), ma solo di riuscire a determinare solamente con quale percentuale partecipo alla ripartizione, calorifero per calorifero e quindi nell’insieme, proprietà per proprietà.

Si parla sempre quindi di un metodo di ripartizione “percentuale” dei costi legati al riscaldamento legati al consumo volontario, NON a unità di consumo reale e misurabile (ciò vale solo per i misuratori di consumo “diretti”, quindi “in linea”, come i contatori dell’acqua – vedi riscaldamento a pavimento).

E‘ obbligo sottolineare qui l’espressione ripartitori con scala elettronica unitariasenza mappatura di radiatori”. 

La scala “unitaria”

Cerchiamo di spiegare il temine scala unitaria che sottolinea che non si sta misurando con tale strumento ripartitore sul singolo corpo scaldante un consumo in una qualsiasi unità termica, ma semplicemente dei valori unitari non riferiti alla “mappatura” del radiatore sul quale sono installati. Questi strumenti sono infatti progettati, per rilevare, attraverso “sensori” (due o tre) in essi installati, delle differenze di temperature in diversi punti sul radiatore sul quale sono installati e nell’ambiente nel tempo dove “contano” o misurano, ma non sono così “senza mappatura” in grado di capire su quale calorifero sono installati, che caratteristiche di capacità termica essi anno, che misure, che fattezze, cioè in quale materiale, a due o tre tubi, piatto, ecc.

In genere vi è da chiedersi se all’atto della installazione dei ripartitori sui caloriferi (tutti) delle unità immobiliari nei condomini vi sia o meno un documento di consegna, che si vorrebbe ricondurre ad una “consegna di una mappatura”, che lega un ripartitore, con il suo numero di serie, al calorifero, a quel calorifero.

Spesso capita che proprio questa tabella manca e che i ripartitori, caratterizzati dal loro numero di serie, non siano installati sul calorifero (con le sue caratteristiche di fabbisogno energetico, dimensioni, caratteristiche, ecc.), come poi riportato invece sui tabulati ripartizione e ciò determina la nullità di tutta la ripartizione nel condominio.

Spesso però nei prospetti di ripartizione a fine esercizio, si fa riferimento ad una ripartizione senza mappatura.

Il “fattore esterno”

Arriviamo così ora al “fattore” esternoche viene poi usato “sulla carta”, come moltiplicatore delle letture unitarie, per arrivare al risultato che chiamano consumo” dell’ambiente.

 Come si vede quasi sempre dai prospetti di ripartizione, tali fattori sono diversi per ogni radiatore e si legge in genere in testa al suo numero di serie “loc” che significa locale, una sigla, che fa intendere il locale specifico, come “B”o bagno, “C” cucina, ecc.

È facile intuire qui che il “fattore” indicato, si possa riferire ad una “caratteristica” del calorifero e relativa alla sua capacità di cedere calore all’ambiente o più in senso lato “potenza”, anche se il termine “fattore” non è esplicitato, né ricavabile o verificabile, se non dalla sola società che esegue la lettura dai ripartitori dei dati rilevati, che lo considera frutto di proprio know how.

Anche qui quindi ci riferiamo, a nostro avviso, al concetto della trasparenza.

Il così detto “consumo” ambiente e poi nella somma per unità immobiliare, genera in riferimento alla somma dei consumi di tutte le unità immobiliari il consumo del condominio e quindi la percentuale del consumo di una singola unità immobiliare sul totale del condominio, ma di “consumo” non si tratta, bensì solamente di unità di rilievo con un criterio tecnico di rappresentazione di numeri rilevati, che nella somma in una unità immobiliare, rispetto al totale condominiale, esprimono una PERCENTUALE rilevata sul totale.

Quindi si fa riferimento ad unità di ripartizione unitaria, senza mappatura, quindi senza riferimento al calorifero ed alla sua capacità di produrre calore o fabbisogno energetico, quindi che non misura reale consumo, ma fornisce solo una proporzione rispetto al calore “erogato” rispetto agli altri, in misura solo percentuale.

Si parla così di una possibilità di una ripartizione percentuale della spesa per produzione calore nel condominio, ripartizione percentuale che nasce da “consumi” impropriamente così definiti, per unità immobiliare che nascono da una moltiplicazione che si basa su un fattore non oggettivamente comprensibile o trasparente. Quindi consumi impropriamente detti.

La “ripartizione percentuale”

Ma torniamo quindi alla spesa da ripartire mediante la ripartizione percentuale.

Nei prospetti di ripartizione di fine esercizio non si fa riferimento in genera alla “competenza” se non delle letture, ma non delle spese prese a base della ripartizione.

Si parla di “voci di costi”e si legge: – Fonte d’energia (costi addebitati dal teleriscaldamento), deduzione spese d’acqua calda, corrente elettrica, revisione estintore, manutenzione, contabilizzazione, per arrivare al totale somma costi riscaldamento o costi riscaldamento da ripartire.

Manca però quasi sempre il riferimento certo e verificabile al dettaglio delle fatture con particolare rilievo alle competenze o meglio manca il BILANCIO DELL’ESERCIZIO RISCALDAMENTO.

Spostare infatti nel conteggio fatture di competenze diverse dal periodo di osservazione, significa in sostanza variare notevolmente il valore della divisione tra costo totale del riscaldamento e unità di consumo misurate dai ripartitori, moltiplicate dai fattori, per la determinazione dei costi addebitati per il riscaldamento ad ogni unità immobiliare.

Se cambia il valore dei costi da dividere, ovviamente il costo unitario per centesimo cambia.

Siamo qui lontani dalla “trasparenza” del conteggio e non ci riferiamo a nome di legge, ma a principi di pura contabilità e proporzioni matematiche.

DIVISIONE TRA COSTI DI RISCALDAMENTO E DI PRODUZIONE DI ACQUA CALDA SANITARIA

Concentriamoci ora alla divisione tra costi di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria.

Ci si deve chiedere normalmente come nasca il valore attribuito alla produzione di acqua calda, che abbatte i costi di produzione del riscaldamento. È frutto di una stima, è frutto di una lettura di misuratori, da dove si rileva nel prospetto di ripartizione? Una verifica su diversi esercizi porta molto spesso a notare come non esista una precisa relazione percentuale tra i due costi.

Non si ha quindi “trasparenza” su questa determinazione del costo di produzione dell’acqua calda sanitaria. Un errato computo cambia i costi unitari addebitati per produzione del riscaldamento o dell’acqua calda, unità di consumo e fabbisogno energetico di tutt’altra natura.

Sempre nella tabella di ripartizione dei consumi di riscaldamento, si ripartisce ancora la quota dei così detti costi fissi (30% del costo totale di produzione del riscaldamento nell’esercizio relativo), a millesimi, dove tali millesimi, in genere riferiti ad una “tabella riscaldamento” ed è bene chiedersi quando e da chi è stata determinata ed approvata. 

È bene chiedersi se una simile tabella si sia mai aggiornata nel tempo, parallelamente alle modifiche delle distribuzioni e dei carichi, quindi dei corpi riscaldanti, nelle single unità immobiliari (se non è cosìallora perché è stata redatta – forse – una tabella iniziale?!)

Oggi già nei libretti degli impianti, considerati in termini generali, nel fascicolo del fabbricato, purtroppo non più obbligatorio, nei sistemi di calcolo e ripartizione, dovrebbe esserci una “storicità” delle trasformazioni di queste tabelle, tenendo precisamente conto della loro variazione necessaria nelle ripartizioni in ogni “esercizio di riscaldamento”. E se ciò avviene per i „consumi dinamici“ con le così dette „letture“ degli strumenti sui singoli corpi riscaldanti, perché non avviene su quella tabella millesimale a ripartizione dei „consumi fissi“?

Ricordiamo anche che spesso inizialmente i condomini producevano il calore con una propria centrale termica in caldaia, per poi passere ad allacciarsi al teleriscaldamento.

Certamente in questo passaggio, una necessità termica alla base del contratto sottoscritto per tale nuovo servizio sarà stata espressa e speriamo sia anche stata considerata, attualizzando le necessità alle situazioni degli immobili in quel preciso istante.

Si sa anche che negli anni molti condomini hanno modificato le dimensioni ed il numero dei caloriferi nelle loro unità immobiliari e sarebbe sicuramente interessante confrontare lo stato attuale con le famose tabelle riscaldamento iniziali, spesso considerate invece “statiche” nel tempo.

Per riferirsi inoltre ai costi o spese per la produzione del riscaldamento, o dell’acqua calda sanitaria, di competenza dell’esercizio contabile, si deve fare riferimento appunto all’esercizio riscaldamento o teleriscaldamento, che deve fare riferimento contabile agli addebiti per forniture di energia, manutenzione e contabilizzazione ed eventuali spese varie accessorie per competenza di tale periodo (non di cassa).

In genere, alla base quindi di un bilancio di ripartizione delle spese di riscaldamento e produzione di acqua calda, dovremmo trovare un bilancio specifico con le specifiche fatture per competenza.

Tale bilancio è il riferimento alla ripartizione dei costi di riscaldamento e deve essere documentato ancorché esso sia controllabile e anche qui “trasparente”. 

Costi fissi, che si contrappongono ai costi dinamici e cioè influenzati dal desidero di calore nei singoli ambienti, che i singoli condomini con le termovalvole sui caloriferi impostano.

Nei costi fissi si comprendono appunto costi di contabilizzazione, costi per controllo estintori, pulizia camini, che si elencano, ma non si “computano” normalmente da fatture, ma in forma forfetaria, creando appunto quell’eccessivo 30% “inaccettabile” e “non equo”, come può in effetti essere “puntualmente” riscontrabile nel dettaglio.

Ben venga che i costi fissi, notevolmente più bassi se rilevati dalla diretta contabilizzazione di relative fatture, si contino e si tengano distinti, ma per la loro reale composizione.

Qui invece si conteggiano al 30% e si indicano poi tra i costi come voci ancora separate. Si ricorda che la percentuale del 30% da adottare per la ripartizione dei costi fissi, per legge è così detta „massima“ e quindi si può verificare con le reali fatture dei costi non influenzati dal consumo „dinamico“.

E più comodo adottare una percentuale a „forfait“, ma va sottolineato che con il variare „negli esercizi“ proprio del consumo dinamico e quindi del costo totale della voce „riscaldamento“, l‘utilizzare una percentuale del 30% di tale costo totale per determinare i costi „fissi“ rende di fatto „dinamico“ e cioè influenzato anche dal variare dei costi totali, ciò che invece dovrebbe ripartire costi fissi e statici, vedi pulizie del camino, costi di ripartizione dei consumi (canone o contratto della società incaricata) ,ecc.

Una contraddizione anche qui di termini, quindi un fisso che diventa variabile.

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento