Amministrare il condominio

La soprelevazione in condominio

mercoledì 27 Ottobre , 2021

Nelle nostre città spesso vediamo che fabbricati costruiti agli inizi del secolo scorso o in quello precedente hanno evidenti segni di sopraelevazioni realizzate successivamente al momento della costruzione. La domanda sorge spontanea : è ancora possibile realizzare sopraelevazioni ?

L’articolo 1127 del codice civile recita testualmente:”Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.” . In pratica sembrerebbe che sia possibile effettuare delle sopraelevazioni nei condomini delle nostre città, nella realtà si constata che questa possibilità , che il codice lascia aperta, è soltanto teorica in quanto i costruttori dagli anni sessanta in poi hanno già utilizzato tutta la volumetria edificabile , anzi con vari escamotage hanno realizzato più del consentito. La Suprema Corte ha più volte affrontato il problema:“ In tema di sopraelevazione di un edificio condominiale, l’art. 1127 c.c., delinea una responsabilità da atto lecito, poiché, purché non ostino le condizioni statiche dell’edificio o che non sia compromesso l’aspetto architettonico dell’edificio stesso o che non sia diminuita notevolmente la fruibilità della luce e dell’aria da parte dei piani sottostanti, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ed il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevare, con l’onere di corrispondere un’indennità agli altri condomini. Tale responsabilità si configura non in ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel caso di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente. Ne deriva che, se la mera costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato non comporta la responsabilità da atto lecito prevista dall’art. 1127 c.c., «a fortiori» in essa non è ravvisabile una responsabilità da atto illecito, salvo che non risultino violati altri, specifici diritti di condomini, per la cui individuazione soccorrono i limiti posti dai commi secondo e terzo della medesima disposizione. “* Cass. pen., sez. II, 22 maggio 2000, n. 6643, Poli ed altri c. Cedri. Rilevante anche quanto espresso nel 2008:” Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, secondo comma, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad una sopraelevazione sul lastrico solare eseguita a Napoli, senza il rispetto delle cautele imposte dalla legge n. 64 del 1974). * Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2008, n. 3196, Vallone c. De Sio ed altri” In effetti dobbiamo registrare le spesso insormontabili  difficoltà che sussistono per chi volesse , ove lo strumento urbanistico lo consenta, realizzare un ulteriore piano sopra il lastrico solare del condominio, nello stesso tempo registriamo come di fatto molti proprietari di immobili al piano attico o superattico utilizzando la strategia dei piccoli passi  e dei condoni hanno realizzato delle vere e proprie sopraelevazioni. Infatti hanno iniziato col chiudere con vetrate parte del terrazzo , magari chiedendo ed ottenendo autorizzazione dal condominio in cambio di aumento di millesimi, poi hanno sostituito le coperture provvisorie con tetto vero e proprio  e successivamente in occasione di passaggi di proprietà hanno anche sostituito in tutto o in parte le vetrate con pareti in muratura , realizzando di fatto delle sopraelevazioni nella completa inosservanza delle norme. Quali responsabilità ha l’amministratore, nel non auspicabile caso di incidete?

 Là dove esiste nella documentazione condominiale il progetto originario, l’amministratore sarebbe tenuto a verificare l’esistenza di eventuali modifiche , ma di fatto sono pochissimi i condomini che sono in possesso del progetto approvato e   pertanto gli amministratori sono nella impossibilità di verificare e denunciare variazioni e/o abusi commessi in difformità.

Per concludere si ritiene che in considerazione dei purtroppo imprevedibili eventi sismici sarebbe credo di interesse sociale poter mettere gli amministratori in condizione di accertare eventuali sopraelevazioni abusive anche per motivi fiscali  e per fare ciò il mezzo più rapido sembra possa essere l’istituzione del Libretto di Fabbricato, che possa contenere tutte le informazioni dal progetto iniziale con le modifiche in corso d’opera  fino a tutte quelle realizzate dai vari proprietari successivamente, senza obbligare i condomini a ulteriori spese , ma costringendo agli uffici tecnici comunali di recuperare e fornire copia dei progetti approvati ai condominii richiedenti. (Umberto Anitori)

 Là dove esiste nella documentazione condominiale il progetto originario , l’amministratore sarebbe tenuto a verificare l’esistenza di eventuali modifiche , ma di fatto sono pochissimi i condomini che sono in possesso del progetto approvato e   pertanto gli amministratori sono nella impossibilità di verificare e denunciare variazioni e/o abusi commessi in difformità.

Per concludere si ritiene che in considerazione dei purtroppo imprevedibili eventi sismici sarebbe credo di interesse sociale poter mettere gli amministratori in condizione di accertare eventuali sopraelevazioni abusive anche per motivi fiscali  e per fare ciò il mezzo più rapido sembra possa essere l’istituzione del Libretto di Fabbricato , che possa contenere tutte le informazioni dal progetto iniziale con le modifiche in corso d’opera  fino a tutte quelle realizzate dai vari proprietari successivamente , senza obbligare i condomini a ulteriori spese , ma costringendo agli uffici tecnici comunali di recuperare e fornire copia dei progetti approvati ai condominii richiedenti.(Umberto Anitori)

Condividi su:

Puoi essere il primo a lasciare un commento.

Lascia un commento